※ 引述《ceca (生活艺术大师 ￾ N)》之铭言：
: 公宅是愚蠢政策..XD
深夜2点半发文 辛苦了
好累喔...
我的确认为公宅政策完全不聪明啊 XD
要乔地 发包 建设 最后的租金收入还远不如市场
但我的前提是
"社会运动跟逼迫政府不得不的情况下"
您有看清楚吗?
当然您认为这"不可能"会发生吧?
就如同马英九跟对岸从没想到太阳花学运有能力阻挡服贸一样?
只要中央宣布
(不用等征收土地 也不用等到发包 建设)
对房市的影响
100%是立即的
这样说您同意吗?
: 你看高雄根本不想跟.
: 陈菊搞得出租住宅是拿台电老旧宿舍去改的.
: 市政府意思是"高雄房价很合理,我们不需要新盖公宅".
: 先干搅一下,某县市的公宅建筑成本一坪11.8万..
: 干你娘,A钱A超大....
: 建商盖15F的RC的建筑成本,也不过7.x w/p...
: 你公宅是比照3xF的SRC艺术城堡等级再盖就是了??
就新北市啊
新闻挖挖哇于美人就当面吐嘈了
没什么好避嫌的
: 果然做啥都要先A够钱,其他怎样再说再说.
: 公宅是白痴政策最大的问题就是.
: "你居然让穷人住新屋"
新屋不一定要豪华...
也不用装潢...
屋永远会旧...
只要有基本需求即可
假设公宅接长照部分呢?
让公宅永续使用?
不只年轻人住房
未来少子化的过程
公宅旧了也可转型成年迈族群的退休社区?
: 你政府准备接受无底洞的钱坑.
你的钱比政府还多? XDDDD
你算的一堆利率都是确立在政府信用无虞之下
这是最基本的常识...
: 因为你让穷人住新屋,你的租金....你只是小压个20%,穷人还是租不起阿.
租得起你的屋
租不起政府的屋? XD
法令是在谁手上...
: 你看台北联开宅就是典型范例,他的租金过高..(已经打过折了).
您又谈到台北去了
我前文所说的是高雄本地
拿台北租金房价跟高雄租金房价比?...
台北不能住人的问题 已经不是新闻了...
而且我连可用地都标明给你看...
(虽然短期内很难处理是真的 台糖部分就好处理 因为都是草 XD)
: 所以到最后还是只能拿去卖.
: 只要你算上"土地价值"基本上你的租金就是很难压下来.
: 你新屋怎样押租金,都无法跟20年中古屋的租金比,更不用说跟公寓的租金比.
: 而穷人居住需求是硬需求,所以他们当然优先考虑便宜的公寓,怎么会去选你的新屋.
: so..产品定位完全错误.
我昨天的举例
只是最简单的讨论
就是当人民造反
中央政府抛出公共住宅的消息
就这么简单 连内容都没有...XD
您就可以反论出这么多租金市场需求
我不知道您的谈论依据是什么? XD
我只是假定说 有这么一天的到来 房市还可以这么乐观吗?
: 而政府为了自己的错误去解套,方式就是"土地成本不计算"
: 阿靠杯这就糟糕了.
: 政府取的土地,非常多都是由很多间接的手段后才取得.
: 例如举债建设,进而重划区块,在取得土地等.
: 这些土地取得可不是没有成本,甚至很多都是政府之前大量举债后才取得的.
: 所以本来政府是善用这些土地,在唤回利益去补足之前的举债甚至赚一笔.
: 你今天可好了,你为了搞社会住宅,要把租金压到跟20年屋差不多.
: 所以你"土地成本"不计算...
你这么清楚土地就是不动产最大的成本支出
你也清楚市场上一坪成本建价多少
今天我举的例子 台糖糖厂的土地 地仍由糖厂持有
中央与地方政府与糖厂谈妥补贴
(实际上糖厂的地都没有在使用 空地一堆)
剩下的成本支出 只剩建坪的钢筋水泥
这样的公宅 成本会高吗?
我前文也有说过这是"高雄"可以玩的办法
因为到台中 双北 的确面临征收土地及处理地上建物的问题
: 你单纯只是建筑成本去出租,租金只是补贴建筑成本的支出举债.
: 那...你土地取得欠的钱哩??...这举的非常庞大的债务,坑你怎样埋??
: 别忘了,你计算后可是...出租投报率低于1%耶...比政府举债的利息成本还低.
: (像台北上次估算大概只有0.5%)
: 所以,柯文哲反正台北市长干两届她就拍拍屁股下台,他又没有政党包袱他又不用永续经营.
: 台北挖个钱坑日后破产了,他早就已经退休不知多久了.
: 林佳龙反正西屯地主大多都是国民党,所以恶性搞烂西屯和经贸园区.
: 他吵翻她的乌日就好了,海线金主都在乌日布局.所以酬庸海线各大老才是重要事情.
: (不然他干嘛不把公宅丢在他最爱的乌日阿)
: 但是你看,台南高雄这些民进党真正想要永续经营的县市.
: 全都表示"我们不盖新房子出租"
: 尤其蔡英文政府一开始还讲"公宅的经费要市政府负担"
: 根本把市政府都吓死了..
: 而其实蔡英文政府后来也警觉到"盖新屋出租给穷人是很愚蠢的行为"
: 所以你看现在都在转弯政策.
