1. 标的：亚锐士6171
2. 分类：多
3. 分析/正文：
一、公司简介
亚锐士为台中北屯区起家的小型建商(股本约7.5亿)，前身为电子业，后来被大城集团入
主后，目前主要以建设业为营收来源，近年营收介于4~5亿之间，公司母公司大城营建机
构旗下尚有“大城建设”，两公司近年在北屯区十期重划区及廍子重划区大量布局，依据
各区域条件不同，主打首购及换屋客群。
二、竞争优势分析(质化分析)
1.区域长期深耕，累积在地粉丝：长期耕耘台中北屯区尤其是10期重划区一带，这点与
总太很相似，二代赖亮成接手后，推出大城“小食光卡”，结合在地周边餐厅、店家推出
打折优惠，平常可销售建案外还可举办社区联谊活动，营造社区凝聚力，其实举办活动是
很累又麻烦的，根本无短期收益可言。这也是我认为亚锐士有强力护城河且有差异化的因
素之一。
2.因区域深耕故重视售后服务，品质较有保障：亚锐士及总太虽非台中一级建商，但其
建筑品质一定不会太差，原因是他们非区域性的一案建商，在同区域还有很多土地库存的
情况下，如果名声不好之后同区域的案就不用卖了，相反的，如果服务好且建筑品质佳，
那后续销售状况会更加加速成长。
三、未来推案简介
2020年认列营收建案：(详见图一)
1. 大成仰云(265户)：余屋剩20几户。故已销90%，2020年入帐90%，2021年入帐10%。
2. 12月满(45户)：余屋1户。故已销95%，2020年入帐80%，2021年入帐20%。
以上两案主要贡献2020年营收约12.2亿，预估EPS合计约2.89元。(扣除前三季亏损0.24元
后)
2021年认列营收建案：
1.8月小确幸(156户)：已完销，目前正过户入帐中，经查已交屋84户，交屋达5成以上，预
估1月还有一波营收认列高潮可以期待。
2.另外今年下半年等待完销大案“4月伯乐”交屋认列，由去年得知亚锐士取得使照后的
2~3月即可开始认列营收，后续持续追踪即可。
https://imgur.com/LxjulL3
四、配息率状况
很多人都在意的配息状况，发言人表示会配2成~7成，当然感觉有讲跟没讲一样，所以原本我预估现金股利配6成下修到配5成做预估值。另外很多人会看一年的现金殖利率来
回推股价，但是我觉得那是在每年营收及现金股利配发稳定的情形下的一种估值，营建族
群每年营收起伏大，以殖利率来计算股价参考性较低(除非是华固、远雄等稳定大型股)。
一般而言我会以3年为一个基期评估，而且估价的权重占比也很低(占10%)。
五、股价估值评估(详见图二)
这次的估值保守评估用预售案“已售出”的EPS来估算股价，保守评估约25元，若考量“
完销后”的EPS推估股价约28元，故评估目前合理价格约在25~28元之间。预估近三年营收
将逐年持续成长，EPS将在3~5元之间。
https://imgur.com/0dR3KaC
六、结论
整体而言，亚锐士近年深耕及布局台中市北屯区，因前几年刚入主变更营运内容，绩效及
配息均不佳，但预估未来几年后将持续收割，但因资本额小及成交量小，须注意有流动性
及滑价风险，目前股价合理偏低，预期未来到2023年将有机会到35元以上的价值。