Hi,各位前辈
大家好, 这一两天花了时间研究了一下实价登录, 有一些心得
不确定大家是不是都知道, 于是想和你们分享...
原文转贴部落格, 中间有些有图, 建议联回blog 看原文
感谢.....
=====以下原文转贴=====http://bit.ly/YeDtOb
开始之前，有急事赶飞机的朋友，可以直接拉到最下面看“快速结论”
Part0.你是不是跟我一样，对于实价登录爱理不理，似懂非懂呢？
自从实价登录在2012年1016日正式上线后…, 台湾的房地产进入了一个新的世界…
就是 : “向下比价”的世界, 所有人都希望借由实价登录的系统, 买到想要
且便宜的物件(sorry~ 在投资客眼中, 很少会叫它房子XD)。
又没有频繁买卖的我，原本想说，你实价登录，要登录就登录阿，跟我也没关系，
反正我不是赚价差的投机客…(我认为当包租公才算是投资客, 就像投资一家公司一样,
我们长期经营, 从需求市场中赚取稳定的租金, 所以是投“资”客, 其他是投“机”客,
低买拉皮加高卖, 只在乎价差所得的，就是投机客, 就像当冲一样….)
所以对这个实价登录心不在焉，应该说是根本没在管，想说，我目前又没有要买卖房子，关我X事!
直到这几天，大家在吵劳保要倒，政府缺钱，等等话题，我才发现，我错了……你知道吗？
没有卖房子，“才”关你的事。
而我认为，这个实价登录根本不是为了打房，什么居住正义，而是主力慢慢伸出的咸猪手，
讲白一点，是要在大白天抢你口袋里的钱了…!
这边会分两个部分跟大家讨论
Part1: 实价登录和你想的不一样
Part2: 偷偷揭露政府不想让你知道的“实价登录”。
Part1: 实价登录和你想的不一样
好，这里开始讲大家心目中的实价登录“比价系统”有什么根你想像不一样的地方呢？
开始之前， 先附上这个措施的重要规则
1. 买方负责登录
1.a 透过仲介或代书, 就要由仲介或是代书登录
1.b 自行买卖，买方负责
2. 在完成"权力移转(交屋时)"后起算30天之内需要完成
3.不实登录，最高罚15万，七日内补登，有错再罚
好～ 主要规则就是这三点～，简单吧
那有这个实价登录系统有什么好处
好处 (现在笔数还太少, 全台北市只揭露不到30%, 再等半年吧)
1. 确切知道成交价，不用再管乱开的订价，交易时间缩短
2. 让豪宅回归豪宅，人家贵有他的道理，但是可以杜绝，同个路段，不同配备想搭顺风车的"路人甲"
3. 买卖资讯更透明，新手买房更安全。
4. 更有筹码跟卖家谈判，不过对于特殊物件，稀有物件，一样无效，因为那些就是稀有。
那…..， 现下这个系统会有什么问题呢？
问题
1. 你查到的价格是 : 三个月前的！
怎么说呢？
a.目前 0801 号 到 08月底的交易–> 1016 上网 (已经延迟1.5个月)
b.买家看屋谈判，过程又花1个月
c.申报最多又可以等成交之后一个月在报
所以 a+b+c 约 3.5 个月的时间, 刚刚这笔交易才会被你在网络上查到, 所以
如果刚好位于景气反转处，有可能失真，不过我觉得还好，毕竟不是股票，
起伏应该还可以接受。
2. 你查到的价格是: 两年前的！
如果你现在买预售屋, 成交, 每坪25万, 两年之后他终于完工, 不过可惜的事
这时候因为景气不好，房价只剩下每坪21万，完成移转证明后，请问，代书
要做实价登录， 他应该要….
a. 登录 25万
b. 登录 21万
c. 看他心情登录
==> 答案是 a. 25万, 因为那是照你当时签约实的卖价, 不过勒, 现在在网络上查到其他人就会觉得很奇怪
明明附近是21万，为什么会有一笔25万的跑出来@@""
所以预售屋可能不准！
3. 实价登录如果是低于市价, 一般人当然会开心, 不过如果你手上有房子，你应该会哭，因为不只你房价下跌(就是你当初买贵了)
再者, 你能跟银行借到的钱也将变少….sorry搂 XD
4. 有一天你真的发现，你想要的社区竟然有几户在实价登录网站超便宜…
你可能忘了… 价格要先排除 车位, 顶加, 和无法使用的范围 才是真正的 一坪多少钱
5. 同上, 还有可能是他的窗户面对医院，他楼下是瓦斯行, 不同楼层不同价格, 海景第一排或第二排
唯一有view, 前面小巷, 旁边矮房…
==> 讲到底, 还是要现勘！
Part1 快速结论
再等半年笔数多了以后，在配合现勘，可以合理推出物件价格，所以现在买方
再等等，多看看，且可以预期，房市的量会持续下降。
Part2: 偷偷揭露政府不想让你知道的“实价登录”
实价登录到底在登陆什么？ 一般大家都只想到，或是听到约莫好像似乎是….
