从诉一次房子的特性...
房子因为有银行做担保,并且可以随时带款提领现金.
所以当这一区都是1000万,有一个人成交了1500万.
很快这边行情就变1500万..并且银行会做保准许你这边的人用1500万做基准贷款.
但是这边如果是1000万,有一个人成交了800万.
这边还是1000万,完全无视低成交,因为没人承认他的房子变800.
要让这个1000万行情下来,至少你要成交个10组800万她才会下来到950万.
银行鉴价也大概是这样,要他拉高很简单,要他把原本的行情鉴低是很困难的.
因此,房子要跌很困难.
另外更困难的一点是,这边行情1000万,你要有人愿意卖800万是非常困难的事情.
(尤其在很成熟的区域,像台北...反而爆涨区像现在中南部比较容易发生)
最后,社会上的人大多趋于保守,包含非常多有钱人.
老一代的投资房地产,很多人爱现金,并且都还是投资大型物件例如透天店面等等.
这些人很爱洗行情,它们觉得好就会买,买了不卖就算了,连拿去贷款都不贷款.
其实自己看看长辈应该也知道,60~90岁一大堆人的房子是贷款付清的.
这些都是支撑盘,也就是当1000万旁边有人卖800万,它们继续坚持他家1000万的那一群.
这些人不把房子全都拿出来卖800万,房子就是很难降.
我只能讲,'房子不是股票,性质差非常多,尽量不要把他们当作是同一种商品.
米国欧洲比较会类似是因为它们重税,所以长期持有风险很高.
因此一般人不爱买房子,爱租房子,长期持有会考虑投报和支撑力等等.
台湾税太低,所以钱进入房地产很容易只进不出..
而基本上房地产根本没有所谓的循环.
房地产必杀的一件事情叫战争.
就像上一次,也就是20年前崩盘,是因为97后面的台海危机.
然后因为房地产反应比较慢.
然后跌价卖几乎都是因为大量法拍,而不是赔钱或是多杀多.
(当你这边行情1000,一两间被法拍800还不会拉下行情,你要等到10间以上被法拍才会掉价
so...那一波很严重的大移民潮+经融严重危机(东帝士,长谷都倒掉了)
才造成台北房地产下跌了大约30%.
非常多人的绿卡也都是那个时候去拿得,几亿几十亿几百亿都换成米金转到外国去.
当然政府没几年就开始拯救房市,无论是贷款优惠,还是啥降低遗产税拉回资金等等.
所以大约1999~2001崩盘,2003~2004台北又开始涨.
因此台北其实根本没崩多久.也是传说中的先怒涨200%在崩盘30%.
(所以看一下当年无壳蜗牛抗议的房价,再看看后来的房价...应该会有很深刻的感受)
比较惨的是中南部,我家那时候北中南也都持有不动产,所以感受很深刻.
中南部不涨和几点有关.
那时候中国热,一大堆台商把钱都弄去中国炒房,扩厂...
中南部产业开始转型,重工业外移,加工业外移.
而那时正准备起飞的科技业,大多也还发展在竹科.
所以重要的是台湾除了北部外,其他本来要回流房地产的热钱,都被中国吸走.
后来东南亚又接力吸走(看一下今天台商在中国和东南亚的影响力有多可怕就知道)
so...台湾钱只回到北部,中南部没话题,钱不过来(钱跟着话题跑的)
因此中南部就经历过台湾有史以来最严重的崩盘...1x年大空头.
当然真正严重的崩也是前两三年,后面则是折旧问题..
这些你看新建案没有越开越低,都大概卡在一个数字上下...
(所以正确来讲是平盘,这可以在土地价值上面感受的到)
所以回头看,台北涨10年崩3年现在又涨12年.
中南部向高雄好了,和台北一起涨10年(那时候台北高雄价差大约10:8)崩1x年,涨3年.
这...你哪只眼睛看到所谓的循环了.
我是不知道为啥很多人觉得房地产有循环...
我看到的房地产没有循环,只有因时变化.
so...房地产真的要跌,先去盯法拍市场.法拍市场才是跌的指标...
当你看到这边行情20好了,法拍18还好几间卖不掉..
这边要跌了,快跑就对了.
但是今天,这边20,法拍18...
你连拍都等不到,他就被投资客找上门按门铃没开拍就拿19.5买走.
这你跟我说会跌??....
所以不要再讲一大堆理论,去盯法拍市场比较快.
法拍才是最重要的指标,先行于市场反应的两年左右.
至于啥建商收入??..
阿她可能最近没新建案还是啥财务计算公式改变等等还是啥原物料问题.
那个影响层面太多了...看起来完全不准.
看市场,量缩你也不知道是不是要跌,也可能惜售阿,爆涨区也很容易量缩.
