这个前几天才在房版发过一篇文章.
今天降息,先带动一批因为降息所以银行评估贷款额度上升的买家.
例菜鸟如工程师,本来他就背1000万的房贷满了.
后来降息,所以他又多了500万的空间...
因此他在搭上他存的200万,就跑去买一间700万的房子来出租.
so...最近的买气是这种人为主轴产生的.
当然最近的买气也带动了蛋黄区的房价上涨.
就像我不段的再提的高雄美术馆农16阿,这半年冲了10%.
而如果再过一段时间,这个10%涨幅扩散出去,外加又涨更多例如涨了20%.
这时候真正购屋主力才来了.
主力就是.
他本来身价2亿,银行资产负债比评估6成给他,他贷款1亿4已经贷款满了.
但是今天涨了20%,也就是他的身价多了4000万...
这样银行资产负债评估就可以多借给他2400万,因此他可以直接买四千多万的房子.
全额贷款..一毛钱都不出.
(他买四千多万的房子本身抵押就可以有2400万的额度,再加上他其他资产的额度.
所以他可以买4xxx万的房子,可能一间可能很多间,但全部贷款,一毛钱不出)
这....才是真正我们可以在一两年后看到大涨开始的的"主力"
手上一堆房子的,一堆土地的,或是大型物件例如旅馆屋主,超级金店面屋主等.
这些人会在大概房价涨了20%左右后,疯狂的利用资产负债比的上升而跳入市场扫货.
它们买量很庞大,所以买下去房价就涨更凶...
涨更凶,这些人资产负债比算起来又可以借更多...所以又去借又去买...
只要政府不踩刹车,房价随便就是三四倍这样翻上去.
就像当年的台北,或是北京上海深圳那样....
直到...完全脱离了基本面,也就是出租投报 < 利息+税金...
之后就会...真正房价泡沫化...
当然通常政府在之前就会踩刹车....
但,无论怎样....
今天才刚开始,政府一点都没想踩刹车.
也因此...
这种万年经典的不动产大多头"公式".
我都知道了,我都讲给妳们听了...
你觉得那些建商老板会不知道吗..XD
那就更不用说那个销售王,兴富发的郑老董..
多少人在骂兴富发,可是你看兴富发的房子,还是卖得比别人快...XD
他是我看过眼光和市场判断最屌的建商老板..兴富发卖得好跟他盖得好不好无关.
跟他老董很知道什么时候推什么东西在哪边用什么型态推会最好卖有关!!!!
也因此,其实有在关心的人都知道,兴富发现在抓狂在收购土地和推案.
他光高雄,还没交屋,正在动工的大楼,我随便算一下就11栋.
(还没交屋,所以卖掉的钱还没入帐...)
中都两栋,美术馆两栋,民生路两栋,博爱路两栋爱河边一栋六合路一栋果贸一栋
有没有漏掉我还没仔细查....但随便数一下就11栋.
这可比当年大多头,2012~2014的时候,高雄温莎堡传奇的时候.
推案还多!!!!
而她这11栋,已经有好几栋都"撤代销"...也就是至少销售八成.
这...还只是高雄,兴富发可是全台六都都在推案..你就知道他现在推案有多夸张.
而,既然他卖的这么快,自然就会想抢更多土地来推案.
可是这些推案的钱还没回收怎么办??
那就去借阿..XD
因此兴富发自然就会拿着他这些预售屋的签订单,去找银行借钱噜.
而银行看到他预售屋的签订单那么多,自然也会抓一个风险评估后的金额借给他.
而这么庞大的推案,签订的预售单也一定非常多.
那自然去跟银行谈的贷款金额,也就很大很大拉....
这也没啥好意外的.
甚至他是不是有把之后要购买土地的贷款都转在这笔贷款上,就要去看他贷款内容才知道.
(例如先用金主的钱去买土地,然后再把这块土地一并做入贷款抵押担保品中之类的)
反正兴富发这么大只,跟银行那么麻吉.
那个都很好谈的拉.
so....上面讲太多,这边来懒人包一下.
因为降息和无限QE启动了之后可能10年期的超级大多头.
所以兴富发要抢这一波捞一大笔.
兴富发推了一堆案子,销售都不错,所以打算火力全开疯狂买土地推案加大投资.
但因为他的建案都还没交屋入帐,所以空有卖出合约,没有现金入帐.
因此他就拿这这庞大的销售合约先去跟银行贷款,借钱出来抢土地抢推案.