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限贷令害惨“这群人” 预售屋、营建股将涨到不能涨
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发布时间：2024/08/19
记者署名：张琬聆
原文内容：
近期银行因放贷水位爆满而发动“限贷令”，逼得不少刚签约或将交屋的购屋族哀声四起
，馨传不动产智库执行长何世昌认为，将导致换屋族卖房意愿下降，且进一步使房租更有
感上涨，“租屋族痛苦的日子才刚开始”，但也判断买盘将流入预售市场，“预售屋和营
建股会继续爽下去，涨到不能涨”。
银行受限《银行法》第72条之2规定，办理住宅建筑及企业建筑放款总额，不得超过放款
时所收存款总余额及金融债券发售额的3成，近期陆续传出水位已满而限制放贷、各行内
部自发性地下限贷令。何世昌在个人脸书粉专“何世昌的房产知识Buffet+”表示，将导
致新办房贷利率全面调涨，对房市带来5点显著影响。
首先是1.“央行升息冲击力降低”。根据馨传不动产内部估算，今年下半年央行还有大约
半码的升息空间，但如今国银房贷利率已普遍提升到2.35%~3%，大部分介于2.35%~2.5%，
还有2.185%地板价的银行愈来愈少，“就算台面上还有，也不一定会收件”。
何世昌补充，虽然房贷利率攀升，但申贷仍旧踊跃，说明民众最在乎的是顺利取得房贷，
利率为其次。房贷利率虽大幅走高，意味着房市已“率先迎来升息压力测试”，而目前民
众买房意愿并没有重挫，说明下半年即使央行升息，也不太会削弱购屋需求。
2.“部份成屋需求恐流入预售”。当房贷成数下降、利率变高，预估受到冲击最大的是口
袋比较浅的首购族，何世昌认为，倘若首购族有购屋需求，又比较难在短时间内筹措出自
备款差额，可能就会舍弃成屋改买没有立即贷款需求的预售屋。
房租将有感上升 购屋需求流入预售
3.“换屋族卖房意愿可能下降”。过去不少换屋族会在买新房子的前后阶段把旧屋卖掉，
不过何世昌指出，现在换屋族面临了“旧屋利率低、新购房屋利率高”的状况，可能会舍
不得卖掉利率较低的原有房屋，让二手屋市场供给量减少。
他强调，这种情况类似美国固定式利率造成的后果，较早办房贷利率的人享有3%、4%以下
的低利，如果卖掉低利的房屋换屋，新办房贷利率高达约7%，所以便不愿卖掉手上的房子
，导致二手市场供给紧绷。
最严重的问题则是4.“房租将更有感上涨”。何世昌指出，因为各国租金上涨与利率具有
高度关联性，“各国皆是如此，台湾也不会是例外”，因此断言“接下来租屋族痛苦的日
子才刚开始”。
至于对预售屋的影响，由于部分消费者转向预售屋，何世昌认为，在《平均地权条例》中
“预售屋禁止转售”措施未改变前，“预售屋和营建股会继续爽下去，涨到不能涨、或经
济出现“黑天鹅”为止”。但他也强调，说的不见得100%正确，也有可能滑铁卢。
从推估的结果来看，何世昌语重心长地表示，这波银行自发性限贷令导致房贷难贷、利率
变高，也有有人会觉得房市要爆炸了，但他的看法却刚好相反，因为房贷市场如此发展，
“无疑是为预售市场增添柴火，房价反而会愈涨愈不健康”。
心得/评论：
最近许多银行纷纷传出限贷令
在中古市场本来货源就缺少的情况
https://i.imgur.com/pndlLM6.png
加上限贷导致中古没办法提供货源
目前置产刚需全部被迫转往预售市场
原本平均地权条例已经锁预售屋之间的流通
现在连中古的流通一起锁
建商成为市场唯一供货源
营建股爽麻了