LTN经济通》麦当劳不靠汉堡薯条 却赚到钵满盆满
自由财经 2025/08/18
欧祥义／核稿编辑
〔财经频道／综合报导〕“麦当劳”（McDonald's）以汉堡和炸薯条闻名，在全球100多个
国家和地区拥有超过4万家门市，是当今全球规模最大的速食连锁企业，但真正让麦当劳成
为全球速食业龙头的“金鸡母”，并非餐点，竟是它堪称房地产开发商的经营策略。
麦当劳公司的历史，最早可回溯到1940年，当年迪克麦当劳（Dick McDonald）和麦克麦当
劳（Mac McDonald）兄弟创立了“Dick and Mac McDonald”餐厅，是为今日麦当劳的前身
。
1954年，这样的一间餐厅，被当年已经52岁、还是奶昔机业务推销员的Ray Kroc注意到，在
他不断的坚持与斡旋下，得到了加盟店的特许经营权。
随着麦当劳的成功，Ray Kroc意识到其巨大潜力，于是他用尽所有积蓄和贷款，最终以270
万美元的价格从麦当劳兄弟手中买下了整个公司和品牌。
买下麦当劳后，Ray Kroc开始将麦当劳的业务拓展到全球，并建立了独特的加盟模式和标准
化的营运系统，使得麦当劳在全球范围内快速发展，成为全球最大的速食连锁企业之一。
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LTN经济通》麦当劳不靠汉堡薯条 却赚到钵满盆满
2025/08/18 06:56
“麦当劳”（McDonald's）在全球有4.3万家分店。（彭博资料照）
麦当劳在全球拥4.3万家门市
欧祥义／核稿编辑
〔财经频道／综合报导〕“麦当劳”（McDonald's）以汉堡和炸薯条闻名，在全球100多个
国家和地区拥有超过4万家门市，是当今全球规模最大的速食连锁企业，但真正让麦当劳成
为全球速食业龙头的“金鸡母”，并非餐点，竟是它堪称房地产开发商的经营策略。
麦当劳公司的历史，最早可回溯到1940年，当年迪克麦当劳（Dick McDonald）和麦克麦当
劳（Mac McDonald）兄弟创立了“Dick and Mac McDonald”餐厅，是为今日麦当劳的前身
。
1954年，这样的一间餐厅，被当年已经52岁、还是奶昔机业务推销员的Ray Kroc注意到，在
他不断的坚持与斡旋下，得到了加盟店的特许经营权。
随着麦当劳的成功，Ray Kroc意识到其巨大潜力，于是他用尽所有积蓄和贷款，最终以270
万美元的价格从麦当劳兄弟手中买下了整个公司和品牌。
买下麦当劳后，Ray Kroc开始将麦当劳的业务拓展到全球，并建立了独特的加盟模式和标准
化的营运系统，使得麦当劳在全球范围内快速发展，成为全球最大的速食连锁企业之一。
麦当劳房租收入 占总体营收38%
但值得注意的是，麦当劳真正的盈利“金鸡母”其实是地产，而不是汉堡与薯条。而真正让
麦当劳跳出“快餐公司”，升级成“地产王者”的，是索恩本（Harry Sonneborn）。
当时他说：“卖汉堡只能赚小钱，真正能获利的是房地产，必须把麦当劳变成房地产公司。
”
确实靠这个理念，麦当劳往后多年，一边收品牌授权费，一边收房租。光2023年前3季，麦
当劳来自房地产的租金收入，就高达73亿美元，占其来自加盟商收入的63.5%，占公司总收
入的38%。
相比之下，食品销售虽占约3分之1收入，却只贡献约8分之1的利润。2024年麦当劳全年总营
收为259.2亿美元，较2023年成长约2%，租金收入就高达100.17亿美元，特许经营费为56.06
亿美元，光是租金，就占了总收入的38.65%。
截至2024年底，麦当劳全球门市总数达到4万3477家，其中约95%都是特许经营，值得注意的
是，这些加盟商这些加盟主除了缴交高达千万台币以上的一次性加盟费外，还要自己掏钱装
修、自己请人运营、自己承担风险，绝大部分的加盟主还要给麦当劳交房租，因为店铺的土
地或房产，是麦当劳买下来的。
台湾经营权虽转让 新团队仍须向麦当劳缴租
更关键的是，这些土地多半是麦当劳早已用低价购入、精心布局的资产。换句话说，加盟主
不只帮麦当劳赚加盟金，还帮它付了头期款、还房贷，还要缴定期租金，替品牌养出庞大的
地产帝国。
以台湾来说，即便2017年美国麦当劳，将台湾麦当劳经营权，以50亿台币、100%股份转让予
国内事业德昱股份有限公司，但真正的关键资产仍掌握在麦当劳手里。
根据特许经营条款规定，新经营团队必须继续向麦当劳租用原有地产，而且如果想关掉门市
，就必须另开新店维持数量。
而近期传出，美国麦当劳打算“一件不留”把在香港持有的全部店面卖掉，将会以分阶段的
方式出售，首批的8家店面已挂牌出售，总市值预估达12亿至13.5亿港元，包含位于铜锣湾
、尖沙咀等核心店面，并以连租约形式出售，待买家购入后，麦当劳将继续以租户身份长期
经营，对顾客及员工无任何影响。
“披着汉堡皮的地产公司”
这套商业模式厉害之处，在于现金流的可预测性与可规模化。因此中国媒体解析，也可以说
，麦当劳是“披着汉堡皮的地产公司”。
麦当劳“金色拱门”的价值，不仅是全球4万多家门市、来自汉堡与薯条，而是它们脚下那
片早已低价买下、日渐升值的土地。
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5145979
心得
还以为是去那里吃汉堡
房地产才是主体
可乐薯条只是配菜
手法高明
卖掉店面企业继续赚钱

麦当劳本业是房地产这不是全世界都知道吗？

自由时报还聊财经？太贬低该报的格调了。