※ 引述《sixmochida (Q_Q)》之铭言：
: 想要知道自家大楼的市价行情
: GOOGLE后 发现大楼并没有成交纪录(屋龄18年)
: 周边也没同性质的大楼成交价可参考
: 还有什么方法可以知道吗
: 谢谢
记得一件事情.
行情是一个模糊数据.
屋龄越大,数字越模糊.
so...新屋,代销手上有一张底价表,照市场习惯,基本上可能落在开价的85折.
(85折是高雄很多建商代销签约的习惯,但并不是绝对)
这个时候,房子是有"固定"价格的.
(只是你杀不杀的到底价就很难讲,通常只有买很多间或是团购,才可能"逼近"底价)
但当落到一般人手上后,价格就开始模糊了.
例如两年屋,行情700,实际价格可能在690~710.
而12年屋,行情700,实际可能670~730.
25年屋就650~750.
40年屋就600~800...XD
所以越新的房子就越接近股票统一价的概念.
而旧房子价格就是模糊状态..
这也是为啥投资客不喜欢新屋的原因.
新屋超难涨价,跌价时候又跌最凶,所以不适合长期屯屋...
我屯新屋不如去屯透天,更不用说两千万我就拿去买透天店面了还跟你买大楼??
然后短期操作也没空间给我操作...
so...新屋就像新车一样,落地打七折,适合自住花钱买爽的人去买来自己住.
没有投资价值...
当然最近流行米你两房...那是卖给包租公的.
特性是,建商帮你做ab约,所以你只要出10%的头期款.
例如400万的18坪两房,你只要出40万就可以买到...
然后花20万装潢和买家电.出租一个月1万8~2万
(这个新屋+20万等级装潢租金是秒杀价..没当过房东的外行人散退)
so..你总成本60万现金,实际取得租金(24万租金收-6万"房贷利息"-1万"杂费税金")
现金投报28%.....有没有屌打所有市场上所有的收益型投资产品..XD
这就是最近小两房热卖的主因,买家有一半是包租公...
不过这是收租效应,不是出售效应,所以其实应该算另外一个话题.
其实老公寓收租投报也是吓死人.
你买废墟例如150万的公寓五楼好了,装修+基本家具电50万,出租1万..
表面上投报6%,现金投报10%左右....
但问题是,你过两年后可以去银行增贷,到时候银行会从新评估价格.
一间全新整理的公寓五楼行情一般在220~250...
因此你一增贷或是转贷,就是贷款200万....
阿靠杯,你不就全额贷款了,连装潢和家具电全都是贷款.
so...0现金...现金投报率无限大,空手套钞票...
这就是老屋出租的奥义....为啥包租公会一下子手上一堆房子的主因.
新屋则是没办法这样操作...(所以话又说回来,高手还是喜欢老屋..XD)
我有一间公寓五楼,买家就是渣打银行的行员...搞金融业的有时候很爱搞出租这一块.
因为当他玩过不动产后,就..深深的回不去了.
然后回复一下
照惯例,高雄18年屋,市中心,成交单坪可能在16上下.
但这个上下可能是15~17...并且是一般屋况.
投资客新装潢转卖的飙上20都有可能发生.
小坪数(例如16~20坪两房,或是20~26坪三房)也可能单坪成交到20.
但是大坪数例如60坪以上,有可能在13~15.
(屋龄越大,大坪数越惨...不过大坪数有一个基底,大约9w/p..不容易跌破.
那个基底是因为,改套包租公会买去改套房,低于9w/p,它们就会买走)
然后地区也有差,采光也有一些影响.
so....不动产常讲,急的人就输了.
这个急可不是拿来杀价用的.
而是你等不等的起.
我是卖家,我等得起,350的二楼公寓我可以等到380的买家出现.
我等不起,可能只会卖在330..
如果我有装潢,那差距更大...
装潢后,行情350...你等地起,可以等到喜欢你装潢的人,然后成交在450.
不用怀疑,就是这么夸张..XD
(当然你装潢得很失败,整个诡异...那另当别论)
向我们投资客因为交易次数都会爆炸.
(我几乎每个月都会卖掉一两间房子,平均一年可以卖掉15间左右)
所以都会走装潢后卖更高价路线.
因为房子卖太快很烦恼,所以把卖的时间拉长,然后把利润放大.
并且目标也都放在透天或是公寓一楼这种价格大装修久的产品...缩减手上的物件量.
我们在做的就是..
例如透天,行情800,震荡是700~900.
我们会等到850左右才放....而不是在800行情左右就卖掉.
因为...我们非常不急...XD
(通常手上有2x~3x间,市场上通常都挂卖十几间.
所以随时都有房子快要卖掉了,资金周转率很高...我半小时前才在见面谈)
至于行情的判定手段.
新屋的话就看地价反推是一个手法...
不过建商会联合拱出一个基本价,这时候就无解.
新屋最无脑的方式就是去参加团购团.
你个体户很难买的比团购团便宜,所以你看团购团的价格就差不多逼近底价了.
(让团长一间赚个一两万换取取得最低价是非常划算的.
但我知道台湾人就是不愿意让人家赚你一两万佣金..那买贵自找的,刚好而已)
十年屋的话,通常可以比照一下其他十年屋的价格.
高雄区域性价差没很大,所以比对一下其实除了少数特定地区外,就大概可以估.
20年屋的话就更逼近高雄市区统一价...
30年屋反而房价落差太大,要看现场才知道.
然后部要去找估价师,估价师是公司会计帐要作帐用的,不是帮你估买价的...=.=
(自己去书局翻翻估价学在念什么就知道)
找仲介是一个办法...不过要找对仲介,仲介有些有产品或是区域性.
找银行鉴价要标准产品才略有依据,非标准产品银行估价是白痴.
(甚至很多银行不会估公寓一楼..XD...整个乱估)
当然身为投资客,行情是进门后,自动就会出现在大脑里面的..
通常你看一千间房子就可以大约抓一个数字出来.
看逼近一万间房子后,行情就会自动跳在你大脑里,挥之不去...XD
你问我什么依据?判定??
我跟你说...这是最佳化算法...模糊系统...
模糊系统你叫我怎样解释依据和判定给你??
并且投资客大脑跳出的行情不是只有一个数字.
例如我刚买的某一间大楼.
进门后我跳出来的数字是一整个矩阵...
无整理空屋460 硬件翻新空屋550 硬件翻修费50 翻新含家具570 家具10
装饰性装潢15万620 装潢20万630 装潢30万640以后效应太差自动清空.
这...才是投资客的大脑....跳出的是一大堆数字...而不是只有一个数字.
我知道网络上面很多阿宅对不动产交易充满著各种幻想.
什么实价登陆打七折还是什么装潢算不算钱干嘛的..XD
我也只能讲,这也是为啥,我们每个月都不断的买入和卖出房子.
阿宅则是窝在爸妈的房子里面的差距.
反正...阿宅不买房子又没关系..
我们可以把房子卖给他爸妈阿...或是卖给他房东也是可以的...
另外,其实我有1/3左右的房子都是卖给包租公...这也是一个有趣的现象.