※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 中国有比台湾更低的持有成本.
非也 实际上中国的持有成本更高
: 所以基本上,台湾的房地产未来,看他们就知道.
: 他们会崩,台湾就会崩,他们不一样,台湾就跟着不一样.
: 鬼城是这样.
应该说台湾非常不容易崩 因为台湾是私有土地制度
光是私有这点就胜过中国很多地方了
: 今天例如广西南宁诈骗集团在广西打广告.
小弟刚好在南宁的中国本地投资集团里面担任投融资部门主管
就用南宁做为例子跟你谈我去年跟今年所见到的中国景气
: 建商蜂拥而至,盖整排的欧式法式中式豪宅(抱歉,不盖日式)
没^^ 抱歉 南宁传销确实造成了造城计画
从原来的江南大沙田 到后来台湾人进入的埌东仙湖地区
基本上都没有蜂拥而至 也没盖啥欧式法式豪宅 顶多是高档十八层楼的小区商品房
仙湖地区唯一的欧式豪宅实际上都没人入住
里面大部分是用来给当地开毒虫派对的场所 平常都没人的 行家才有门路
至于仙湖地区的房价 在去年打压的情况下确实很惨
不过今年二月底到三月的房价几乎回到了打房前的水准
全南宁市现在房价都回复到打房前的水准而且更高
仙湖地区由于新路开通 现在的交通改善很多 房价也开始飙涨了
我部门有个秘书他们俩个年轻夫妇就靠在仙湖买房子赚到了第二栋楼房
: 然后一堆资金进来...本来一平方米2000块暴涨到2万块.
全南宁最高房价的地方也没两万 好吧 东盟万象城幸福里在两万附近
其他南宁就算是南湖周边也不到两万
: (多现金,中国房贷7%...上海北京会贷款,因为投报绿5%~7%,鬼城则是现金买断)
南宁的建商好希望能够承你贵言
小弟去年遇到的建商超过三十家公司
年利息在15% 之内的贷款都觉得很便宜 这些建商都等著跳楼呢
: 所以变成房价平均2万 => 银行贱价结果.
中国的银行是不鉴价的 这你就完全外行 不了解中国的金融体系
中国的房产鉴价是依照评估公司的评估报告来做的
而银行有指定哪些评估公司可以做为该行的评估标准
事实上 跟评估师交情好点可以拉高点价值 但是不可能拉很高乱做报价
而且评估费很贵的 评估师超好赚的 花两个小时逛逛周边看看环境
然后就可以打出一份报告了......
南宁最大最受银行信任的评估公司金土评估有几个评估师还满正的
: 而你是企业,你的产业又不容易擃厂,赚的多的现金,就会选一部分摆在这边.
: (企业不可能全部现金都跑去做高风险投资,企业必须留底,只有起步的人,才在那边玩命)
: 反正当你企业需要周转,就拿这些房产去跟银行贷款.
胡扯 又是一个拿台湾想中国的
你拿多少房产给银行 银行都不会贷给你一毛钱
理由很简单 银行每年都有授信额度 你没有授信额度有多少房产都没用
小弟去年年底手上有分总价值二十一亿的北海土地要找银行借钱
抱歉 一毛钱都借不到 中国的银行根本就对建商全面封杀
: 至于平时没事,就继续放.
: 因为到后期,只要有少量的健岸持续创高价.
: 那你就算买两万,你在银行那边的资产判定,还是一值在上升.
: 然后因为持有成本太低,所以你根本不需要出租,就很轻易的可以维持这些房子.
: so....就这样造就了广大的鬼屋.
整个错误 错到不需要纠错
因为你根本上就弄错了中国的银行作业程序
: 这些鬼屋,只要银行贱价没往下,他们就永远都在那边.
: 不会有一大堆人烦恼的啥被套牢问题...他可能50年都不卖,哪来得套牢.
: (甚至可能摆70年让国家回收后还赏你新的)
: 这些情况同样发生在台湾得很多地方.
: 鬼屋多半都是现金买断,少数是短期投资客挂售中...
: 我家台中养的房子也是买断空在那边,偶尔招待朋友或自己去台中时候住.
: 反正靠着旁边的七期,银行贱价越来越高,外加经贸园区和捷运利多.
: 我根本不需要卖....
: 然后你说泡沫???...
: 现金买断无杠杆,哪来得泡沫...XD
你说台湾就对了
所以台湾的建商可以撑很久 但是中国的不行 了解了吗
下面我就不回吧
简单的说
中国的鬼城很多是官员好大喜功的结果
还有地方财政的问题造成的
怎么说呢??
