原文标题：紧箍咒上路倒数 专家这样看未来房市趋势
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发布时间：2023.06.10
记者署名：颜琼真
原文内容：
《平均地权条例》子法对房市来说犹如“紧箍咒”，内政部已敲定在今年七月一日上路，
外界认为，一至五月建物买卖移转栋数较去年衰退三成，显见该法的影响不可小觑。
台湾房市今年五月，因工作天数增加，使得六都的“建物买卖移转栋数”合计为21,368栋
，是今年以来单月最高交易量，且较四月份成长33.7%，不过，若是今年一至五月合计成
交量为86,640栋，却比去年同期年减21.4%，并创五年来新低。
一至五月移转栋数创五年新低
永庆房屋研展中心副理陈金萍说明，六都在五月的建物买卖移转栋数月增33.7%，整体而
言，除了台南市外，其余五都五月建物买卖移转栋数均是今年来单月最佳。
另与去年五月相比，六都建物买卖移转栋数年减6.4%，其中台北市年减16.8%，新北市与
桃园市均年减2.8%，台中市年减6.6%，台南市年减12.6%，高雄市年减3.4%。
而今年一至五月六大都会区建物买卖移转栋数，六都整体交易量合计为86,640栋，较去年
同期年减21.4%，仍是自2019年来最低交易纪录，创五年新低。其中台南市与高雄市分别
年减15.4%与18.3%，减幅最小，其余四都年减幅均逾二成，台北市年减25.2%，新北市年
减22.8%，桃园市年减22.7%，台中市年减21.2%(见附表)。
东森房屋研究中心副理黄胜晖表示，与四月相比，五月的工作天数增加了足足六天，再加
上部分房市热区交屋潮的助攻，使得五月的建物买卖移转栋数产生了较为明显的成长。
不过，受到政府打炒房、升息、科技业景气趋缓等因素的干扰，买卖双方仍处于极限拉锯
的环节，在价格方面不易达成共识，目前市面上的低总价物件比较容易成交，这也在一定
程度上导致了与去年第一季相比，今年第一季多个地区的平均房价甚至出现了小幅回落的
情况，依照当前情况来看，台湾房市的确正在逐渐向政府所期待的“软着陆”靠拢。
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，五月移转栋数较四月大增，并非市场景气变
好，而是四月地政机关只开门上班十七天，进件办理房屋移转的案量相对较少，五月地政
机关开门工作天数高达二十三天，工作天数比起四月多出35%，因此出现移转栋数增加的
现象。
房价涨 买盘外溢
大家房屋企划研究室总监郎美囡表示，各都交易热区在五月份有所成长，尤其相对低价区
买方较容易买单，有就业人口红利的地区成交复苏机会大，如桃园市的龙潭区五月月增幅
将近一倍，芦竹区及观音区也有近八成的涨幅，另外新北市芦洲区、树林区、汐止区单月
移转栋数站上三位数，也都有六成的月增幅，除了交屋挹注外，买方因核心蛋黄区价格高
涨而转进周边区域的态势明显。
至于南二都以高雄市回温较为显著，台积电议题对区域还是略有强心剂作用，反观台南市
交易显得平淡。
馨传不动产智库执行长何世昌指出，整体而言，2023年第一季房市概况较2022年第一季差
，但较2022年第四季回温，尤以台南表现最为强劲(新案、中古皆强)，目前台南蛋壳、蛋
白、蛋黄新案房价大致为“234”，但蛋黄的新案成交均价已经很接近五字头。
高雄房市稍弱(新案市况差、中古屋止稳)，蛋壳、蛋白、蛋黄新案房价大致为“234”，
二字头多为旧县区如大寮、仁武，而林园因捷运助攻，单价逐步逼近二字头。
新竹因推案量少、价格续涨而导致成交量减少，预期今年菁华区新案成交价高位应会见到
八字头；2019年以前，大新竹蛋壳、蛋白、蛋黄区新案房价是“112”，现已成为“247”
。
此外，代表北台湾新建案市场概况的“住展风向球”，今年五月分数43分，较四月(47.6
分)减少4.6分，对应灯号维持绿灯。风向球六大构成项目呈现“一升、二平、三降”，其
中新成屋户数分数上升，待售建案个数、议价率分数持平，预售屋推案量、来客组数、成
交组数分数下滑。
住展杂志企研室经理成采锜表示，五月风向球分数下滑有三个原因，一是新建案拉长潜销
