: 推 koster: 股票其实还是赚 惨赔是你要卖才会赔 可以自己算一下 买S&P 12/08 09:20
: → koster: 在任一时间点 跟同时间买的房子到现在比涨幅 会发现S&P并 12/08 09:20
: → koster: 不会输 不过因为抱得住的人不多 加上房子是一次购入 所以 12/08 09:21
: → koster: 看起来增幅很惊人 12/08 09:22
: → calciumless: 有做过分析了 股市的投报率其实是高于房市的 12/08 11:28
: → calciumless: 而且持有跟维护房子的各种成本很大 卖房还各种刁难 12/08 11:29
: → calciumless: 房子主要是有leverage 所以可以赚得快一些 12/08 11:30
: 推 SuperNoName: 讲得好像买房就不是替银行打工一样 还是人人都现金 12/09 01:54
: → SuperNoName: 付清 不用缴房贷？ 12/09 01:55
: 推 truevines: 买房有equity。租房就只是付出租金而已 12/09 04:25
少数表现特别好的个股我们就不讨论 首先你有那样的实力(或运气)
基本上也不需要看我的建议:) 以下讨论就还是以S&P500当比较
既然讨论投资 就不考虑自住房 自住房算一种消费
当然长期你会有一些好处(equity 增值等等) 但是很难跟股市放在一起比较
那假设你有一笔钱要投资 应该投资房地产还是股市呢?
很多人比较同时期房市和S&P500报酬率 发现股市不输 甚至更高
但其实这是一种不精准的比较 甚至有一点一厢情愿
股市高手很多 我就不献丑了
但是以美国投资房来说 你的报酬率并不只有表面房价的涨幅而已
下面就以美国贷款投资出租房(buy and hold)为例
报酬率其实比想像高 主要有5个来源:
1.(positive) Cash flow:
每个月房租扣掉所有花费之后 正的现金流是你的第一个收益
有的人说房子维护管理麻烦 那么其实你可以把托管的费用算进花费
每个月6-8%看市场 这样你等于是没做任何事 纯收租
这边又会有人说 湾区(加州)投资房没有现金流
呃 那你可以不要买加州啊 我虽然在湾区住过很多年 但我不考虑在那里买投资房
2.Mortgage principal:
上面讲的现金流 是指租金扣掉所有花费
但其实每个月缴的房租里面只有利息(interest)的那一部分是你的花费
本金(principal)是房客帮你付了 也算是你收益的一部份
这也是为什么大家说买房子可以存下equity 但出租房的equity是房客帮你存的:D
3.Value add:
这部分一般在商业地产比较常被讨论 但是我觉得独立房也可以用这个角度来看
假设你花$1,000把房子内部重新粉刷 然后房租因此提高$10/mo
普通人可能觉得一个月$10没什么 但你的年报酬率 10*12 / 1000 高达12%!
这部分也可以算到你的收益里面
4.Tax benefits (depreciation):
当你开始经营投资房生意之后 每年报税填写1040 Schedule E的时候
可以扣除房屋贬值(depreciation) 以普通独立房来说
IRS规定以房价分27.5年计算贬值 以价值27.5万的房子来说 一年可以抵1万
这部分可以从你的房租收入里面扣除 达到省税的作用
假设你的税率是25% 相当于每年又赚到$2,500 长期下来也很可观
这也是为什么很多人投资房子出租明明赚钱 但是报税都是负的
一分钱税都不用缴 这部分扣抵是门大学问 就不多说了 这边只是提一个概念
有的人又会说 这个卖房的时候要追回来 但以buy and hold来说
每年省下的税可是白花花的现金拿在手里 光算通膨就不亏了
5.Appreciation:
房屋升值在某些市场是最主要的收益 例如加州湾区
但美国房市长期都是上涨的 平均一年约4% 某些比较热门的市场远大于这个数字
建议有兴趣的人多研究 美国出了加州还很大:)
关键是人口成长快 工作/经济也快速发展的都会区
以贷款购买投资房来说 考虑内建4-5倍杠杆 (头款20-25%)
把上面1-5加起来 长期的年化报酬率会比想像高很多
一般跟股市一起benchmark的时候 都只有考虑升值 那当然不够看囉~
1-4相对于股市来说 很难达到相同的效果 算是房地产投资的优点
当然也有人会说 你可以借股票给券商收利息啊 融资开杠杆啊等等
或是利用选择权/期货 创造更大的收益 但是风险显然高出许多呀
何况要考虑复杂的操作 嗯 等你进到商业地产的世界 那可玩的东西也很多
也别误会我 我自己也买很多指数型ETF 闲置资金我不会放在银行贬值的:)
股市的优点有入手门槛低 流动率高等等
但以长期稳健的投资股市(指数ETF) vs 房市(buy and hold)来比较
我个人是认为投资房地产更有优势
just my 2 cents...