第一个破产就地方政府,高铁,台铁之类的..
很多县市地方政府举债额度剩没多少(并且你用比率去看)
对喔,请看"举债剩余额度",不要看举债额.
例如他举债空间是3000,他举债2000,这样他财政很健康
如果他举债额度是1800,他举债到1700,那他就是快破产了.
而你说2000 > 1800....
那..又怎样,地方政府举债的"成本"那么低,欠钱不还不是有钱人最爱干的事情?
阿你说,举债成本那么低,为啥1700会破产.
那是因为他举债额度1800是算出来的.
而地方政府有50%左右的收益跟不动产有关.
这还不扯到不动产延伸的营业或是营利事业税会影响他的统筹分配款.
而1800这个数字就跟他这些收益和一些公式有关.
所以房价跌,这个1800的数字就会下调...
当你不动产不要跌太多,你跌了25%.
1800的上限剩余100的空间,算下去,就直接破产.
so...当房价大跌,就会有县市政府破产.
上一个最接近破产的本来是苗栗,后来是台中,现在是谁我还没特别查
(台中一度举债额剩下8x亿,现在应该拉升到200亿左右
高雄则是一直维持在两三百亿以上
举债空间低于10%,都会有因为经济震荡而被扫出去直接破产的风险,像期货一样断头.XD)
so...县市政府通常破产,不是"被债务债滚债给压垮"
而是瞬间的"天花板崩下来被压死"
不动产大跌,是这种瞬间天花板崩下来的最大风险..
你产业崩溃都还没这么快可以瞬间压垮地方政府财政.
so...
其实政府很怕不动产跌.
但.你就会说,那政府干嘛要压制不动产上涨?
这是因为,不动产是印钞机.
这我在股版解释过,文章不知道还在不再.
反正呢,10间房子,现在价值一间1000万.
金融界估总价值一亿,所以可以放款个几千万给这边的屋主.去开公司去消费去干嘛干嘛.
然后有个人用它原本的房子抵押借钱然后去把邻居的房子用1500万买下来.
也就是说,这个封闭模型内,并没有进入半毛钱,他是拿他的房子抵押贷款借钱出来买.
买1500万.
那..金融界就拉升队这边行情的判断,认为这边10间房子值1亿五
所以金融界就愿意多放50%的钱给这边的屋主拿去,开公司买股票消费或干嘛干嘛.
so..这就是不动产印钞票的真相.
他半毛钱都不需要先丢进去,他就可以无中生有钞票到市场上来.
并且膨胀速度非常快.
更可怕的是,他印出来的钞票只要有1/10滚回他自己不动产里面.
就会再度繁殖非常可观的庞大资金.
这是一个印钞票的永动机....
因此政府需要钱,例如台中市府负债剩下8x亿怎么办?
只要之前我举债的这些钱,有办法拉抬不动产上涨.
那很快,我欠的一千多亿半毛都不用还,我的举债额度之后就会被拉升.
三两下又拉升了一两百亿起来...那我举债空间又出现了.
开森!!!!
同样道理是用于高铁,台铁,很多国营企业....
更不用说,例如我这个都市需要大举开发,盖捷运,搞世界奇观,需要钱.
那...必然透过不动产上涨来补这些坑.
你只要有去看过各大建设报告的"自偿"部分就知道.
建设得自偿,很大比率都是来至于带动周遭不动产上涨,政府再透过这些不动产收益来自偿.
并且自偿比率要高到一个曾度,这个政策才推得过.
因此,政府很怕不动产跌,不动产跌他很麻烦.
而政府要钱的时候,就会跟不动产伸手拿钱.
但是你常看我的文章就知道.
不动产泡沫取决于它的基本面.
生产成本(租金) vs 持有成本(持有税金)+资金成本(利息)
生产成本低于右边两样多少,就代表浅在泡沫有多少.
生产成本高于右边,那不存在泡沫.
也就是说,不动产印钞票还是有一个极限,极限在于他不能炒做到超越基本面.
那自然政府就要"省著印钞票".
避免一次就把印钞票的空间都用光了.
那这样他之后还要用钱,不就要去乞讨?
so...政府会看他自己以及市场对资金的需求.
再去控制不动产上涨的速度.
因此涨太快必然被压制..
但是压制不动产上涨不代表政府要把价格打下来.
这两个心态差太远太远.
让你慢慢涨 VS 让你下跌....心态完全差很大很大.
慢慢涨的目的是怕你不稳定怕你跌,怕你未来需要你的时候你产生泡沫化.
另外不动产印钞票的比率你再透过上面例子去看就知道有多庞大.
所以对内资而言,市场需要钱,也是透过不动产去印.
也就是说,除非你是货币外会有严重问题.
例如韩国...例如欧洲..
但在台湾这种国家还满有钱的状况下.
内资市场,基本上资金很多都是透过不动产在产出以及囤置.
所以市场需要钱,通常也是跟不动产要..
当然市场有赚到钱,也会反映在不动产上面,让不动产产生"未来可以印钱"的能量.
这才是说..不动产是经济的火车头的原因.
不动产是内资最重要的印钞机.
你电子业赚的是外汇....但是电子业疯狂赚钱,一般老百姓享受度都很有限.
但透过电子业赚钱稳定台湾国家财富之后.
就可以透过不动产,来印钱洒在内需市场上.
这样老百姓就会感受到钱的爽度.
尤其台湾不动产自有率很高,所以不动产上涨,也是一种人民财富上升的意义.