Re: [问题] 这一年多以来房价飙涨的原因??

楼主: caution (所以 我选择了沉默)   2012-06-07 16:57:33
我有一个很草略的想法 ,
但我并不是实际在这圈内(不动产交易)打滚的 ,
所以大家参考看看就好 .
现在的的房价之所以会居高不下 ,
有一部分原因当然是跟新屋带动旧屋有关 ,
那新屋为何会这么贵??
以现在来看 , 土地购入成本占了一个很大的因素 .
所以我一值纳闷 ,
房价的抑制能不能从土地价格及交易税制去控制??
举例来说
以我手上一笔目前正在盖的案子 ,
在北投区离捷运石牌站步行约20分钟 ,
靠近往淡水的那条大路上 .
土地是住三 , 邻6m路 , 每平方空尺土地购入成本是30万(每坪近100) ,
然后建筑成本 , 台北县市市区的建案没有一定经济规模的话 ,
每坪成本约要15万左右 .
预售屋成交价约在52~55万/坪左右 .
那我们回到台北市的精华地段 ,
我知道最近一次大安森林公园附近 ,
仁爱路巷内 , 门牌好像是临沂街 , 一样是住三
土地成交价是多少 , 我手上2年前的纪录是410万 ,
去年业主回馈给我们的资料 , 告知已经破500了 .
光土地成本居高不下的情况下 ,
房子是能便宜到哪去??????
作者: chihchien (ChihChien)   2012-06-07 16:59:00
那个是新成屋的成本不是吗?
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:00:00
坪销成本30万还是 土地成本30万 傻傻分不清
作者: ddaaemon (天使恶魔)   2012-06-07 17:01:00
最好石牌在士林区......
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:01:00
营造成本15万也灌水管太大
作者: ddaaemon (天使恶魔)   2012-06-07 17:02:00
那案子是将捷的吗???
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:04:00
大安区那一个你讲的是勤美朴真????
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:05:00
30坪 5楼盖公寓 土地持分8坪 一户购入也不用到3千万
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:06:00
加上一楼比较贵的话 大安区土地成本也没4百万
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:08:00
如果照你说成本45万,卖52万~55万加上代销 广告 利息 工程管理 变动因素
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:09:00
土地30+营造15+其他 总成本会来到50万去耶
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:10:00
土地购入成本30万??那一年买的???
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:10:00
那去做营造就好了 营造利润还有20%P他说的是坪销成本你看他大安区那段就知道
作者: evangelew (uwe)   2012-06-07 17:11:00
原po说是在离石牌捷运站20分钟路程的士林区
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:11:00
容积225 不算奖励 基础容积+附属+公设=抓3.6的坪销
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:11:00
所以房价要崩只能靠建商破产,资产法拍
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:12:00
30*3.6=108甚至抓4*30 这也是士林目前的土地行情
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:12:00
而且还要到四拍都没人要的时候才是真的崩
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:13:00
他讲的我大概知道是哪一个 京伦建设 小贵妇
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:13:00
乡民非常期待这天到来但那天到来时,乡民又会靠北失业的问题了
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:14:00
跟市政府谈 京伦花钱修建道路 市府出地建商不死房价不绷我说过N次
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:15:00
投资客再会买房子,比不上一家建商手中的房子逼到建商拿出来倒货才会崩
作者: evangelew (uwe)   2012-06-07 17:15:00
建商靠的就是银行资金 没有杠杆可以做 哪能不断开发
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:16:00
土地成本30万你不能说你成本45万
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:17:00
不算你奖励容积 30要除3.6你的成本也才20出头土地购入30万 就不是小贵妇
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:18:00
不过3年前社子土地也买不到30万了
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:19:00
难过我想说怎么可能土地+建物 45万卖52~55万 不跑路才怪
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:20:00
其他成本再进去就破50了 等跑路XDDD
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:22:00
勤美 听说当时是花大钱收购当地公寓把整个基地弄得很漂亮
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:22:00
建商再怎么倒货也不会太离谱的价钱
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:23:00
不过很早就近去收 当时的天价 现在是投资价
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:23:00
只能观察法拍,法拍怎么拍都没人要
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:24:00
现在根本不是这个样子,建商稍微降点开价,号称不二价
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:24:00
现在建商很爱玩金主认购,压到成本压力很低
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:25:00
再跟金主一起把价钱撑上去
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:25:00
就卖光了,法拍也没出现低价
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:26:00
简单讲,房价或许会修正,但目前不是崩盘的环境
作者: getlonely (花天走地)   2012-06-07 17:27:00
为什么目前不是?
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:27:00
还是在市价上下拍掉啊!而且好物件都停拍
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:27:00
修正一直都有再修正 看物件看屋主
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:28:00
仲介接到理性好沟通的没几间
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:28:00
法拍有人接,建商离倒闭还远的很,当然不是崩盘环境啊!