有人卖了房子->有一个系统->有记录可查->用记录来杀价->杀到了->拍手->杀不到->再上网查->结束
好吧，也许你不是，但这就是我遇到的大部分朋友脑中的实价登录…(不过这也是大家最期待的XD)
实际上, 它是由内政部主导的 “不动产成交案件实际资讯申报登录”
当中包含了: 动产经纪业管理条例，地政士法 和 平均地权条例。
所以严格说起来，应该要简称它：实价登录地政三法。
而另外一位主角，土地征收条例修正案，这里要稍微介绍一下，
它是在今年1月4号更改后，已经由立法院三读通过(就是确定了啦！)
其中一个重点就是, 以后政府的土地征收价格，由之前大家知道的
“公告土地现值+X成的补偿" -> 改成->"公告土地现值配合市价补偿"
目的是为了落实土地正义, 让被征收的人, 不会再被政府用低到哭出来的
价格拿去改高架桥, 而现在会用市价贴近的价格补偿你，所以类似你卖给
政府土地，被征收者损失较少(因为征收金额较贴近市价)。
接着，介绍一下，房地产投资里面，一定遇到的四种成本 和土地价格区分
土地价格分为
1.公告地价(是政府收 “地价税" 的依据)
=>目前是大部分县市为市价的3~4成(台北市比较准, 已经接近市价九成), 仅是公告现值的固定成数
2.公告现值(买卖房子后，"土地增值税的依据")
=>1,2 有连动
3.市价(嗯….就是市价, 大家外面交易的成交价)
房地产四大税王
A.地价税(持有房屋者都要缴，三年调一次，政府要调高不用打电话给你)
B.房屋税(持有房屋者都要缴，三年调一次，政府要调高不用打电话给你)
C.土地增值税(卖出要缴，一年调一次，政府要调高不用打电话给你)
D.财产交易所得税
=> 大家现在在讲，实价登录以后会不会变成实价课税, 就是在讲这条！
还记得吗，刚刚说
新的"土地征收条例修正案"：公告土地现值配合市价补偿
其实就是=>公告现值会慢慢贴近市价！
好那问题来了～！ 慢慢贴近市价， 那什么是市价？
对啦！ 就是实价登录，大家帮政府开开心心欢欢喜喜的把台湾数据库建档完毕，
这样政府就有较精确的 “市价" 可以参考了。
请看!
=> 内政部订出在2015之前调整公告现值到市价的九成
没错吧～ 内政部也是规划好了，三年之内它相信，实价登录的资料数和可信度应该够了，
到时候就可以精准的调到市价附近了。
所以, 公告现值 和 公告地价 会越来越高, (因为两者连动, 且现在仅是市价的3~5成)
那就意味着, 你的 A, C 会越缴越多，地价税和土增税三年后会是现在的3倍！
接着，房屋税，也因为实价登录拥有对所有物件的资料，和成交价格，
那个区段是豪宅区，哪里是肥羊，政府一清二楚，所以，
他们可以借由提高"路段调整率"，去提高你的房屋税，把它做成正的
让你房屋税越缴越多(这是已经发生的事实，帝宝就是)
ps. 地段调整率 “理论上" 是由地方政府的评议委员会招开
由他们来讨论要不要调…（放心～他绝对不会问你意见）
成员有
1. 议会推派
2. 产业代表: 士商会, 工商会
3. 国防部代表: 后备军人指挥部
4. 仲介业代表
5. 大学教授
最后一个就是 D, 财产交易所得税，
如果真的拥有“全台湾每个房子交易的价格”的政府，不会因为缺钱，劳保要倒，国债太高
怕大家缴太多税，体民所苦，最后没有 开征 “实价课税" 的话，那倒是不用单心….顶多根现在一样
不过稍有闪神，开征的话，会变成房屋与土地交易差价全部纳入所得计算，有机会提高30%的税收…XD
简单说，有了实价登录的系统之后，市价很好抓，税就很好收…(所有有房子的人都要缴)
那之前为什么不调公告现值呢？ 现在才调高靠近市价？
因为以前公告现值是拿来征收土地用的，当然越低越好，政府少花钱，
现在既然法条已经改了，是靠近市价征收，那就不用再继续打压公告现值了，让他慢慢靠近市价
可以增加税收….
Part2 Summary:
实价登录慢慢健全之后，税收大家都跑不掉，屋主负担都变大，你觉得他要卖房子的时候不会把税加到卖价里吗？
=>房价续涨!
全文结论 Summary:
1. 实价登录有助于抑制夸张的开价，民众观望期之间房价下跌。
2.同时间，随着拥有房屋者缴的税越来越多，将转嫁到房价上，房价将缓步上升
结论: 等到登录有一定的笔数之后，成交量才会慢慢回升，而量出来之后，慢慢房价会反应屋主成本，而回升。
好啦～ 讲了那么久，有没有对现在房地产市场的诡异气氛有点参与感呢？
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谢谢啦 下次再跟大家继续分享搂～
祝顺心