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“政治就是买得起房”面对攀高的房价，马国可以参考新加坡怎么做
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文：周忠信
房价问题基本上是经济问题，而经济问题的解决方法通常就在于供应与需求。
过去几年马来西亚的房价节节攀高。以100为基数计算，从2009年3月开始计算，房价指数
在2012年达到200，而在2014至2015年稍缓到160；数据显示，2009年底到2014年底的5年
间，马来西亚平均房价上涨了57%，这吸引了许多非自住的投资者。
本国各阶层人民贫富差距大，人均收入无法作准；按统计局数据，马来西亚2016年中位家
庭年收入（median household income）为马币62,736（约新台币47万）。
中位房价与“收入三分之一”准则
按国际通行、世界银行与联合国推荐的标准，中位房价到“3”的水平（即三倍于中位家
庭年收入）属于可负担水平，而“4”是适度不可负担，“5”为“严重不能负担”，“
5.1”和以上属于严重难以负担。
按中位房价在“3”的可负担水平，假设一个马来西亚家庭是双薪，而家庭年收入达到马
币60,000（约新台币45万），或等同月收入马币5,000（约新台币3万7），那麽一般的房
价就应该是马币180,000（约新台币1百36万）。如果他们面对的房子却是超过马币
300,000（约新台币2百27万），五倍于他们一年所有的收入，那麽就是严重难以负担的水
平。
如果借贷者的家庭月收入是马币5,000，银行允许的月供款（instalment）标准是收入的
三分之一，即马币1,667（约新台币1万2）。假设房价马币300,000，按照房屋95%的贷款
，以5.7%利率来推算，月供款为马币1,654（约新台币1万2）。
银行的这个行之多年的“三分之一”标准非常合理，因此拒绝那些房价收入比太高的房贷
申请其实是挽救了许多人，也维护了银行本身的房贷资产素质（极少房贷客户还不起月供
款），甚至救了国家经济！
但是有些房地产开发商却以提供折扣为名，擡高买卖合同售价为实的方式来吸引“零首付
”（zero down payment）的买家，甚至屡屡要求银行放宽房贷审核标准，这是极其自私
、没有商业道德和不顾后果的，应予以谴责。
十年前的美国（2007至2008）的房贷危机“零首付”历史教训显然已被淡忘。
实名制登记有利银行审批
马来西亚也应该推行房产实名制登记并开放银行查核，因为目前银行只能看到申请者在该
银行的房贷记录，无法获知申请者是否在其他银行尚有未还清的房贷，因此，所审批的房
贷可能早已远超“收入三分之一”的准则。
马来西亚房地产泡沫不会破，原因在于有许多富裕家庭以投资为目的，大量购买了价格不
断高涨的房产，提供了发展商需要的资金支持和银行体系的房地产供款，这“维护”了目
前房价过高、有价无市的局面，也导致大量高档公寓“100%售罄，20%入住”的甚低自住
比例。
马来西亚房地产是自由市场，发展商建屋牟利、投资者通过房地产转售、持有累计财富，
无可厚非；然而住房是切身民生问题，政府需要注入一些社会主义思维。
在马来西亚，“居者有其屋”的传统观念根深蒂固，在平均收入滞涨的年代，原本应该是
年轻家庭一代人承担的房贷逐渐吸取了父母一辈的积蓄，以便支撑高涨的“房价收入比”
。
唯有同时明显出现大量房地产项目供不应求、多家发展商资金链断裂、投资为目的的购房
者停止购买、政府提供大量可负担房屋为替代、经济出现不景气的情况下，房屋泡沫才会
被戳破。
在不同国家，对于房价高涨有不同的应对政策。马来西亚国情不同，不同州属也有不同的
经济发展程度，需作出不同的解决方案。譬如东海岸登嘉楼州的中位房价只是吉隆坡的一
半，其中位年家庭收入也只是吉隆坡的一半，一样高居超过“5”的在严重不可负担水平
。
在香港，私人住宅价格创十三个月新高的同时，已经连续上涨二十个月，2017年首11个月
累计升幅约13%。香港虽明显有房产泡沫，但是由于政府不敢多建“公屋”（董建华因为
“八万五”政策，利用供应压制房价而遭房地产富豪施压下台），加上富豪多，且愿意继
续投资于房产，因此资金源源不绝、泡沫不破、问题不能解决。
借鉴狮城租屋政策
马来西亚与新加坡民情相近，都有“居者需其屋”的传统观念。差别在于，新加坡政府真
正执行了“居者有其屋”的重大国策，达致“100%卖完，100%入住”的自住比例。
1959年选举，新加坡人民行动党承诺向穷人提供廉价房屋，胜选后于1960年通过《建屋发
展法令》。新加坡1965年独立时只有23%人口居住在“组屋”，1985年超过80%，迄今一直
维持在80%以上的高水平。
比较起马来西亚的只租不卖的“人民组屋”，新加坡政府这样控制其组屋政策：
一、只有政府可以建和售卖组屋，因此控制了售价。
二、政府以低过市价来卖给公民。二手租屋市价如果大约新币600,000，政府售价只是大
约新币300,000。
三、每个家庭只能购买一间组屋，欲购第二间的话则须在半年内卖掉第一间。
四、购买组屋后必须入住，而且一段时间内不得整间出租或出售，否则会被罚款甚至坐牢
。
五、组屋只售卖月收入不超过10,000新币的家庭，单身人士要三十五岁以上才能买。
六、低收入家庭还会提供最高40,000新币的补贴。
七、建屋局提供利息比银行低3至4%的贷款。
八、因新加坡政府控制组屋房价，个人的住房开支占收入的25%至30%。
毕竟经济问题在于供应与需求，新加坡政府充份发挥这基本原则，解决了80%以上人民的
住房问题，也吸纳了很多马来西亚人才，入籍新加坡成家立室。
马来西亚与新加坡民情相近，应该参考新加坡的“居者需其屋”组屋政策，加上土地面积
广，只要在不同州属、高度密集居民区兴建足够的房子供应给市场，便能有效控制房价。
除非政府土地都卖完给发展商了，不然政府绝对有权决定在何处、建多少、何种价位的房
子、规划交通与生活便利；是不为，非不能为！
除了利用政府拥有的土地，在人口众多、出入方便的地点，只要供不应求，政府就应该只
批准发展商兴建可负担房产。只要有钱赚，就算薄利多销，也一定有发展商愿意建。
连雪州苏丹都曾经开腔，雪州发展机构（PKNS）应该发展一般人民需要的民生需求，而不
是与私人机构竞争、那样的商业化运营。
住房问题是民生问题、房价问题是经济问题、经济问题在于供应与需求，政府必须责无旁
贷地介入解决，因为政治就是人民买得起房！
【新闻连结】
https://asean.thenewslens.com/article/94351
【备注心得】
虽然这篇是说马来西亚可以参考
不过台湾最近也在推公宅
虽然台湾与新加坡可能有些背景上的不同
但也可以看看有没有地方可以借镜的