不对阿.
高铁那边的街道店面没很强阿.
就算新光三越左营店也没到"很强"
高铁的人来去冲冲,本来就不容易在地形形成强势零售商圈阿.
高雄强的商圈排除百货跟夜市,就富国明诚,巨蛋.
但其实你说汉神本馆,后译,大昌,文山特区,也都有一定的强度.
左营高铁的话就是重信路以及交叉的华夏路那一段.
并不强阿.
你不要对比什么,你把武庙拿过来看,或是五甲/瑞隆路拿来比.
and...你不能把巨蛋,富国明诚,自由路给算给高铁拉.
那这样后译,六合夜市,自立路,七贤火锅街,不就算给火车站?
一般来讲商圈会有几种型态会形成.
1.住宅区总是会有一个商圈.
左营高铁不强的有一个原因是,另一端荣总那边吸收掉大量的"街道商圈"能量.
产生排挤效应.
而这种效应,你看林园,他的东林西路不也很热闹.
2.人潮聚集处.
医院,学校,军队.
后译强大是因为高医.
左营大路是因为海军.
3.特性商圈.
南盐埕区驳二.
新堀江虽然没落,但她多少还是有一定的人潮...
夜市.....夜市是很强大的..永垂不朽,屹立不摇...XD
或是特殊形态例如鸟松家具街,建国路电脑街等等.
4.观光商圈.
驳二其实也算是一种观光商圈....他有双重特性.
另外垦丁大街,旗津.
以前时代车站是一种商圈形成的主流型态.
但随着时代的改变,除了台北还可能因为捷运而产生"行人"人潮效应外.
车站对商圈的支持力已经非常大幅的下降.
因此你今天要打造一个商圈.
你势必就要从新建立出他的存在价值.
例如桥头新市镇等未来更多人进去住后,迟早会产生一个商圈.
目前没有引导,那后面他可能会自然诞生
自然诞生是无法判断牠会诞生在哪的..
甚至可能"一间名店"就影响他的商圈位置....
(自然产生的商圈是很难捉摸的...太敏感和影响因子太多)
只要一间名店让那边有人,那桥头新市镇就会有更多店面靠着那间名店开始开店.
之后就会产生磁吸效应人越来越多,其他地方的人也都被吸过来.
之后桥头新市镇的商圈就会坐落在那边...
当然名店也可以是虾皮店到店,或是一家很好吃的便当店,或是一家很有名的饮料店/
而通常这种状况也是可以靠人为引导.
麦当劳炒商用不动产就是,你在这边弄一间麦当劳或是7-11就会有一定的吸引人潮力.
那商圈就更大的机率会绕着麦当劳或是7-11成形
这个典型就是高雄大学的"家乐福"
我高中的时候..也就是还没到30年前...那时候高雄大学刚重划差不多,家乐福插下去.
我麻吉桥头大地主家族,高中的时候就跟他骑脚踏车去"巡视重划区"
他当时就在念,家乐福都开来炒地皮拉...XD
而你今天看,高大的主要中心,蓝蓝路,是不是绕着家乐福发展...
因此住宅密集处通常只要"丢一个饵"就可以引导商圈发展.
当然你也可以创造.
例如观光价值....驳二就是一个利用观光和文创双管齐下打造的商圈.
松菸也让附近的巷弄产生很多文青餐厅.
反正呢,商圈需要立基点.
立基点有创造出来,就容易产生商圈.
阿你立基点没创造出来...或是抓错重点.
你怎样搞,商圈也会要死不活.
那回头来看火车站前站.
火车站前站,车站本身的效应随时代大幅缩减.
因此你还期待车站可以再度创造商业奇蹟实在有点难.
其实就算高铁牵过来也有限.
高铁的人来去冲冲的....一下子就跑了.
(高铁站后来都是靠其他手段炒作,竹北是新竹那一区唯一有规模的重划区.
乌日是林佳龙和海线地方人士联手打造,市府丢了很多大建设展览馆下去..
桃园高铁,当年炒的不是高铁,而是航空城....
但其他你看台南高铁,台南也有点想炒但是就不好炒.
嘉义高铁躺了很久,终于给他等到台积电.不然不知道还要躺多久.
至于你说新板,那边本来是火车站+还有大远百+双捷运...他得天独厚
南港则是台北少数的有点规模的重划区...所以他等同高铁做饵来吸引这一整区的商效)
so....火车站没落是因为他的立基点支撑力衰退的问题.
你除非给他新的支撑点,让他找到新的价值.
不然他的立基点衰退,你怎么会期待他可以不同于其他车站而自己创造奇蹟?
当然啦,火车站前站你说他衰退到整个商圈消失也是困难的.
毕竟旁边有雄中,雄中"喷"街总是有支撑.
另一端是建国路3C,3C还是有一定的需求,他已经没有什么好再后退的.
而这次主要讨论的是表参道计画,也就是主要讲的是"中山路"那边.
