※ 引述《aixiiae2005 (竹蜻蜓)》之铭言：
: ※ 引述《nomilkman (无奶人)》之铭言：
: : 之前是有人问说
: : 买房当房东好 还是每年收股利好
: : 我现在是要问另一个问题
: : 假设买1200万的房子 头期款付了400万
: : 贷款800万 假设每年投入40万还房贷
: : 二十年后 你就是拥有一间房子
: : 反过来讲
: : 你那400万 是拿去做存股
: : 一年5%就好 一样 每年投入40万加大本金
: : 如此的话
: : 第一年
: : 5%获利 = 20, 投入40 所以本金总和为 = 400 + 20 + 40 = 460
: : 第二年
: : 5%获利 = 23, 投入40 所以本金总和为 = 460 + 23 + 40 = 523
: : 依此类推 二十年的图表如下:
: : https://imgur.com/a/BaIVRJS
: : 二十年后 你的总资产就是2384万
: : 那重点就来了 单以投资角度
: : 一间原本1200万房子 VS 2384万
: : 谁赢?
: 1.800万房贷20年期总额最少要还900万
: 2.投资股票要扣除房租每月算你2万*12=24 代表你不买房买股票
: 每年可投资的金额是16万，20年复利大概是1600万左右
: 既然买房可以免除租屋开支(我还没算管理费喔)，投资股票就应该增加租屋支出才公平
: 照以上两点来看20年后你股票每年5%复利
: 1300(400+900):1600
: 我是觉得还好啦
: 每次有人讲说OOXX不买拿去投资，那你怎么不说
: 我不买车，我走路就好啦
: 我不喝茶，我打手枪就好啦
: 我不吃东西，我喝西北风就好啦
: 干一年100%薪水全部拿去投资拉，那你怎么不讲说融资杠杆开最大all in一波
: 赌对5次后半辈子躺者就好
: 当股票是0风险喔，就算你买殖利率高又超级稳的股票
: 全球经济来一波大的，本金又不知道亏多少了
: 跟股票比起来你买房子地震垮掉的机率应该是低很多
: 我这样帮你讲拉，你要比就是手上有一笔资金1000万要买房还是买股票
: 这样就很简单，买房收租台北2%以下其他3~5%，可以赌房子涨价，不过现在
: 市场很难拉，尤其台北再涨下去应该会打仗或起义了，不过买房收租也要考虑
: 折旧跟维护成本
: 股票5%不难但是风险就高一点，这里是股板我就不献丑了
: 结论: 有需要就买，不要讲什么OOXX不买拿去投资赚更多，
: 风险跟期望值就不一样要怎么比，
: 最好是不动产、保险、股票etc...分散风险投资
: 全部灌同一种我都直接讲就是要赌一波大的
: 小孩子才在那边5%
十分同意最后结论那一段
有需要就买 剩下的就让资产平均分散
(保险除外 保险是在你的资产没办法负担你要养的人的时候需要买来避险的)
记得有一本书说到古时候犹太人总是1/3放土地 1/3放商品 1/3放现金
土地就不动产 商品你可用股票代替 现金就定存债券保险都算在内
回到正题
买房好还是买股票好 应该说每个人考量的因素不一样 算出来也不一样
我写一下我的算法给大家参考
假设房贷利率1.6%都不变 股票报酬率也每年稳定6%来算
房租年报酬率用2%来算(即房价房租比600倍)
然后假设年通膨率2% 房价和房租都以通膨率每年上升
以一个1200万的房子 贷款70%来计算20年
贷款840万 每年还48.632万 而没买房的需要付房租每年依房价的2%计算
我用EXCEL算的:
年 房价 买房付出 房租 股票投入 股票累积资产
0 12,000,000 3,600,000 0 3,600,000 3,600,000
1 12,240,000 494,101 244,800 249,301 4,065,301
2 12,484,800 494,101 249,696 244,405 4,553,624
3 12,734,496 494,101 254,690 239,411 5,066,252
4 12,989,186 494,101 259,784 234,317 5,604,544
5 13,248,970 494,101 264,979 229,121 6,169,938
6 13,513,949 494,101 270,279 223,822 6,763,956
7 13,784,228 494,101 275,685 218,416 7,388,210
8 14,059,913 494,101 281,198 212,903 8,044,405
9 14,341,111 494,101 286,822 207,279 8,734,348
10 14,627,933 494,101 292,559 201,542 9,459,951
11 14,920,492 494,101 298,410 195,691 10,223,239
12 15,218,902 494,101 304,378 189,723 11,026,356
13 15,523,280 494,101 310,466 183,635 11,871,572
14 15,833,745 494,101 316,675 177,426 12,761,293
15 16,150,420 494,101 323,008 171,092 13,698,063
16 16,473,428 494,101 329,469 164,632 14,684,578
17 16,802,897 494,101 336,058 158,043 15,723,696
18 17,138,955 494,101 342,779 151,322 16,818,439
19 17,481,734 494,101 349,635 144,466 17,972,012
20 17,831,369 494,101 356,627 137,473 19,187,806
由数字看起来最后总资产1783万比1918万 其实没有差很多
如果我们只调整房租报酬率(即房价房租比)
2.2%(545倍)的时候 总资产是1783万:1813万
2.3%(521倍)的时候 总资产是1783万:1760万
2.4%(500倍)的时候 总资产是1783万:1708万
南部房价比较低
3.0%(400倍)的时候 总资产是1783万:1392万
所以依照我的假设 不去预测房价和房租会涨会跌 只依照通膨率调整
也不去预测利率会涨会跌 同时假设通膨率稳定 股市报酬率稳定
那得到的结论是
房价房租比大约在530倍以上的时候 租房有利
房价房租比大约在530倍以下的时候 买房有利
长期20年来看股票和房市的风险其实都不大 就不计算进去
所以回到一开始的结论 有需要就买吧
反过头来说 没需要就不要买 买错都要付出成本
换个工作地点 换个老婆 或不小心多生一两个 导致要换房子
都会让你房子多赔个5%~6%交易成本
确定需要买的时候再买就好
我个人目前的资产配置差不多就是股票:房子:现金 大概各1/3
虽然我目前逐年在提高股票比例