※ 引述《Dav12345 (@@)》之铭言：
: 小弟键盘鲁蛇, 今日至此一问,
: 最近我爸说有一间房子大概五百一十万,
: 已经有租约, 租金一万三, 建议我买下来投资.
: 方才稍微估算, 头期110万的话, 投报率十几趴.
: 但以后贷款一直缴, 投报率势必越来越低.
: 低到最后可能剩3%左右.
: 之前玩股票, 动不动就十几二十趴报酬率,
: 但都不敢玩太大, 金钱无法有效利用.
: 请教各位, 值得投资吗??
你这本身物件投报率才3.05%
贷400万利率2%每月本利还款为2.06万
每月净现金流为负7,600元
你要准备现金来填补缺口
并且不含税金维修支出
20年过去现金流
投入本金 110万
租金收入 312万
房屋头期 110万
房贷还款 495万
资产为 -183万现金+老屋一间
这种投组结构为负现金流
除非本地段地价上涨能期待期末土地处分价值
这也能发现贷款 8成的当物件投报率5%以下
投资目的主要是期待价差而非现金流收入
所以租金入不敷出也没差
硬要维持正现金流就要降低贷款比例
如本案就要将贷款压到250万左右
借钱买股票想搞长期投资也是类似的思考
是要价差还是现金流
不同取向策略不同
越长期的投资越需要思考未来趋势
思考现在投报率是否反应展望部分的溢价或贴水
所以不能光看租金报酬率或植利率直接定生死