作者: getlonely (花天走地)   2012-06-07 17:29:00
a大 现在北市开价都好恐怖:~~ 90万 100万一堆
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:29:00
遇到低于行情的房子 不用太过计较
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:29:00
是的,所以根本不是崩盘的市场
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:30:00
一堆人看衰,但都说跌下来就要买
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:30:00
简单说总价妳有省到就好 不用计较多砍1万2万
作者: getlonely (花天走地)   2012-06-07 17:30:00
砍1万2万???是指每坪单价 还是总价
作者: getlonely (花天走地)   2012-06-07 17:31:00
个人觉得奢侈税也是 房价上涨的原因:~~~
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:31:00
仲介赚你钱 你管总价就好 法令内他赚多少他的本事单坪
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:32:00
把土地收归国有,房价肯定下跌
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:32:00
奢侈税很简单 投资客+15%卖 非投资客会不会也+15%卖你是屋主妳会不会加% 还是你会说那来打房我降%
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:33:00
"税"一定会转嫁,但转嫁不出去时,自己才会吸收,吸收不了就倒
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:33:00
现连总统开票完 就有屋主会说他要涨10%
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:34:00
目前为止是有不少人去买单那笔奢侈税
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:34:00
我不认为现在是卖方含泪吸收的阶段,更非倒的阶段
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:35:00
建商死不了 现在建商变聪明了
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:35:00
所以要玛转嫁出去推升房价,要玛不卖了让成交量急缩
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:36:00
我谈好土地我不自己买 早金主认购 赚笔钱再跟金主合建 或是买下土地用较低价给金主认购
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:36:00
很多乡民用量缩看衰房市,但关键在"委卖量"
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:37:00
麻烦根本没有委买量的数据我直觉的认为目前委买量大于委卖量
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:38:00
成交量自然急缩
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:38:00
建商当然会有赚 本成本压到很低 压力???
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:39:00
当然价钱实在太高有关,投机客又退出市场
作者: playhome (重生)   2012-06-07 17:40:00
没有投机客发现市场和发现价钱,市场就会混乱实价登录或许有点帮助吧!但帮助有限
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:44:00
有差一点 时价登陆 严查投机客赚价差所得税
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:46:00
买1千万 卖1千2百万 财产交易所得不再用房屋公告现值*税率纳入所得计算
作者: getlonely (花天走地)   2012-06-07 17:46:00
不用公告现价,那会贵死了:~~~~~~~~~~~~~~
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:47:00
不然投机客都找人头买屋 奢侈税照闪
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 17:48:00
财产交易所得税实价课 看你会多痛谁敢当人头
作者: ianlin45 (Ian)   2012-06-07 18:03:00
价格取决于供需 非成本
作者: ianlin45 (Ian)   2012-06-07 18:04:00
你想这么多都没意义, 成本再低, 只要有人买单,价格就不会降
作者: shhsu (shhsu)   2012-06-07 18:06:00
对,只要有人买单,什么政策都没用。明明限制贷款成数,还是
作者: shhsu (shhsu)   2012-06-07 18:07:00
有人想方设法的要增贷,想多借点钱,没在怕的。
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 18:07:00
40年前 买的大安区 当年房价比大同区低
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 18:08:00
会卖当时成本价???卖现在大同区行情????卖现大安区行情????
作者: ujma (入云龙)   2012-06-07 18:09:00
负担不会低 当时的所得和可怕的利率
作者: whiteadam (blue eyes blue)   2012-06-07 18:12:00
我朋友他爷爷以前买在文山区,现在超后悔
作者: whiteadam (blue eyes blue)   2012-06-07 18:13:00
如果当初是买在信义区或大安区 现在躺着干
作者: playhome (重生)   2012-06-07 19:09:00
实价课税我赞成,但别认为会因此房价崩盘
作者: playhome (重生)   2012-06-07 19:10:00
实价课税但国家很多,房价还是狂涨狂跌
作者: playhome (重生)   2012-06-07 19:11:00
但=的
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 19:35:00
公平与正义 所得本来就要缴税
作者: innominate (innominate)   2012-06-07 19:54:00
用实价课税提高持有成本,逼一些老人把屯的屋放出来我认为成交量可以回升,价格也有可能会下降,对仲介也好
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 20:05:00
实价课税非房屋税地价税欧 要课也要修法降税
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 20:06:00
不过产产交易所得税 按照持有时间去算 交易所得税这很合情合理
作者: a386036 (骷髅怪)   2012-06-07 20:07:00
一定期限内财产交易所得税是全部纳入
作者: innominate (innominate)   2012-06-07 22:04:00
我认为实价课税最终一定会讨论到房屋税跟地价税合一
作者: innominate (innominate)   2012-06-07 22:05:00
然后用实价去课征的问题,这也是当初财政部说到这部分需要地方政府进来一起讨论
作者: saplpa (adidas)   2012-06-07 23:45:00
万般拉抬皆为__?

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