包租公投资也是用杠杆.
最基础包租公.
高雄旧公寓,200万租金9000,投报率4.5%,算4%整数.
你贷款8成,也就是说放大5倍,扣掉贷款2%=10%...
这是最无脑的包租公模式,也是入门房地产起步非常多人选择的做法.
然后期中使用宽限期,当下投报率就直接冲上20%.
加上大环境增值,最烂的台北5%,高雄10%~20%.然后也要算上杠杆放大五倍.
宽限期一用完就卖掉.
高雄的话,1年投报率算50%就好,两年后卖掉就等于100万赚100万.
扣掉所有奇奇怪怪的成本抓一成,你也有90万收入.
更何况如果你买重大工程,加上重大工程完工增值30%~100%.
100万赚200万算基本.
所以基本上有人讲,投资房地产,你总投报率没有30%,你不要做了,回去玩股票比较适合.
这就是房地产的暴利.
更多的暴利就是提高贷款额度.
像利用工程款,多贷个80万,然后买下一间等于不用投期款,全部净获利.
或是像凶宅或是勇哥那样用伪造文书手法,全部净获利.
(但会被抓去关...其实都有钱了,就不要拼命,太贪心不好)
不然讲难听点,炒房大户除了刘妈妈外,都是低潮落魄开始爬的.
这样都给他们爬到身价好几亿.
这...没有暴利怎么可能做得到??
医生干个10年你看他有没有办法扣掉贷款总资产2000万??
(开业的散退)
包租公和搞增值其实是一样的.
差别只是,出租投报率和本身增值投报率的比重而已.
到最后都是获利了结才会赚得多.
前几年台北团队跑来高雄搞包租公,这两年高雄翻一倍,他们也都获利了结.
我去看了好几间房子,都他们抛出的.
为啥房地产大涨还要卖?
因为他要赚更多.
他宽限期用完了,所以就需要了结然后换新目标.
另外,话题炒完了,这区房价高了,自然就应该移动去下一个有爆发成涨潜力的地方.
SO...一切都只是数学问题,不同身分和状况,算的公式不同.
以至于这边明明很好,但还是有人卖出...
and..一般只有现金流才会长压.
长压也必定找每年成涨超过20%的地方...不然涨太慢了会很干.
(多项重大建设连发处,像高雄火车站东商圈,亚洲新弯曲,台中经贸园区四周等等)
(另外现金流可以完全全损失掉出租,但是找超高成长性的东西,
因为你不用承担贷款,抗压性极强,一般口袋潜的投资客,有非常多东西他们不敢碰)
当然拉,以上看起来是个美好的世界.
我也承认目前就是一个美好的世界.
但是如果哪天房价开始崩了.
也会一堆人跳楼..
因为你杠杆高,放大5倍,赚也5倍,亏损也5倍.
so....为啥有钱人后来都会转现金流也是这样.
因为到最后活下来的就只有现金流.
然后等待下一次的大多头来临,你的起跑点就和其他投资客完全不同层次.
房地产投资特性.
1.长期稳定增值.
2.超高比率贷款,贷款限制相对超低.
3.利多很好预测(就重大建设麻,小朋友都会看马路边的绿牌子)
房地产基本上就是靠这三样在搞获利的.
而延伸出来的啥短期中期长期啥流派,就只是技术上的不同,或是主打的特性不同而已.
但怎样都走不出这三样基本精神.
后面我补一下.
我的现金流定义是"现金买房"不是"收租"
等于低贷款或不贷款.
现金流,定义成收租,好像是股票族再用的,但我不习惯这样用..XD