土地要注意.
一般来讲,一般拉,会以政府标售/台糖标售,或是公部门标售土地为主.
因为私人土地会左手右手洗价格.
或是做AB约.
土地的AB约泛滥到一个豪洨的地步...我不敢说绝大多数,绝对不是我说绝大多数.哈哈.
而且资本主义到今天那么久了,玩家都早就练到等级破百..
所以我才说"一般"看政府公部门等土地标售.
但是在某些时候,这些标售也会被洗.
例如我这边不要多,我有三块,今天我估行情一坪100...
这时候突然政府久违了七八年终于这一区又要标售一块土地,起标价90万.
你说我会怎么做?
我告诉你,我至少去标130万...至少喔...
狠的直接标150也不要太意外.
因为政府标售有很强的指标性,银行参考的价值性非常高/.
所以我一块标150万,溢价17x%.....把所有其他竞标者都吓呆....
立刻银行对我这四块土地的鉴价都是150万.
也就是说本来一行情块2亿,我应该是3块两亿的土地=6亿.
但因为我标了3亿....所以我应该是6+3亿=9亿资产.
但现在银行认定我是4块3亿=12亿的资产.
那我自然就可以用12亿做基准做土建融资之外.
所有私人地主都会紧盯土地交易,看到我标150万.
私人地主一定要卖地立刻调价到155~160万
这样其他买家要进来就只能买更贵的...那自然更帮我哄抬地价.
这种就是某一种操作法....
也许不是常常可以见,但是还是有机会看到.
土地是一种供给量很低的东西.
又是一种银行认定的"银票"
所以她比不动产更容易炒作哄抬和洗价格.
所以造成你在看土地价格的时候,要特别谨慎小心.
正常来讲投资老鸟会同时看新建案销售价格和土地价格.
稳定盘的时候它们的价格关联性应该很高.
大涨的时候土地应该跑得比建案价格快.
而停涨的时候,土地价格停滞,但建案可能还在拉一下.
另外更好就是看销售.
建商如果"没有继续拉价"但销售速度变慢很多,这时候就会回头盯建商买土地的意愿和价格.
但是土地因为供给太稀有.
你不一定看的到成交,成交又不一定是公部门的,可能是私人买卖做AB约.
所以通常会什么土地成交都看一看...
另外一点.
除了土地有AB约和恶性炒作外.
就算是正常透明市场.
建商今天买这块地,盖建案卖,卖了2年完销.
所以她土地买2亿,建案销售30万一坪.
但是过了半年市场转冷,他同样下一个案子卖30万一坪..
但是销售时间拉长到4年.
这时候....土地会跌价.
对你没看错...土地比房子更容易跌价...有状况他就跌.
而为啥建商一样卖30万,土地会跌价?
因为建商要维持他基本年投报,例如杠杆前8%的利润.
你把销售时间拉长,建案价格又不能降.
(建商几乎不会去降建案的价格,否则他会跟股东户地主保留户等等很难交代
这年头只有之前对岸白痴新建商干过这种智障的事情,然后被他的股东砸办公室)
那...就会降土地价格.来填补她要的最基本年报酬
(不然他无法跟她股东和金主交代)
而且会是建商彼此快速得到共识....
所以在凉菜但是房价没降的时候,地价就会降了.
而什么情况建案价格会降.
那就是土地都没人买,地主又很急什么股票被嘎还是什么鬼的.
这时候有没有推案的建商或是像我们投资客跳出来.
买到很便宜的土地.
例如之前大家土地都买一坪100,之后市场转冷.
冷了一年多,有地主受不了,要80跑.
这时候我们投资客看看,局面差不多烙底了.
那...我就会找钱然后吃80万一坪.
而之前其他建商尤其有头有脸的都吃100万一坪,所以她推案30万一坪.
这时候我最新预售屋推案,25万一坪...虽然我是一个刚成立的建商.
但你说,兴富发在这个重划区卖1000万的两房平车.
我CECA建商盖一样的东西卖800万..
你说我有没有竞争力??....我会不会快速被完销.
而....这区房价是不是跌了...
