我一直觉得拿房子的5倍杠杆来比正2的2倍杠杆是一件很奇怪的事
假设1000万的房子贷八成，也就是200万开了5倍杠杆变1000万
台湾房地产平均报酬率约5%
第一年：(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年：(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年：(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年：(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假设200万直接正2
台股年化平均报酬的两倍杠杆为25%
第一年：(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年：(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年：(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年：(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年后如果
房市报酬固定5%，最后得到的是当初200万的314.45%
正2报酬固定25%，最后得到的是当初200万的831.32%
为何会造成如此差距？
因为房子的5倍杠杆只有最一开始的5倍，也就是1000万，之后都是1000万的5%在成长
而正二的杠杆每年是你的(本金+获利)的25%在成长
当然股市的波动比房市大很多就是另一回事了