香港地产商要“回馈社会” 楼市前景更不明朗？
2021年9月20日周一 下午2:24
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411447.html
市场传出中央要求地产商帮手解决本港土地供应不足问题，一石激起千重浪，消息发酵令
今日本地地产股大泻，恒地及新世界股价跌逾一成。市场最关心大型地产商如何与政府“
共同供地”，哪类地产商最受影响？香港楼价前景又如何？
据《路透社》报道，本港发展商获告知，要运用资源及影响力维护国家利益，更要回馈社
会，协助解决住屋短缺问题。市场“游戏规则已经改变”，当局不再容忍“垄断行为”。
美银美林认为，香港发展商未来备受考验，商业模式或盈利能力会否受到重大影响，并存
有不确定性，预期本港地产股阴霾将持续。
地产商与社会如何共享土地？
政府已多次明确表示，以多管齐下方式增加土地供应，包括填海、征收新界棕地、引用《
收回土地条例》收回私人土地、推出土地共享先导计划、旧区重建等。
地产商面临最大的风险是，是要以“低价”让出土地，供政府兴建公共房屋或首置房屋。
此外，未来公屋房屋及私人房屋供应有多少，直接影响地皮及地产股内地价值，好明显如
果土地供应量大增，楼价有机会下跌。目前在政策市下，楼市未来供应量数目未明。
大摩早前认为，最坏情况是政府为了积极供应，如供应量由目前的每年3.5万个，增至超
过10万个，本港楼价至明年底料下跌20%。
政府会着力用什么方式增供应？如采用《收回土地条例》收回私人土地，地产商最唔着数
，政府可能只给予低价赔偿金，令发展商持有土地价值大减，另一方面，亦可能引起法律
诉讼问题。
政府最近收回三幅分别位于元朗及粉岭的私人土地，但面积合共仅约1.2公顷，属杯水车
薪，部份地皮更由大型发展商如新地、新世界等持有。其中一幅位于新地旗下Yoho
Midtown附近，屋苑业主已担心楼价因而下挫。
另外，一种增加土地方式是转换农地，但需时较长，发展商要令农地值钱，要申请改划作
住宅地，同时要配合农地附近基建发展。农地业权一般较为分散，发展商要收齐一幅优质
农地申请改划作住宅亦非易事。
市场相信未来农田转换将加快，如新地以86.14亿元购入古洞新发展区首块公开招标农地
，属古洞第25区住宅地皮，有关农地规划历都要15年。
该地皮每呎楼面地价达7,184元，而在古洞北第24及25区中间位置的一幅地皮，早于18年
完成补地价，折合每呎补地价约3,643元，而每呎农地收购价仅仅数百元，反映今时今日
新界地皮已水涨船高。不过，如果未来土地供应大增下，新界农地是否仍会大升值，仍是
未知数。
那些地产商最受影响？
市场相信最受影响地产商是在本地持有最多地产项目及土储（包括农地），料恒地、新地
、新世界及信置属高风险，未来要应对政策风险。
以恒地为例，集团持有位于新界土地储备已扩展至约4460万方呎，为本港拥有最多新界土
地之发展商。
其次是新地在香港的土地储备约有5790万平方呎，当中包括约2390万方呎发展中物业，估
计农地有3400万方呎。新世界料有1646万方呎，长实料有1279万方呎。
其实发展商早已收到风声，积极献身参与“土地共享先导计划”，政府最近接获两宗申请
，由新地，以及会德丰地产和恒地作出申请，两幅用地分别位于元朗及大埔，共提供逾
1.6万伙单位，其中公营房屋及首置占近7成。而恒地申请的地皮更可建1.21万个公私营单
位，规模等于一个太古城。如“土地共享先导计划”获大幅推行当然单位供应增加，但当
中审批程序繁复。
由于市场游戏规则已改变，中央要解决本地居住问题，住屋供应量增加是势在必行，香港
楼价走势于未来变得不明朗。
心得/评论： ※必需填写满20字
中共已决定对香港地产商出手，请各位多注意政治风险。
目前没被关切的民营企业也要注意，该来的总是会来。
对港股情有独钟的人，可考虑具有官方背景的企业。