公办都更？
这个部分我要泼个冷水
※ 引述《h1300285 (游样小编)》之铭言：
: Q：公办都更是否又要引进建商？不能成立公法人或NGO专门处理都更？
: 因为引进建商都更，房子若变相要卖出，这样就不是社会住宅了。
: 答：
: 关于这题，我想先跟各位分享一下，
: 都市更新有三种方式：
: 商办都更 - 建商主导，利益由建商与住户分享。
: 自立都更 - 住户自组更新会主导，利益全归住户。
: 公办都更 - 市政府主导，更新利益全归住户。
台北市景文公营住宅号称公办都更，也号称市政府主导，
市政府持分超过60%，结果最后扣掉原住户，市政府只拿39户，
其他建商全拿，请问这算"利益全归住户"吗？
我去看房的时候，建商还笑咪咪说其实早就已私下先分好，
剩下的才拿出去。
(一堆傻蛋)要租人家捡剩的还要抽签。
: “公办都更”不是交给建商做，而是由政府主导！
: 台湾过去的都更模式，是政府把责任推给民间，所以都是“商办都更”，
: 它进行的方式是让建商自己跟住户谈，但这通常会衍生许多争议，
景美公营住宅也是市政府跟建商谈，
最后建商吃最多，市政府只拿39户拿去给民众抽签，
解决竞选承诺：市长我有盖社会住宅喔！政府不是没做事喔！
颇呵
: 而且公权力的协助有限，进度往往旷日废时，
: 不仅造成建商在整合上的困难，住户也对建商信任感不高。
: 因此我认为，政府应该负起责任，积极推动“公办都更”，
: 包含
: “前期整合住户意见、中期工程监督、后期权力分配”，
: 都要由政府主导。
: 当然，市政府必须参考先进国家成立专责的都更机构，
: 负责公办都更的推动与执行。
: 最后，我认为公办都更和社会住宅是可以相辅相成，
: 政府可以透过公办都更取得部分社会住宅，
: 而社会住宅也可以提供都更期间部分居民的安置空间。
其实讲这些根本没有讲到重点，公办都更当然是政府主导，
但是"怎么执行"才是大学问。
不管是都更、还是国宅还是社会住宅，
其实本质拆开来都一样：
一、传统国宅(政府主导)
(一)土地：政府
(二)钱：政府
(三)发包：营造厂
盖完后政府持有100%，然后卖给民众
二、传统社会住宅(政府主导)
(一)土地：政府
(二)钱：政府
(三)发包：营造厂
盖完后政府持有100%，政府收租金
案例：一些军公教的眷舍
三、政府图利型社会住宅(政府主导)
(一)土地：政府、(建商)、(原住户)
(二)钱：建商
(三)发包：建商
政府出土地，营建费用由建商负责，
最终建商拿到多少利益由营建费用决定。
所以你会看到建商把景文国宅盖的亮晶晶，没用的装饰性的工程一堆，
工程项目眼花撩乱，因为越多项目就越多可以灌水，
建商拿到房子后分点油水给市府高层，嘿嘿..
案例：景文公营住宅
四、商办都更(建商主导)
(一)土地：人民
(二)钱：建商
(三)发包：建商
一切费用建商出，通常盖完后建商拿4、5成是很常见的事，
如果奖励容积不够，人民都更后拿回的房子就会缩水。
如果没有奖励容积的空间，都更后坪数大幅缩水，根本没人想"更"，
这就是为什么多数房都没法按现有机制都更。
案例：士林文林苑
五、自立都更(人民主导)
(一)土地：人民
(二)钱：人民
(三)发包：营造厂
简单说！就是拆房子和盖房子的费用人民自己出，
困难点是民众通常没有足够的专业去推动。
案例：水源四、五期整宅 老公寓都更