※ 引述《joccg (难过的心)》之铭言：
: 没有要战南北的意思,因为这现象观察了好久
: 以前百货都是南高雄天下,现在捷运通了,汉神巨蛋出现
: 很多多餐厅或者医美诊所,北高雄真的一间一间开,越开越大
: 北高雄都是大楼新住宅,开价有够高的,但人民素质
: 说真的,不错,因为我在南高雄长大,真的一步步看在眼里
: 何时南北渐渐有拉开的感觉
现在新弯曲的房价没比较便宜吧.
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随便找的中小坪数....农16都没这么贵.
这还不是豪宅.
别忘了高雄中古豪宅,价格吓死人还屹立不摇的是哪一栋.
百立帝国阿...可不是在北高.
以同样屋龄做比较,高雄目前最贵的房子是在新弯曲而不是美术馆或农16.
不过弯曲的比较新的住宅本来就很少,所以你在"平均价"上面看不到差距.
一个区域要兴起,最重要的一点是要有空地.
你没空地这一区就没救了.
他只会慢慢地老化,有钱人尤其他们年轻的一代慢慢的离开(虽然他的房子不一定卖掉).
例如当年的台北万华,高雄盐埕.
当然要是哪一天,市区所有土地都被用光了,那该怎么半??
台中的话你就看到他整个往西边搬家,西边还有更多更多土地,安的拉.
但是台北高雄比较难搬家,所以这个问题,正是目前台北最烦恼的问题.
除非松山机场拆掉(柯文哲有在讲),不然就算社子岛开发(柯文哲也有在讲)也救不了.
唯一的解法就是都更,把最老的那一区(万华)拆光光制造出土地来.
(可以看台北都市计画,万华的土地使用分区都已经被调整到高容积率状态)
so....这个空地问题我们可以继续看台北怎样干,他怎样干,未来的高雄就会怎样干.
虽然说到今天为主,都更都是不可能的事情.
你只要坚持100%同意,没有强制拆除的能力,你就还是等外星人攻打地球比较快...XD
高雄方面,北高的土地也被盖得差不多了.
而目前是走到一种很有趣的状态,因为市区还有很多零散的土地,也一堆透天.
不像台北都是公寓,也没零散的土地.
所以高雄目前建案盖回了旧市区,但是东一间西一间,而不是整片打造.
毕竟收透天很好收,所以和台北那种卡死的状况不太一样.
然后来谈一下南北高.
高雄本来就有意图把住宅和商业分离.
南边新弯曲大多都不能盖住宅,大多都是商用的土地.
所以远景是盖满办公大楼百货公司商场旅馆游乐场类的.
北边大多都是住宅用地,盖满的大多都是住家.
你看百货公司,旅馆,全都是南边比较多,北边比较少,北边连电影院都还没盖哩.
这是刻意去区分的,可以从都市计画中土地使用分区的分配上面看的到.
当然这是理想,政策也是这样做,但后面实际在马路上会不会有意想不到的变化.
还是要过几年才知道...
但目前就是这样子,美术馆中部会盖大卖场不会盖百货,新弯曲不会有整片的住宅盖在里面.
汉神巨蛋会旺是因为北高只有他那一间,南边太多家分食(但汉神本馆还是很赚钱)
可是当义大亚洲广场盖好,一定会大量分食汉神巨蛋的营业额.
到时候汉神巨蛋可能名次就会往下掉很多名.
这也是我不太看好巨蛋商圈的商用不动产的主因,因为义大亚洲广场的关系.
尤其投资金额差太大了,汉神巨蛋百货才投资80亿,义大亚洲广场是两百多亿.
他如果加上亚洲帝国是四百亿....规模差太大,会被屌打.
(他的投资金额比梦时代还大,对喔是不包含土地喔..土地本来就他的)
更不用说这边有电影院,有电影院就先赢个头筹.
so..北高的商圈转移是必然的现象....有兴趣可以慢慢观察.
当然接下来的中期状态来看,高雄市还是有空地的.
市区的空地大概就是中都....
中都的范围很大,因此他有取代农16的条件,因为他可盖住宅范围根农16差不多.
他比较晚盖,一开始可能价位还不会比较高,后来就会简单超过农16..
越晚盖越贵是必然的.
(除了台北那种价格乱冲冲到过头造成她需要大量回档修正,
他不修正价格也冲不上去的状况以外.
高雄价位是合理偏低,偏低则是你东南亚各国房价多看你就知道偏低了,
不要窝在台湾不出门,整天喊高..XD..不知外国的民间疾苦.
对喔我没叫你去看中国,我只叫你去看东南亚
台湾是台北偏高中南部偏低...别忘了台北和其他人差距差了五倍..)
