※ 引述《evil7589 (新生活)》之铭言：
: 看新闻有都更都是双北在做，看看高雄也一堆老旧大楼更多更可怕吧，三多路一堆大楼我
: 看住户都搬光了，只剩下一楼店面勉强撑著。
: 而且有些店面也都很破旧也吸引不到客人或是有人要承租，也无人维护，也会吸引一堆游
: 民聚集。
: 有些公寓楼梯间壁癌剥落到不行，说不定也是地震高风险危楼。
: 现在的做法就是往没开发过的地方开发特区，像是鼓山，凤山就植物园附近，或是往桥头
: ，冈山延伸，
: 然后呢？旧社区剩下老人逐渐凋零，像是前镇苓雅，三民区，都不管他们啦？明明就是以
: 前很繁荣的地方，修一修又可以吸引外县市的人来居住，而不是一堆人挤左营，简直塞爆
: 了！
: 所以，高雄是不是也要都更啊？屋龄3-40年的一堆。
基本上,高雄老"住宅"大楼的使用率比新屋高非常多.
(当然老办公大楼空置就很多)
有兴趣自己走进去看就知道.使用率大多都九成以上,剩下一成可能是屋主在外地.
另外老大楼包租公很爱,改套房后出租投报率超爽的...
所以都会有一定的价位行情...
所以不要有错觉...自己走进去看,不要靠感觉.
老大楼只是因为3x年第一批大楼开始盖,那时候的建筑经验水准都很低.
所以才盖出那种类型的产品...
在老化后变成外观看起来阴暗又杂乱的感觉...
但不代表里面没人住,反而相反的,因为他便宜,所以更是抢手抢破头.
(有些屋主乱租,例如昨天跟某仲介店长聊天聊到的,火车站一间apple套房.
屋主乱卖,35年屋,8坪50万,被店长报给他朋友吃掉,然后店长本来建议他朋友.
花个五六万块贴个壁纸换个灯饰,再把卫浴换衣换PS不是从做,只是换马桶洗脸台.
这样随便都可以出租6500..
结果他朋友一毛钱都不想出,直接无脑老旧屋况挂4500...然后被秒杀)
另外高雄毒瘤城中城的套房,2500也是秒杀价.
城中城空置率很高是有人在整栋收要打掉重盖,所以那个财团买断的才空置.
不然以前也是租满了人....
更不用说他对面的那几栋,什么金盐埕还是什么鬼,你看他下面布告栏也是贴套房收购.
那个有人在吃...不过好像是包租公集团就是了,比较不是收购后打掉的目的.
(那个是地上权,出租投报也是爽死人)
当然我知道,很多人出生好,含着金汤匙长大,只住过透天或是高级大楼.
然后对这些老大楼一点概念都没有,以为老大楼就是没人住...
喔...你错了....你完全不懂基层人民的生活和想法.
当然公寓比较容易出现空置,主要是因为屋况太烂,整修费用太高, 又是祖产.
所以大家都不管丢在那边不去理他,反正又不用管理费.
然后包租公或投资客想收,也因为屋主太多人或是祖产又不卖,所以也买不到.
(我们以前看到空置的都会自己想办法联络屋主想低接,但后来发现都是不卖的..)
电梯大楼因为要付管理费,所以空置状况比公寓低很多...
so...外围盖房子可能还不一定有人去住...
市区老大楼...你不用烦恼它里面的使用率.
甚至大量人口外移是因为,税金问题...
老大楼房屋税超低,自然户籍挂到新屋去.
老大楼改套房出租,收租金爽爽,套房房客又不能挂户籍,所以又变成法定空屋..
然后当我们进到老大楼后才发现,疑,好热闹,怎么可以塞这么多人在里面阿...XD
高雄都更只有两个案子,一个是中正路,一个是七贤路底.
都是京城盖的...然后京城放话说这辈子不碰都更.
对喔,这边要定义一下都更.
都更就是,屋主出地,建商出建筑,双方签约然后盖好配一户给原屋主.
这样建商就不用出买地的钱,并且可以拿都更的同意书和土地去银行做土建融资.
跟自己买地盖的"现金需求"比起来低非常多.
而那种建商或财团自己买断的,整栋收购起来拆掉的,通常不算在都更定义里..
高雄不做都更的主因是,高雄目前做的都是拆透天盖大楼.
而透天好收购,一间15F的大楼大概2xx坪就可以盖的很完整.
硬盖甚至150坪就可以拉华夏...只是目前高雄拉华夏比较划不来.
更不用说商五土地3xx~400坪就可以拉29F.
so...一间透天20坪,你只要谈10间就可以盖一栋大楼.
建商因此大多都是用"买断的"..他不太喜欢跟你玩都更那种分户给你.
最主要在于,高雄地价便宜,不像台北那么贵,所以建商准备的现金不用很高之外.
他买断才好统一规划它的格局和坪数,用分的很麻烦还要特别切准确坪数给你.
另外,通常都是开发公司去谈..
谈法也很简单,例如他要谈这10户,他就直接拿同意书给你们签.
10户全都签同意,他才整个一起收购...
但是要是只有9户同意...那不好意思,还没进入收购的阶段,所以她..还不用出钱.
因此大概只有土开的时间成本在上面而已,谈不成,对开发公司来讲其他一点成本都没有.
这就是高雄的玩法....不像台北多少建商被都更卡到濒临倒闭.
而等到开发公司整块地都谈好取得住户被收购同意书后..
他才转卖给建商,建商再去请照拆除盖房子.
也因此房地合一税当时上路,对这边冲击很大.
因为这边开发公司转手给建商,变成要缴一大笔的房地合一税.
(以前土增没跳不缴税)
所以那时候整个不动产哀鸿遍野也是这样....
