信义计画区主要不是只有住宅.
他那边有很多企业,金融业等等等...
高雄农16/美术馆,都是住宅..
甚至左营高铁四周,也都是住宅.
这性质是不一样的...XD
不要看到漂亮的大楼就认为它们是一样的....
高雄特意要弄成住商分离.
要打造无商业气息的住宅区(美术馆),以及民生商业的住宅区(农16)
然后把经贸区(新弯区)分离开来.
因此你看新弯区土地都不可以盖住宅,只有极少数的特殊状况才有办法盖住宅.
不像美术馆农16满满满全都是住宅大楼.
这也是为啥新弯区发展会很慢的主因.
妳都是特冒用地,要等人家投资饭店/百货/企业总部大楼/金融大楼OOXX.
那个速度没那么快,企业要评估要投资要搬迁部门,都需要很多时间.
但是住宅大楼超快,反正建商土地标走,立刻就盖,盖了立刻就卖...
so...同样两个重划区,一个住宅的重划区大概10年就盖了大半.
(美术馆大概2004年"主力"开始,到今天也不过十年多一点.
农16因为土地更小,炒作更凶,所以到今天不到10年就差不多封顶了)
但是一个特贸区,可能20年后他还在发展中(台北101附近就还在发展中)
因此这....不能混唯一谈,状况差非常之大.
其实新弯曲现在最尴尬的一点是.
她刚开始发展,所以四周都还是空地.
因此对地主自己要开发的,向梦时代阿,或是台塑之后的王永庆园区计画之类的.
因为土地是他自己的,所以她大笔投资比较敢砸,反正土地建物会增直,砸越大增直越多.
但是对于"地上权"来讲就尴尬了.
因为土地不是你的,所以你几十年后就要还给人家是一场空...
你太早进场,砸大资金,靠杯效应很差,但租金还是要照付并且不便宜.
(租金都有一些愈涨状态...我是说连市政府或公家机关的租金都愈涨了.)
外加之前被马英九的行政命令恶性涨公告现值,造成全台湾企业全都吓死不碰地上权.
so....现在要招标地上权或bot都很困难..
现在应该是地主自行开发的时间....
可是问题是,那边的地主,台泥嘉泥台电台糖中石化OOXX....
靠杯,都不是搞旅馆搞百货的企业.
然后他们又不肯把土地卖掉...因为他们认为这些地以后会非常值钱.
所以她们也要出租...
阿靠杯就尴尬在那边..XD....
租方预估我出租50年好了,这边那么精华,租金当然要贵一些.
承租方说靠杯,你都还一片空地你租这个租金,你叫我怎样租的下手??
这就是现在新弯区最尴尬的地方.
私人地主自行开发意愿比率太低...
出租方又不愿意降租金,因为依签约几十年,降了就亏大了.
承租方又不愿意用未来价去承租..
当然也是有解套的办法.
就像现在要搞的货柜屋.
也就是地主用很便宜的成本先搞一些噱头出来.
所谓"先行养量"...
把这边弄热闹,弄话题,弄一些有的没有的...
让他不在只是一大片空地空空荡荡...
或是先签低租金的短租约.
例如那个承租新弯区一千多坪的烧烤店....他的租约应该也没签很长..
(真好奇,一千多坪的烧烤店到底是怎样...到时候开幕一定要冲去吃一次..XD)
先把新弯曲弄热闹,热闹后自然就会开始有一些长期大金额的投资进驻.
而这些小型投资和短租约的则在八年十年以后,在从新收回来招标...
不过主要还是,毕竟这些地主都是大型企业,不是中小企业.
所以他们在操作上面的弹性和应变,自然不如中小企业老板那么灵活.
so...你要例如台泥好了,做个短租约,或是弄一些货柜屋弄成货柜屋商店街.
他内部还要有人提计画还要有人规画还要送审还要开股东会议..
这种全台湾行的大企业,要搞一个高雄的某块土地,它们也没那么多心力去特别规划就是了.
因此...目前状态就是这样...大企业动作迟钝反应比较慢不灵活.
所以新弯区目前就是卡尴尬期+地主慢慢的运作她的土地中...
新弯区要搞很久的.
大家不要急...XD...会搞到连你的孙子都看的到还在发展...
另外以后中岛整个要迁移掉,那边还是新弯区的腹地..
可能会盖满海景旅馆饭店等等等.....
当然那是更久以后的事情就是了.
另外,新弯曲这个地点不太容易被取代.
所以会有点像美国纽约曼哈顿时代大道那样...几百年来CBD地位,屹立不摇..
会一值处于高雄最重要的经贸中心....很难迁移或是被取代.
最主要因素就是,他在一港口二港口之间,又是正港边...
对以港维生的高雄来讲,你不像台北可以从万华一路搬到信义区去.
更不像台中一路向西...
港口就在那边,你经贸中心跑都跑不掉最好的位置也在这边,动摇不得.
可以改变的只有"住宅区".
例如以后中都可能取代农16,哪天小港机场搬迁可能又是新的住宅区.
或是三民区工业地重划后,一大片取代美术馆成为下一个住宅王者之类的.
精华住宅区可能会迁移..
但是经贸区会一直都窝在新弯区....
这就是港口都市的特性....
上海香港伦敦东京都是这样子.CBD不转移...