这也是建商狂买中都的土地,但都不推案的主因,因为一推案,政府就会把土地卖价拉高了.
所以她们先买土地买一堆后,再找一个时机联合起来一起推案,一次把她吵上顶峰.
另外市区还有一块地就是凤山市议会那边,国泰路边的那一块.
那一块则是可以取代文山特区.(但不要校想变成农16,位置没那么好不可能达成)
至于目前在动的75重划区,则是将来做新弯曲的配套,包含上一篇文章讲的硫酸亚.
(这一块可能可以发展成略高于文山特区的等级,因为弯曲的加持关系,
但要变农16也有点不够力)
更久以后还有武庆路那一块.
这是中期大家可以看到的新区域.
长期的话,就是要土地使用分区变更.
例如三民区的工业地,这些工业地当被变更回住宅用地后.
(当然政府可以又抢劫一堆土地下来...XD..有重划政府就有大钱可以赚)
这些土地范围可是非常大,位置又非常漂亮,可以打造下一个美术馆...
然后也有一些市区的农地要重划...
只是这一定是更久以后的事情.
当你市中心还有空地的时候,政府就不会急着去开下一个战场出来...
集中火力开发或炒作,无论是对建商还是对政府来讲都是非常重要的事情.
台中那个就是乱开新副本,东西南北开战场搞得乱七八糟,现在就准备收拾善后...
而我们从这些空地的分布来看.
以纯住宅区来看.
高雄市的重心,从2003年美术馆开始兴起后往北高发展也差不多告一个段落.
然后会从中都兴起开始转到中间偏北一点的地方来.等于往中间修正.
并且还刚好搭上铁路地下化后火车站东的商圈发展...
and...建商都很贼的,这些布局规划,早就都在它们的千算万策当中...
从大格局的市区发展步调,到细部的商圈变化,建商都看得很清楚...
我发现太多人都搞不懂新弯曲.
新弯区是一个CBD...不是一个住宅区.
这个观念要先切割清楚...他不是盖满豪宅的地方.
他是盖满办公大楼的地方.
豪宅只是穿插在一堆办公大楼里面.
只是因为产业很悲惨的关系,所以办公大楼都不敢盖,只有中钢总部一个估拎拎地在那边.
而可以盖豪宅的少数土地,提早盖了.
所以才会有新弯曲只有豪宅没有其他东西的这种奇妙状况.
要是台湾经济走出去了,无论你是说亲中签了服贸涌入大量中国企业.
还是反中,但是可能根印度阿还是东南亚啊欧美阿,有大量的交流让大量企业过来投资.
新弯曲一定是港口边盖满了办公大楼各大企业进驻的商业贸易区.
也因此盖那么多旅馆,是给商务客,贸易者住的...
这是新弯曲的特质,他不是盖满住宅给高雄人住的.
少数豪宅很多也是企业的招待所,而不是老板住在那边...
(豪宅不是只有住老板的价值,豪宅有很多其他的功用)
所以一直用美术馆比新弯曲,这样会很奇妙...特质差很大耶.
当然硬要比价格,那就如我第一段贴的,新弯曲的房子应该是目前高雄最贵的了.
因为他...稀有...能盖的量太少了,所以贵是必然.
至于其他民生商业圈的发展,这个真的很难讲.
例如站东商圈的土地,比新崛江还大,包含旁边的长明街安宁街店面起来根西门町一样.
但是他是否可以打造成另一个西门町或是逢甲夜市.
谁知道...
商圈很难捉摸,没有人能判定的准,只能往这个方向去发展看看看会部会有效.
所以商圈无法精准判定.
最多就是义大亚洲广场门口富国富民路一定会兴起,这是因为规模性的关系.
两百亿的商业投资,你四周不兴起也难...
但是其他的变化其实不容易捉摸,尤其商业型态也会因时间而改变等等.
至于回到旧市区.
旧市区大概就继续维持吧.
要大幅改变很难,因为老房子太多.
但你要崩溃也难,因为当初有预留很多空地,这些空地也都在盖新大楼.
有新大楼就有前进的能量在.
所以比较不会向台北那样每一区的落差极大化.
高雄可能每一区的差异性可能比较小.
so...单纯以地区性发展,对旧市区的影响其实还好.
真正影响整个旧市区的反而是大局面.
也就是是否有更多更多的人,无论是返乡年轻人工作,还是观光客,还是来贸易的贸易商.
还是来投资的还是海外人才等等等..
这些人是否有更多更多的涌入高雄.
才会明显地影响到旧市区.
其他发展转来转去对新兴阿前金区阿苓雅区阿,影响其实都不大.
目前还没有那种会类似盐埕区没落的状况发生....