: 跟人民承租房子,再转租给穷人,政府从中补贴????
: 喔喔,转弯了看到没有..
那有没有可能再转一个弯? XD
当社会受不了炒手剥削?
: 基本上期待政府真的实行大量推广公宅是不理智的.
: 因为政府会被债务压到破产.
: 你租金无法补贴土地和建物举债的利息...
: 更不用说你要被这些公宅"套牢"几十几百亿在上面..
: 这个洞怎样解决,大家自己想清楚就知道这是怎样一个愚蠢的政策.
我同意你这边的看法
但我也有说过
高雄市
实际上也有自己的可行之处
中油宿舍 就是中油自己的地 长期提供给员工居住 分文未取
上段台糖 不就是一条可行之路?
但我也不认为短期内高市府会走公共住宅政策
不过等到选举年2020
房价若没有一定程度的下修
您看看候选人会不会提出类似政策 :)
不提出准备被骂死 XDDDD
像军公教
本来就打定蔡政府上任不敢动年金这块 他只打算一拖再拖
现在还不到一年
年金改革的进度呢? XD
: 当然我不否认,高雄有可能盖公宅有三个地方.
: 1.大寮捷运站四周.
: 2.冈山大鹏九村.
: 3.桂林/步校..
: 主要是因为这些地方的政府土地取得大概单坪价都没破10万.
: 所以她无论有没有估算土地成本,盖公宅如果建筑成本用一坪不要太少,8万就好.
: 这样他盖出来的建物单坪可能成本只有9~10,政府又不用管销成本..
: 因此他确实可以出租例如套房4000,两房6000,三房9000这种数字.
: (当然你还是很难跟老公寓竞争价格)
: 然后政府可以透过公宅制造人潮,让捷运机房出租效应大增,以及提高捷运运量.
: 但你要期待高雄市政府在高雄市区,喔不,在楠梓凤山的市区盖公宅..
: 不要再做梦比较好...
请见台糖旧厂区 谢谢 也是众人嘲笑的青埔站沿线
: 至于政府跟私人租房子去转租.
: 这个等政策出来再说.
: and.以前讲过,这政策自己小心.
: 你弄不好,会被我们这些黑心投资客用烂屋包装后送给政府转租来掏空税金.
: 当然政府如果爱送钱给我们花,我们是非常开心地拉....XD
: 另外租不掉??
: 只有租不掉的价格,没有租不掉的房子.
有啊
我不是举五福商圈给你看了?
人家有本业...
人家就是不爽降 XD
这是他们跟您的差别
他们不用成天去算利率 注意市场消息 XD
: 你这边租不掉,代表这边需求衰退.同时也不叫租不掉,而是租金降了,你原租金才租不掉.
: 不过举商用不动产是很不应该的例子,因为商用不动产出租状况影响太多.
: 当年大多头,天母因为捷运站的启用,商圈转移,原商圈整条街的店面全都租不掉.
: 今天的东区因为商圈转移到101去,所以东区也大量租不掉.
: 之前西门町有很多挂租是因为房东要涨租金,把老房客赶走从新挂高租金.
: 同样的,今天高雄中山路两侧是因为他们店面特质不适合目前高雄商业模式.
: 所以租不掉...屋主又不愿意降租.
因为他们不是炒手...
当他们不打算玩钱滚钱的游戏
这就是最安全的"投资"
而非"炒房"
: 可是这些是商用不动产.....
: 商用不动产出租状态很复杂,并且很极端性...
: 但今天我们讨论的是住宅吧??
: 住宅出租和商用不动产出租状况特质差的可大了,这就像川普和蜡笔小新的差距一样大..
: 住宅出租可就单纯多了,并且不会有什么东边很好租100公尺外很难租的问题.
: 更不会发生什么"住宅租屋圈转移"的什么鬼现象..XD
: so..真的发生住宅租不掉??一定代表整体住宅需求衰退...
: 否则..住宅需求没衰退为啥会租不掉?
: 另外衰退也不是租不掉,而是"你那个价格租不掉"...
: 这代表租金下降了....
: 而租金下降..要嘛就是人口大量外移,例如2000年后几年那段时间的高雄.
: 或是被中国管制中国人进入香港的那段时间.
: 要嘛就是薪资大量衰退...也就是通缩产生.
: 而这两种情况就不需要解释了...
: 但是基本上,目前高雄市区出租?
: 去问问广大有在当包租公的板友,看它们对出租这件事情的经验是怎样比较好...XD
: 为啥我们投资客有恃无恐.
: 因为爆好出租阿.
我再强调一次 看到目前的板友 请记得
原PO CECA板友 他家的贷款比只占他家资产的6%(自称啦XD 我不能替他背书)
您买房是自住? 还是要炒? 请看看您与他身家之间的差别
这是我最想提醒板友的一点
至于他赚多少 如何如何 我都恭喜他
: 你看我不看好桃园,就是因为他不好租.
: 我很注重出租状态的....我一项认为,出租才是住宅真正硬需求的表现.
: 所以好租我才会进场才会去炒房.
: 不好租,租金投报太烂,我第一个跑掉...
手下十几间不动产 这么好跑啊? XD
跑的时候 会不会亏损呢? XD
不过不干我的事
再来我应该不会再发文了
感恩~~~