期、延后公开时间，二是北市建案开价高且议价空间有限，价格太硬民众啃不动，三是线
上建案小单位户型先售完，剩总价稍高的中大坪数单位可售，建案销售速度放缓。由于《
平均地权条例》修正案预计七月上路，另明年总统大选的选举干扰也开始浮现，预估六月
北台湾市况不易出现惊喜。
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下半年展望 交易量趋缓
黄胜晖也表示，预估今年下半年，伴随利空信息逐渐被市场消化，以及总统大选前政策牛
肉陆续端出，刚需买盘有望递延出笼，房市交易热度与上半年相比，有可能会稍稍回温。
不过，纵观全年，整体交易量趋缓似乎已是大势所趋，预估房价部分应不至于大范围修正
，但仍需要持续观察部分已提前反映出价格的新兴重划区与科技园区等。对于今年的购屋
民众来说，建议仍是秉持谨慎观察、慎选地段、大胆出价三个原则，不要盲目追高，同时
也要多方评估投资置产的部分，以降低未来可能遇到的风险。
台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，在通膨物价飙涨的情况下，民众对于抗通膨的
房地产信心暂时回升，但鉴于下半年还有《平均地权条例》新法上路、中央大选、全球经
济放缓等多空因素拉扯，且市场主力的自住买盘，追价态度也还偏向保守，所以买卖双方
依旧处于磨合期，因此下半年的房市走向，估计仍朝“量缩价平”发展。
郎美囡表示，《平均地权条例》子法宛如房市紧箍咒，掐住投资资金流向，搭配升息及不
动产选择性信用管制，房市交易骤减，今年首季买卖移转栋数被打回原形，如今政策定案
，自用买方成市场主力，不动产市场持续上演买卖拉锯战，双方试探底线，每月交易高低
起伏，预期待总统大选后应能尘埃落定。
《平均地权条例》子法上路三大影响
住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨表示，今年四月五大银行平均房贷利率正式突破2%
，银行限缩不动产融资放款，贷款条件普遍不如过去理想，压缩买方购买力，另一方面，
中古市场供给不多，虽有零星让价出售，但整体房价仍在相对高点，仍是买卖双方拉锯战
，六月份央行恐再升息，届时市况应有不同。
而针对《平均地权条例》子法在七月一日上路，徐佳馨指出，仍会产生三大影响。
首先，是预售市场将以自用客户为主结构，可预期在现今经济状况下，将出现盖不出来的
落跑建商，消费者要自求多福。
其次，不动产战线更长，战场更大。法规限制投资复杂度将大幅增加，受冲击最大的高价
住宅，在私法人不能持有后，将得搭配更多的财务规划，这也促使资金转往非主流产品，
并可能衍生出新的规避方式造成意料之外的乱象。
其三，利差还是多数资金转进者的想望，低价与利多兼具的区域，当资金潮水涌现，恐依
旧是投机份子的心头好。
何世昌表示，今年整体房市是“无可奈何花落去”，主因为经济衰退讯号亮起，而央行又
持续升息、企业紧缩支出，再加上政府打房政策干扰，房市观望氛围浓厚，价格修正压力
是无法避免的事。
对购屋族而言，七月一日之前买预售屋，好处是保有一次换约的机会；七月一日后买预售
屋，议价空间可望较大，但也不要有太天真的期待，盼望价格能打到七折、八折，平均来
说，建商愿意降价5%左右就算很不错了。
何世昌进一步指出，2024年房市可能变为“似曾相识燕归来”，复苏机率升高，主因除了
经济展望较乐观外，预售屋禁止转售的锁筹码效应将会浮现，市场会较紧绷，以及开征碳
费、电价可能再次调涨，都会让建商推案成本增加，支撑房价止跌反弹。
心得/评论：
营建业本周股东会
兴富发 6/13
国扬 6/13
润隆 6/13
新润 6/14
达丽 6/15
皇普建设 6/15
目前政府打房，房价越打越高，成本转嫁消费者
我家不一样不能赔钱卖，房市长多思维牢固
大家关注打房价，方向完全错误
事实上是打房仲! 数据显示成交量崩跌，陷入成交量熊市
房仲苦不勘言，但喊烫的确是建商，很有趣
估计营建股股东会，场面会很有趣
我猜会呼吁政府不要再乱搞，房地产是护国群山
房价已经受到抑制，再打下去会出事
但是我的股价不一样，我们能撑过去
营建股还没什么涨，明年以后降息
现在布局，明后年收割!