另外补一点,有房子的土地比空地便宜,我想这大家都不太清楚...XD
你看南合兴卖后译这边的土地好了,他一坪大概在60万上下3~5万.
但是你要想,12米路边的20坪土地的透天要多少??...1200内.
所以一坪算60好了....
问题是整块土地不是只有12米路边阿,后面是六米路.
六米路透天多少??...
15平大概650万,一坪43万.
这样平均下来,整块地用收的大概只要50万左右...这就算了.
(其实住四土地收购比较没利润...所以正常状态下住四以下土地基本上建商不收购
买住四土地说要等都更的,其实你在耍笨中...XD)
你看七贤路那边好了,七贤路和自强路那块地,我没搞错的话,建商购入成本在一坪150左右.
(商五)
但是如果你去买的话,七贤路店面你一间算2500好了.
收购贵很多点点,当超级凯子,一间收购4000,比照明诚/巨蛋商圈透天店面,一坪200.
但是后面的六米项透天你收购多少?六米巷透天原价600~700,你收购1000很给面子吧.
所以15坪你收1000,一坪收66万.
这样整块收下来平均一坪也不过120万...
收购绝对比你买整块土地便宜太多太多太多了.
(你看我都用凯子价再收购还比买整块地便宜)
这也是这几年透天疯狂大涨的主因,建商收购推升透天价格疯狂攀升.
不过当然也很多钉子户被放生....
例如兴富发要在后驿推捷运第一排..(原管碧玲服务处)
你看,现在他围起来的地,和旁边的商办之间,是不是夹了一间透天...
目测地坪应该有30...大地坪透天.还五米半面宽.
那间透天正博爱路店面,你说他本来价值多少??
不要说某人在博爱路买的店面30坪3500万捞到便宜...
基本上行情应该在150万一坪,他至少4xxx万,如果兴富发收购可能在200万,会上5000~6000.
现在好笑了,他被放生,并且被夹在两栋大楼之间.
你说他剩下多少钱??
我告诉你,剩1xxx万,比照楼店,因为博爱路不好做生意,所以店面效应不高.
只是因为上面有四层楼,所以可以有其他使用空间的价值..
抓1xxx万很给面子了...买家可能还要犹豫再三.
因为新大楼旁边整理房子很麻烦,铁定照三餐被检举.
你要重盖也不太容易,也是被新大楼住户盯死死.你几乎无法二工..
因此那间透天店面的价格...
腰斩的腰斩的腰斩.
爱当钉子户齁,被放生了就一辈子无法翻身..
我看你在屯个30年也回不到本来的价位...
透天的土地,因为将来可以盖大楼而值钱.
当你的土地不能盖大楼,你就是垃圾中的垃圾中的垃圾.
你的住宅价值比大楼,喔不,比公寓更不如..因为你要爬楼梯,单层空间又被侷限规划不好.
这也是透天出租大多租金投报都很糟糕的主因之一.
这更是很多人买透天都没在看,旁边有大楼有公寓还买...
(旁边有大楼有公寓,建商第一个就部会来收购你...)
so....高雄目前状况就是这样.
开发公司去整并透天的土地,失败就挂著每逢清明去拜访钉子户看他哪天软化.
成功就整并完成转手给建商...
只买断,不给分....
并且只碰透天....
当然庆旺老板之前有收购整栋办公大楼然后拆掉的...
可是那毕竟是少数外,他收购的是办公大楼...只要里面有住家的大楼,就不去碰.
所以住宅或住办大楼收购,目前高雄并没再进行.
其实高雄不是没有再讨论都更.
下一个最可能的目标就是民族国宅..
因为铁路地下化,71期重划区在旁边,又有铁路捷运的民族站,将来还有黄线.
简直爽翻天的地方...
所以议员一直有再提,这么爽的地方,是应该政府出面来办都更.展现高雄的门面.
但....无奈....
我们菜总统说,都更要100%同意之后.
从此没人再提这件事情了...XD
100%同意??.....
讲白一点.
我家在台北正在当钉子户中,透天店面卡在土地的正中间,我不同意你整块地根本无法盖.
so...钉子户在想啥??我最清楚..XD
例如本来的容积奖励我可以分得1亿价值的新屋...但我会跟你要一亿五价值的新屋.
今天蔡英文要奖励都更,提高容积奖励,我可以分一亿五...你说我满足了吗?
欧不...我今天要两亿五...
什么估价学阿,土地法阿,我他妈的都念过....也接触过各种建商包商营造商.
你都更奖励容积有多少,你建筑成本多少,卖掉行情多少,利润多少..
我一块都不会跟你少算...XD
你有本事你就来都....你菜总统说要100%同意的麻...我没两亿五不同意,你自己想办法.
没错,我家就是钉子户,说服的了我.你在跟我说都更可行...XD
对喔,这不关乎钱喔,这祖产,这有感情得呢....钞票有价,感情无价你们说是吧.
另外我他妈的是金店面,一个月光一楼收租就10万,上面还每层楼分租两三万.
(共五层楼)
我根本没有任何长期持有的压力...
and...最近建商也都懒得来谈了...我想他们现在应该满肚子干...
因此...那天,当我听到蔡英文说100%同意才可以都更.
我他妈的就笑了...XD
不过也因此,我们民族国宅都更基本上应该也是只存在梦中.
另外鼓岩国小那边的公寓本来也有要谈都更.
(我在那边也有一户5+6公寓...)
不过应该也是继续存在于梦中就是了.
(只是这间公寓我七月就满两年可以用旧制税制,我应该就会直接卖给包租公改7~8套房.
不打算花生命去等都更了,爱等包租公慢慢去等..我低价取得有赚就准备先跑了)