阿中山路就很麻烦阿,路那么大条,你零售业怎样"结市"...
阿你要创造价值..
住宅不用说,你旁边雄中"喷"街,自立路商圈,六合夜市,七贤火锅餐厅,复兴路.
这些拉一拉,住火车站前站的人根本不会想要在中山路买便当买饮料.
而观光....
谁没事在这边观光...XD...你是有什么世界奇观给他看?
至于遗留的补习班,问题也是人数大幅减少的补习班,人还是会往上面其他商圈去消费.
所以中山路店面你要找"零售"立基点,很难很难.
当然如果继续搞婚纱,旅馆,仲介店,银行,补习班...是还可以.
但你就不用期待会有那种零售业的人潮.....
目前你真的要立基点.
因为这边是老区域,你很难再创造什么新的东西.
那你唯一的机会就是从新的火车站复合商场和商办大楼那边拉人出来.
不过你要从"百货公司"拉人出来,在这个年代不一定容易.
就像梦时代自成一格,你要从梦时代里面把人拉到街边消费就有点辛苦.
因为现在很多人都是开车骑车进百货就不出来了,不像以前会跑上街逛逛.
当然也不是不能做到把人拉出来.
有一个比较无脑的办法,那就是"拟夜市".
你修改摊位自治条例,让中山路两侧人行道可以摆摊
然后也不要说传统夜市,你让新的餐车摊贩可以在中山路两侧开始摆.
再搭配之后车站商场开幕,你一路让摊贩从火车站往中山路摆.
就可以把人给拉出来.
记得...摊贩和夜市是无敌的.....在国外也是...!!!!
但是....这样做会不会有其他的声音反弹或是其他问题就...恩...
而其他方面...
不然你在这边开放红灯区或是赌博特区...也是可以拉.
但这...应该比开放摊贩更困难阻力更大...颗颗.
不过对于市民的我们而言.
火车站前站的表参道计画.
其实根本没啥重要.
除非你真的在这边弄了一个摊贩的"拟夜市"可能会有新鲜感.
不然....中山路又不好停车,马路又那么大条,就不好消费阿.
而这附近要消费.
阿不就跑雄中"喷"街,自立路,六合夜市等等.
阿如果你应把商圈拉过去,那就代表其他商圈会被侵蚀.
因为...地方需求的商效就那么多...你这边多了那边不就少了.
而你把零售拉到这个路这么大条这么难停车的地方.
这样对我们市民来讲是困扰耶.
所以表参道计画对我们市民一点都不重要.
除非你是创造了新的立基点,那在看你创造了什么.
至于车站本身的商场.
给我的感觉就是.
他就会像梦时代一样是一个孤立的岛...XD
人都在里面消费,然后就直接离开.
也许会在新车站的站体附近走走.
站体也可能会有中央公园那种街头艺人或是一些小摊贩.
但是这些人和商校,应该不会离开"车站"这座岛屿.
不太会扩散到中山路上面去.
至于说71期.
目前市府看起来就没有要把71期弄成徒步商圈.
而且不要说铁路局的地要被日胜生盖12栋大楼,市府的地看起来也是要给建商盖住宅.
所以火车站的人和商效也不会往71期扩散.
而71期住宅区新兴产生的住宅人口消费需求.
因为这边是火车站南北的中间m所以照惯例人会优先往既有强势商圈聚集.
哪边是强势商圈?
热河商圈+吉林夜市必然是主要吸引71期新住民的首选.
所以热河商圈会扩大....这是可以期待的必然现象.
其他部分就跑复兴路,或是以前大统和平那边的六合路商圈.
另外日胜生在71期靠民族路的地方要弄一个商场.
看起来就是要取代大统和平店的态势.
这样71期会变成头尾两商场中间住宅.
这我就不清楚这两个商场有没有要做什么区隔还是完全竞争状态.
反正这不是我们市民要烦恼的问题,我又没买它们的股票.XD.
不过这种局面下去.
火车站前站的中山路,也不用想要从71期的开发捞到什么商业效应.
因为....那些人.
都已经被安排得好好的了....XD
另外我觉得.
真的要搞点什么.
与其花心力搞表参道.
不如再去整顿一下南华夜市.
南华夜市型态太过"传统"
在新时代其实逛起来会有一些困扰.
这种夜市不夜市,街道商圈不街道商圈.
会造成停车困难,走路也觉得没夜市那么集中密集.
消费产品既不是很机动可以拿了就跑或是吃了就骑车离开.
也不像夜市密集度.
当然啦,南华夜市的硬件可能也限制了他进化的很多可能性.
这....
可能从新打造就需要很强大的创意和点子了....不然也没那么好稿.
这不是丢钱下去就可以进化的状况...
当然...反正对于身为市民的我而言.
这也不是我烦恼的问题...
我又没买南华夜市里面的店面....颗颗.