※ 引述《a000209898 (树濑先生)》之铭言：
: 我前几天在脸书看到，贷款买房子，比股票用融资简单多了
: 他的意思大概是说，鲁蛇如果融资10张台积电，银行不一定会让你融资到260几万
: 可是房贷鲁蛇可以融资1000万的房子，之后再拿去卖掉
: 还说买房子比台积电容易，甚至报酬率比台积电高太多
: 他还说他很多房子，可是听他说那么多钱，又好像没妹子?
: 总之鲁蛇我听说，贷款买房，比融资买股简单，好像怪怪的
: 这是什么话术吗
: 怎最近几个月，台股除了2330，几乎都跌20%以上，甚至接近一半或者超过一半，
: 在季线之下
: 结果最近的股票好手 开始讲房子了
不动产本来就是最无敌的担保品阿.
不动产贷款可以谈的条件大约是股票的三倍优势以上.
所以基本上各大公司贷款,很多都是不动产抵押.
然后不抽银根,本利摊还低,还可以宽限期.
你看看之前期权被强制平仓,股票被断头故事那么多.
但不动产不会.
也就是银行跟你签了20年房贷,就等于20年就稳稳地跟你跑到完.
你失业也好,房价崩盘也好,银行贷款都不会动.
(并且有固定和浮动利率参数,所以升降息对你的影响是打对折)
这对公司当然更好用.
你用土地或是店面或是旅馆或是工厂抵押贷款.
只要你办好,后面无论你公司营运怎样,甚至董事长因为贪污被抓去关.
你的不动产贷款依然稳稳地在那边.
不然...你企业融资,或是你用股票融资好了...
当你发生营运上的变化,甚至像庆富,远雄发生一些状况之类的.
银行会抽你银根,要你加补保证金或是抵押品之类的.
并且你这些融资应该都是7年期,质押后放款的成数也比较低.
一般来讲,我们玩不动产就是高杠杆.
因此一个有趣的.
房版有人问,0056和收房租如果都是5%,请问选哪一个.
其实现金投报是差很大的.
你买0056放5%,请问这边是股版,长期领股利多少人有开杠杆??
基本上应该90%的人都是现金,也就是手上有1000万,就只买1000万的0056.
但是不动产包租公,几乎都是开杠杆.
(当然像我们家这种是因为银行不愿意放那么多钱给我,所以只好贷款很低..XD
个人还款能力跟不上担保品的价值...)
一般包租公大约贷款额度都在5~8成.
也就是1000万会买2000万的房子,然后5%是2000万的5%,利率大约1.7%.
会操作的则是1000万买5000万的房子.收5000万的5%的租金..!!!!
而,会贷款5成也不是因为他比较保守,而是因为他可能买烂屋来翻修,投报比较高.
因此你买200,翻修50加上软件20,所以270..
但是银行放款是200的8成,所以是160...
因此很多包租公贷款额度大约在5~6成就是这样来的.
有些8成的则是动手脚,自己左手翻好后再卖给右手,右手用300万买入,跟银行贷款270万.
这个手法我应该有讲过,文章也上新闻...包租公奥义之无限贷款.
但无论怎样,包租公实际的现金投报率大约会在8~20%左右...
(非双北,非改套房)
改套房基本上是现金投报率15%~30%...改套房没有高于15%,你应该投资失败..XD
这才是包租公实际的收益.
当然相对的房客有问题你要管理就是了.
(所以套房是劳力财...不能称为被动收入)
至于非套房的物件,是不太需要管理的...
三房那种人家一住就是五年十年不动...
通常变动都是因为你跑去给他涨租,涨到对方受不了跑掉...XD
套房才会有游移...
但是套房的投报率远高于一班三房的收益.
套房自己改,没杠杆前8~12%是基本(也就是现金投报20~40%)
外行包租公就买人家改好的,买入价位大约在5~6%.(现金投报15~25%)
以上已经扣除税金和摊提了家电损耗(10年摊提)
另外,套房因为有空租期(三房很少空租期).
所以一班套房用10个月再算,而不是12个月.
其实0056还是有很吸引人的时候.
那就是股票大崩盘后..XD
股票大崩盘后,去买0056,收股利.
政府通常会在三年左右把股价拉回来.
那时候你的0056的投报率就会是另外一个很爽的数字..XD
尤其,股票崩盘不一定不动产崩盘(但不动产崩盘股票一定崩盘,因为公司的资产大幅缩减)
所以要等股票崩盘,然后抽不动产的钱进入股市是很有机会的...
最典型就是2008...