以前我一开始也是被少子化这议题给迷惑了
认为房价应该要跌
可是这是要分时间来讲
现在是2021年
我通常都这样算
30-40岁是第一次买房的年纪
回推就是1981-1991年的世代
台湾这10年出生人口是385万人
假设是男女一比一 都有找到好归宿
385/2=192.5万户 需求在打个6折=115万户的刚性需求
过去台湾10年成长的户数接近100万户 假设算是有点接近
但是也代表有15万户未被满足(以台湾的风俗结婚中有60%买房应该还算合理)
2019年台湾新屋推出11.6万户 2020年12年来新高13.4万户
以2020来假设过去10年都是推出这么多房子=134万户
考虑换屋需求就设定在40-55岁(1966-1980)
这15年的人口有多少591.2万人 同样前提假设
591.2/2=295.6万户 需求再打个7折=206.9万户
考虑全台湾总户数是893.8万户跟总人口推估
40-55岁的户数或许符合实际表现
在考虑到每年有1%的换屋需求=这在年纪中约有2万户的换屋需求
我自己在抓实质刚需应该会在11.5+2=13.5万左右
新屋产出最高就13.4万户 目前来看约略相当
未来10年40-55岁的人口变化也不大,就抓一年约2万户的换屋需求
现在房产重点在于未来20-30岁这批人有多少
1992-2001 有339.4万人
在相同假设基础下 169.7万对 带出101.8万户的需求
在未来的10年
需求是从115万户