比如说这个地方的土地是农地 但是地方缺钱
地方就把这地方划为新开发区
用农地的价钱可能一平方米两三千的价钱从农民手中取得补偿
然后政府把这块地划为城镇用地( 住宅 ) 用一平方米三到四万卖给建商
转手之间 政府就多了一大笔的税收 抢劫农民的土地 然后卖给建商
建商再把这些土地成本算进了房价里面 于是高房价就来了 而且绝对降不下去
因为固定的土地成本就是摆在那里 建商不可能降价
建商盖房的时候是拿土地作为项目担保从银行套资金来盖的
当建商没办法卖掉房子 这些房子就是要被银行没收的担保品
银行收回房子跟土地( 盖房子之后土地就不值钱了 )就是银行的问题了
银行也不可能低价卖 因为这样一卖银行的会计帐会很难看
应该说该行行长的业绩会很惨
于是银行情愿把这些房子放在那边烂 也绝对不会申报呆帐打消
由于现在中国的银行是采取行长责任制度
贷款出去赔钱的行长要" 赔 "的
我不打消 不清算 放在那边财务报表就有分资产还是持平的
如果我打消了 我行长就等著破产 当然每个行长都会想把这烂摊子丢给下一任
于是 无论是银行自发行为或是去年已经有红头文件下来
房地产业 建材业 钢铁业 水泥业 在银行是一毛钱都贷不下来
于是这些房地产业者只能把房产证送去给高利贷民间资金
一月份的时候 南宁的民间资金小额贷款是每月10% 百万以上每月5%
已经是在全中国的水平线之下了
就我知道湖南都是7-8%起跳
现在的贷款是怎么弄你知道吗??
最容易弄到银行的授信额度的公司是贸易公司 因为流水帐量大
所以银行愿意给的授信额度也高
贸易公司从银行这里拿到的授信额度 由房产业者出房地产做为担保品
然后贷款出来协议双方多少比例使用
或者由房产业者以每年多少钱的方式来" 购买 "贸易公司的授信额度
我去年听到的报价是每年5-6%( 某个广西最大民营集团投资部主管跟我开的价是4.8% )
但是 现在已经不是有房产民间资金就会借你了
房产的位置不在南宁市的好地段 民间资金也不收房产担保了
甚至出了南宁的地产 连谈都不用谈就请你回去等跳楼
简单的说 中国的银行是为了" 国企 "服务的
所有的民企在银行里面是找不到温暖的
这样说吧 同样的一座矿山 在国企的名下可以做为银行的抵押资产
但是这座山在民企的名下却是废物 银行连要你评估报告都不用 因为不承认
国企要做什么银行捧钱追着给
民企要做什么银行要你先捧钱来再借你钱
没错 所以中国去年开始流行阳光直存
就是很多的有钱国企或是国家单位 要存一段时间的资金
于是他们就问哪家银行需要存钱啊??
这时候每家银行都想要招揽这个存钱生意 抢破头
但是有钱单位想想 我只赚银行利息 我这些官员企业主管吃什么呢??
于是他们就想出了各点子~~阳光直存
你企业不是想借钱吗?? 那就先帮银行做点事吧
帮我银行行长揽存( 招揽存入 )一笔资金 我跟你有合作关系了 就比较好谈贷款
于是民企就去问有钱单位 你能帮忙把钱存入某某银行吗??
有钱单位说 可以啊 不过呢 你要付利息.......
没错 你没看错 一个钱都还没弄到的民企 要付利息给有钱单位( 都进主管的口袋了 )
这利息多少呢??
一年期5.5%起跳 三年期14%左右 五年期18%左右
这些 全部由民企负担 而且有钱单位存入的钱还不能做为民企贷款的担保
应该说 民企花了每年百分之五以上的利息 招揽了资金帮银行作业绩
然后换来银行愿意跟你谈授信贷款的条件
中国目前的基础利率是6% 银行上浮40-50% 也就是利息约在8-9%之间
加上阳光直存的5.5% 基础利息就是14-15%
但是呢 别以为这么简单
中国的政府规定 银行存入金额只能有75% 作为贷款放出
因此 假如阳光直存了四亿人民币 银行只能贷款给你三亿
以一年期的来计算
5.5%( 阳光直存 )*4E+ 8%( 银行利息 )*3E= 4600万
你贷款三亿 现金还没到手就会先被直存户提走两千两百万
然后一年要交利息两千四百万
等于贷款两亿七千八百万 要交四千六百万利息
年利息 16.5%
现在你知道我为什么说年息百分之十五的算低了吧
恩 如果加上买贸易公司的授信额度 又要加上5% 也就是20%的年息成本