智富讲堂-理财教室
去除房贷6大迷思 不动产变动产
◎2006/2/23 下午 02:08:00 李美沄
买房子是多数人的一生大事。不过，许多人在办理房贷时，却一心只想“赶快把房贷办下来，日后再每月努力偿还”，却常常忽略掉房贷其实不只是单纯的负债而已，它还是一个可以理财的工具。
根据统计，国人的房屋自有率已经高达八五％。但是因为房价动辄高达数百万或上千万元，除了少数极有钱的富人之外，大多数民众都会选择透过房屋贷款来一圆购屋梦。
建华银行个人金融部副理高国兴指出，过去房子通常与“不动产”及“流动性低”画上等号。民众买房子除了自住、出租或买卖之外，根本不知道房贷如果运用得当，可以让自己或整个家庭的理财更具弹性、生活过得更轻松，更有助于完成人生的其他梦想。
其实，所有的房贷客户都是一样的，都希望自己的贷款利率最低，能节省最多的钱，也就是能够“省成本”或“省利息”。不过，根据高国兴的观察，多数人在办理房贷时，通常会犯了以下几项错误的迷思。
低利率是惟一选择？再看看有无其他附加价值
迷思一，利率低是挑房贷的惟一选择。高国兴指出，各家银行包装房贷的方式不一，有些标榜第一年超低利率，有些用三年的优惠利率来作诉求，也有用较长的贷款期限，以时间换取空间来吸引客户的……，林林总总令人眼花撩乱，但是他提醒这些贷款户，从长天期的平均牌告利率来看，各银行的差异不大，只是优惠的数字高低与年限不同而已。
事实上，银行对贡献度不同、往来深度不同的客户，利率优惠条件的标准各异。精打细算的房贷客户，不能只看短期的牌告利率较低，就以此做为选择房贷的惟一考量。尤其是想转贷的民众，更不能忘记隐藏在背后的成本，如代书费、清偿涂销及重新设定的地政规费，还有原贷款银行是否有提前清偿的罚款等，都是必须考虑的条件。
高国兴也强调，客户是否真的能占到便宜，并不能单看利率数字的高低，还应该注意房贷的其他附加价值。例如：负责推荐房贷的理财专员是否够专业，能否为客户选择最有利的贷款商品，或最有利的房贷利率？甚至在办妥房贷之后，后续相关投资理财建议及规画的提供，才是客户真正能“A到好康”的重点。
钱借愈多愈好？小心利率上扬愈还愈多
迷思二，借的钱愈多，才是好房贷。目前许多客户迷信能借到房价百分之一百的房贷才是优质的商品。事实上，资金是需要成本的，多借钱必须负担更多的利息，特别当市场利率向上翻扬之际，势必会增加借款人的财务负担，让自己好像在“愈还愈多，似乎永远还不完”的噩梦中循环。因此，为了顾及日后的生活品质，高国兴建议想贷款的民众，要审慎衡量自己的还款能力及期限，不超过自己能力负担的贷款，才是最明智的选择。
借了钱就开始还？ 还是可以随借随还
迷思三，房贷只能还，不能灵活运用。事实上，房屋贷款商品已经朝向多元化发展，并衍生出非常多针对不同财务需求族群设计的产品。因此，办理房屋贷款之后，每月努力还钱，却无法灵活动用的旧式房贷，早就是不合时宜的落伍商品。取而代之的，应该是“可以随借随还，有借才会计算利息”的理财型房贷才是上品。
房子拿来做资金周转？ 理财型房贷比现金卡好用
迷思四，资金周转时不会善用房子为借款工具。在现金卡泛滥的今天，许多人身上都备有一张在有急用时就可以“领”钱的现金卡。没错，现金卡是相当方便的借钱工具，它提供持卡人一个固定的循环额度，只要在此金额之内，持卡人可以随时动用，并且根据动用的金额计息。对一些可能随时需要资金周转，无法耐心等候银行逐一审核贷款程序的民众来说，现金卡确实提供了实质上的便利与快速。