看实价??..阿你看到低价是凶宅,是瑕疵品,是亲友交易,是欠钱被钱庄收走都不知道.
so....房地产的数值大多都不准也是这样...
(当然这些数字很爱被新闻拿来操作假现象和假新闻)
因为房地产没有所谓的统一价,然后每个屋主都是卖方,所以交易型态和股票差非常多.
所以也才说,用玩股票的方式来思考房地产会有很奇怪的错觉就是这样.
5至于今天,为啥我完全不担心房地产崩盘??
阿靠杯台商钱疯狂回来.
你这些热钱不消退,你怎样平盘...你连平盘都很困难.
然后台湾除了台北过高外,中南部房价??...低到笑死人.
昨天有人在讨论柬埔寨的房地产.我还跑去查了一下.
喔喔....金边行情17~20.
卖搁共阿....你台中行情多少?15??高雄行情多少13??你要怎样跌阿..
目前中南部房价比柬埔寨,缅甸,越南都还要低.
就更不要去比啥泰国,马来西亚等等..
你家房子比你菲佣家的房子还便宜....你注意到了吗..XD
然后这些国家房地产尤其土地狂喷,持有者是谁??当地人??
错,都码是外资....香港人,新加坡人,还有更多更多更多的台商.
台商才是整个大东南亚的超强房地产炒手,整个东南亚土地一大堆被台商买光光.
(上次越南事件不难看的出台商在东南亚的势力和规模,别忘了台湾只有2000万人口喔)
中国炒房的楷模,还不是学台商的,只是在和台商看齐而已.
而最近,东南亚经济发展开始趋缓,中国则是很明显趋缓并且开始转型.
外加中国大量的房地产控管政策.
造成台商开始把钱弄回台湾...(反正两岸那么快乐)
他当年台湾卖一间房子,中国买20间...
今天中国卖一间,台湾买一间.
这就更不用说东南亚,当时台湾卖一间,东南亚买一甲.
今天东南亚卖100坪,台湾中南部买5间.
你就知道为啥台湾房地产会一直喷...
跟台湾人有直接的关系,但和台湾本土人民买不买得起,则是没关系....
其实我们政府也很了解这个道理.
所以她也知道涨价是必然.
只是他要杜绝.
1.资金太过集中...例如前几年一直集中在北部.
所以压北部,钱就会往中南部流去.
2.恶性炒作...靠杠杆膨胀速度太快,快到比资金回流大太多.
所以他压制交易量,减缓恶性买卖速度.
3.政府也要分一杯羹...
所以加税.
但其实政府不可能接受房地产跌,就算跌1%也无法接受.
最主要是因为政府财政和土地有很严重的互挂关系.
现在整个台湾财政很多都是靠政府炒地皮赚钱的,税收根本连公务员都养不起.
甚至像高铁,北捷,高捷,高铁这些.
它们收入靠车票??....北捷人那么多,靠车票收入一样是要亏损的.
收入主力还是有大量的广告租金,土地租金,和炒不动产.
所以才弄一堆共构宅阿,机房Bot阿,高铁特区阿OOXX.
(高铁财政困难和高铁特区不好吵也有关,人民日常居住不需要高铁,所以高铁特区并不好吵.
当时它们并没有注意到这一点...)
要是哪一天,你看我们中华民国的哪一个县市,他的平均地价跌了1%.
那个县市大概就准备破产吧.
喔不,高雄只要土地2年内维持平盘,高雄市就破产了....不用等跌.
我们政府才是炒地皮的超高手和最大户...没政府带头,哪轮得到我们炒??
so..大概就这样.
热钱不退,房产不跌...
啥波动?修正?房地产没这种事情.
要就一直涨,当发生事件会突然间平盘,然后产生大量法拍,然后开始跌.
跌也一直跌,跌到政府政策拯救,才开始涨.
房地产我家玩这么多年,没看过波动,没听过修正,没看过循环.
那些很多都码是啥投资老师要骗学生的学费,才搞出来的一大堆奇妙名词和现象.
(不这样你们哪会乖乖去上课缴孝亲费....)
另外,房地产大长期一定看涨,无论你说老挝柬埔寨还是台湾.
40年前我家的透天店面,现在翻了超过50倍....
其中经历过两次大跌....但长期还是看涨.
所以才说台湾不动产储蓄性非常的好也是这样.
欧美重税,长期持有才会有高风险...
台湾??反正你多余的钱一但数字够,你就去丢不动产.
要用钱时也不用卖,拿来贷款就好.
这样一直都是一个很好的管理财务方式...
当然你说要赚得多,会玩的玩股票绝对比房地产赚的多.
不过这是另外一个话题就是了.