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完全看懂IFRSs对营建股的影响
明(2013)年度起，台湾将正式实施IFRSs(国际财务报导准则)，对所有产业以上市柜营建
股被预期影响最大；而今年起，投资人可以陆续看到建商公告IFRs的影响性，再翻翻今年
第1季各建商的合并财务务表，也可以看到多数建商已依规定进行新旧会计准则对财务报
表的影响。这些数字看似复杂，但简单来说，IFRs上路最大的影响，一是调整初期的损益
表，二是保留盈余减少，此将影响每股净值，以及明年度的配股配息。
IFRs对上市柜建商而言，影响最大的即是入帐方式的改变，过去建商一个预售案推出后，
一旦收款金额达到总成本的15%，即可以开始依“完工比例法”入帐，通常要达到收款15%
门槛，多是销售率达到约6、7成，工程进度也达到10~15%；不过，IFRs上路后，入帐方式
只能依“全部完工法”，即建商预售案推出后，就算热卖Clean，也向客户依工程进度收
款，但要认列营收、获利，却只能等房子盖好、交屋后，才能一次入帐。
这影响最大的在于，建商未来年度的业绩看来会大起大落，当年有个案完工、交屋，当期
的营收就会暴冲。所以建商坦言，IFRs上路后，个案的完工时间一定得调整好，免得多笔
个案入帐时间过于集中，“有时太撑、有时又太饿”。
而今年第1季各家建商的合并财报，已经可以看到建商揭露双轨的财报，即除了既有现行
的财务报表外，也加入了IFRs的比较，包括合并资产负债表和合并损益表，都有差异。
其中，目前早已使用“全部完工法”入帐的建商国建(2501)和名轩(1442)，在IFRs上路前
后，损益表差异并不大。举国建为例，依现行制度，该公司首季的税后净利为2.81亿元，
然若适用IFRs新制，则成本和费用的认列方式略有不同，但税后净利仍有2.46亿元，差异
极小。
但目前使用“完工比例法”的建商，在今年首季依不同准则比较后，会发现损益表有较明
显的落差，兴富发(2542)现行制度下的第1季税后净利为14.59亿元，但IFRs新制下，只剩
7.85亿元，接近腰斩；而日胜生(2547)则原本823万元，若依IFRs，则首季亏损1.8亿元；
全坤(2509)原首季获利1.73亿元，以IFRs准则，则单季亏损3753万元。
这些建商的获利差异就在于，一旦依IFRs把正在施工中、依“完工比例法”入帐的个案拿
掉，则单季会有较大业绩落差。
不过，损益表的差异数还算小，在调整初期，有些建商去年或今年才预售完，目前还在兴
建中，今年底前来不及完工的个案，因跨了新旧两种会计制度，所以得进行保留盈余的冲
销，造成股东权益大幅减损，间接影响每股净值，这是现阶段看起来冲击数字较大的部份
。
举例来说，日胜生的“美河市”总销285亿元，过去2年已依工程进度认列收益，并贡献在
损益表中，然今年在IFRs即将上路调整下，该公司需回冲过去已认列的获利高达逾90亿元
，再加计资本公积、可转债、员工退休金等，共计股东权益影响逾百亿元，每股净值的影
响数高达近13元。
而长虹(5534)也同样在调整后，股东权益的影响数达近26亿元，每股净值影响逾10元；其
余华固(2548)的每股净值减少逾6元，兴富发、远雄建(5522)、全坤也都在5元上下，都是
影响相对较明显的公司。
不过，投资人也不必太心慌，这只是针对正在施工中、今年底前还无法完工入帐的个案来
做调整，一旦建商在建中的个案在明年完工，则反而可以一口气认列全部个案的业绩贡献
，举例来说，日胜生“美河市”明年完工时就可以一次认列高达285亿元的营收，获利也
会飙升，损益表看起来就会相当亮丽。
对于营建股今年因为IFRs产生的损益表或股东权益、每股净值的改变，多数专业的研究员
、投资法人并不认为影响营建股的基本面，主因建商的房子确实卖了、现金也收了，只是
财表的呈现改变，并不影响建商基本的营运、财务体质，所以法人也不太受这些数字影响
。
只是，也有法人直言，未来营建股的P/B(股价净值比)、P/E(本益比)将更没有意义，NAV(
资产净值)将更具参考价值。而NAV为建商在手的库存量对每股的贡献度，而库存量的高低
变化除建商的布局外，更重要的在于房价的变化，一旦房价跌，则NAV就会下滑，所以归
根究柢，最终影响营建股的还是在于房地产的景气多空、未来房价的走势。
也有法人坦言，未来一般散户要研究营建股的困难度会更高，主因建商的营收、获利波动
度会更大，有可能一整年都没有个案完工而亏损，但隔年却因个案集中入帐而获利暴增，
对一般没有紧紧研究公司的散户而言，恐怕要更努力做功课，才能完全掌握公司的业绩脉
动。
IFRSs对净值的影响，也是因为在财报交接期产生，事实上，一个建案只要销售完成，差
别只是认列时间点的不同，如果之前认列的要先追溯消除，建案完成还是可以认列回来，
影响并不大；反倒是未来营建股只能采用全部完工法，未来营建股的营收获利波动将加剧
，可能会产生一整年没有营收，隔年营收却暴增的现象，建案何时完工入帐，更难掌握。
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