而我这种新成立的建商(或是手上没救案的建商)...是不是就起家了.
而且广大有头有脸的,京城阿兴富发阿诚阳阿太普阿永信阿.
你们全都套满手100万一坪的土地和推案30万一坪的建案卡死.
并且资金死在那边.
外加凉菜你的金主也很崩溃,所以你又找不到钱.
这时候我靠一块80万入手吃你们建商豆腐的土地发迹.
而我卖这么快这么好,很快我就可以找到更多金主.
之后开始吃85,90 95万的土地...
直到市场又回温,30万一坪的建案又推得动了,土地又回到100万的时候.
我可能已经是推过三四个甚至会找钱的话四五个案的建商.
那....我很快就可以爬入建商的行列.
(这个我讲很多次了,你们真的看到我会募资或是募股,一定是房地产崩盘土地大跌后.
我跳出来成立建商...抓这个吃各大建商豆腐的好时机...
而且募资募股一定都是完全透明并且照法规的作法,因为搞一些灰色手段大家都很紧张.
这种吃别人豆腐的事情,你只要操作正确就会赚钱,不需要搞太多什么奇怪的手段
但是只要房价没有跌个35~40%起跳.
我不会跟各位有任何接触,资金往来,教学开课收学费
我既不想搞诈骗.平时我日子爽爽过就好,我拿你一块钱还要对你负责,我很累...)
而不是在火热市场的时候,被大建商用规模经济和削价竞争把这些小建商都打趴打死..
因此..这就是在市场转变的时候,每一个轮回都会发生的故事.
更是.
你有没有注意到,今天很多大建商,都是2000~2003开始发迹的..
为啥是那个时间点.
因为2000年是台湾有史以来最严重的大崩盘.
所以,别人的悲哀,就是我的机会.
在那个悲惨的年代,诞生了今天我们熟识的很多建商巨头!!!
诞生的故事就是我上面讲的那样...(那时候土地跌超级凶,腰斩只是开始)
因此..说那么多.
反正呢....
如果你只是一个一辈子买个两三间房子的人.
你要看土地,那比较无脑就是.
反正你买卖也不是很积极,并且都持有很久,所以不需要看得太细.
你就找一个你目标附近的重划区...看适中都,高雄大学,还是哪里.
之后追市政府的土地标售和台糖标售.
然后追着看它的价格.
他的价格一直往上,基本上就是建商继续看好加价抢土地.
他的价格停滞,大概这一波大涨告一段落.
他的价格下跌,那大概要进入至少凉菜...还不一定会跌.
(喔,下跌前会先流标..流标之后地政局才会开会讨论是否要降价卖)
他的价格跌了之后还在跌...那大概要迎接房市下跌了.
土地是先行指标...而对你交易非常迟钝,持有房子非常久的.
你大概看看就好,你不需要看得很精细...你又不是中短期投资者.
而如果你是中短期投资者.
那你就要广泛的看,看建案价格,看土地价格.
最好顺便看一下私人交易价格.
无论私人交易AB约做多大.
他毕竟会影响银行的鉴价之外还有一点很重要.
建商如果是上市上柜,他会有公开的财报.
那它土地买3亿,无论他有没有灌水,他财报上就必须用3亿土地做成本.
他不可能买3亿土地然后卖建案后算起来是赔钱....
所以她一定是建立在3亿土地上还要赚到基本利润才行.
(当然...很多建商...就是赚基本利润...而...奥义就在...为啥建商老板发大财,哈哈)
但如果今天买的不是建商法人,而是建商老董或是董娘还是谁.
自然他有没有AB约对你已经不重要了...
因为她AB约买入,放个五年八年等到下一次大涨再找自己的建商公司合建推案.
(做AB约也是为了拉升银行对他的资产认定)
那..都放那么久m他是不是AB约对你并不重要..你看戏和在旁边拍手就好.
所以如果是上市上柜建商买的土地.
那个成交价会是很有意义的....至少他必须踩在那个价位上推案.
所以推案价只会更高不会更低.....自然土地价格就会反应房价.