但是，现金卡最大的缺点就在于它的利率高得吓人（大约一二％至一八％）。相对于无担保、纯信用的现金卡高利率，利用房屋贷款做抵押的理财型房贷利率，却相对便宜甚多（请见表格）。事实上，理财型房贷不但是目前各种借款管道中，成本最低廉的，也同时具有“随借随还，有借才计算利息”的优点。
理财型房贷选择不多？满足不同财务需求背景的人
迷思五，理财型房贷只有一种，而且每家银行的内容都差不多。事实上，理财型房贷不但有最常见的“额度可以循环利用”的基本型外，还有所谓的“抵利型”或“免利型”的选择。对不同财务需求背景的人来说，适合采用的房贷类型也不一样。
高国兴以基本的理财型房贷为例，它的特点是“提供借款人一个可以随时动用的‘额度’，同时随借随还，任君选择，并且按日计息”；至于“优利型房贷”又称为“抵利型”或“免利型”房贷，它的优势是“存款利息可抵贷款利息，适合有积蓄，但希望保持随时可动用资金弹性”的一般大众。
拉长贷款年限减轻负担？临时周转不要轻易动用
迷思六，动用宽限期或拉长贷款年限来减轻缴款负担。对于年纪轻，收入不丰的房屋首购族来说，善用房贷宽限期，并且拉长申贷的年限（例如由二十年延长到三十年），确实可以透过每个月月付金的降低，分散房贷的财务压力。
但是，如果单纯只是临时周转或投资需求，那么因贷款年限拉长所增加的利息支出就值得考量。所以，若不希望手头因为钱全缴了房贷而变得吃紧，那么善用理财型房贷，其实就能解决以上的困扰，而不需要动用到宽限期与延长申贷年限的行为。
贷款户所付利息的多寡，与本金偿还的时间有密切关系。如果快速偿还本金，贷款户的利息负担才会比较低。所以高国兴指出，从“不想让银行多赚些利息”的前提出发，贷款户最好是不要轻易动用宽限期的优惠，或是应该缩短借款的年期才是。
破除六大迷思　四大行动重点提示
为了避免落入以上的六大房贷迷思，并且努力将不动产变为流动性高的理财工具，高国兴从专业的角度出发，提供想要办理房屋贷款的民众以下四大重点：
重点一，如果还没有房屋贷款的人，在开始向银行办理房贷时，就先做好规画并慎选适合的商品。除非不得已，尽量以较具弹性的理财型房贷为主。特别是预期未来会有资金周转需求的民众，理财型房贷应该是首要选择。
重点二，一旦选定了适合自己的理财型房贷后，应该要确实了解所办房贷的特色、功能，以及它在理财上的正确运用方法。举例来说，如果办的是理财型房贷，未来如果有一大笔现金入帐（像是年终奖金），就可以立即偿还贷款，让贷款的本金降低。如此不但可以节省一笔利息费用，也多了一笔未来再循环动用的资金；假如自己办理的是优利型房贷，在有钱时，就应该尽量存到银行帐户中，也同样能达到“尽速偿还本金（降低未来利息负担）”与“多一笔灵活资金”的功能。
重点三，依照资金需求的长短，决定临时周转的来源。高国兴强调，有资金需求时，应根据期间长短来决定借钱的方式，而非采取不变的对应方式。如果是短期资金的周转，就适合直接动用理财型房贷的循环额度；如果是长期资金的投入，则应该与银行的房贷专员另行讨论，再重新配置贷款的金额与方式。
重点四，最后，选择一位好的房贷专员，等同于选择一个好的房贷商品。高国兴强调，好的房贷专员可以帮民众选择最适合的商品，同时在办完贷款之后，还能提供其他量身订作的理财规画及建议，创造个人财富管理最完整的价值。因为理财是长久而严肃的决策过程，而一位好的房贷或理财专员，才能帮助有需求的民众，顺利而循序渐进地达成投资理财的目标。
（本文选自《今周刊》特刊《MAN POWER挑战人生中场》）（更多精采内容，详见《今周刊》第479期）