最近身边的朋友看房时，常常被新建案的开价给吓到，实际上的价格可能比自己想像的价
格高出50%，觉得现在的价格已经很离谱了，销售却说的天花乱坠，说这边会有捷运、那
里会有园区、百货，未来会有很多就业人口，并告诉你房价以后还有多少的增值空间。
相信你一定会怀疑，到底是真的假的，甚至开始思考，如果未来真的会卖更贵，那我可能
要趁早入场。今天就要从市场的角度，来检查房价是不是还有增长的潜力，让你入手时有
更多参考的依据。
其实验证的方法很简单，甚至新闻上都会有报导。当然不是看建商怎么信心喊话，而是看
看他们实际花了多少钱。建筑业其实是一个加工产业，将土地及建材组合后，依照需要的
利润卖出。我们只要观察建商的购地价格，就可以利用公式计算出建商预期的未来价。
每几天都会有记者发出土地交易的新闻，一般人看到地价创新高，除了心里又感叹政府炒
房外，可能不会有其他的行动，但其实这里隐藏了重要的黄金资讯（特别是政府的公开标
售更有参考价值）！我们只要观察土地的成交价，就等于接收了专业的土开团队、建商市
调，所得到的市价预估报告，毕竟价钱就是所有因素考量后的综合结果。
得知了土地的成交价，我们便可以根据公开的各种资料，例如土地容积率、建筑成本及建
商的基本利率，来评估出建商心里的那个神祕数字。例如福懋建设在最新一季的地政局标
售，用151万的单坪价标得高雄大学的商三土地，将单价除以销坪系数转化为权状坪数，
再除以容积率，便可以得到未来销售时每一坪的土地成本，最后再乘上建商普遍的利润率
，就能推算出未来的成本价啦！当然实际上的成交价，还需要多重评估后续因素，例如建
商的总体开发时间、营建成本改变、最新的地价及当时景气等。详细的计算方式，大家也
可以参考“乐居”推出的教学！
如果你已经看上了某个建案，却不确定未来的发展性是否真如你想像，那建议先从邻近的
土地行情开始观察、推算！我自己也有持续搜集高雄市公开的土地成交资料，有从中也筛
选出几笔有指标意义的交易，推算出各地区建商心里偷偷想的成交价。如果你正在看高雄
市的房子，或对高雄房地产有兴趣，也欢迎私讯我，我会分享给你我整理的简单表格~