忘了讲一句话 我们的政府很有钱 只不过平均地权基金那要处理
钱其实就不会是问题
不移转土地所有权 只设定地上权年收租金依公告地价换算地价税
均摊于住户 设定地上权可以延展2次 至多60年 你土地支出成本就是趋近于0
只卖房子 限定移转冷却期 65432 第六手后皆为一年
卖价高于前手价格 课税50% 只得于专区内交易
购买前后手户籍内名下不得有房地产
不得以法人名义购买 购买者不得未成年 不得持有一户以上
还可以再讨论 总之就是以买买方式处理 不以出租办理
一户房子住60年也差不多了
我政府开优惠给你贷款 从头到尾 政府都不需要去亏钱
他有的是地 不够去征收
合宜宅那个就是乱搞把公宅政策搞烂的 赵藤雄这点是真的罪该万死
另一方面 把豪宅税土增税奢侈税该取消的就取消 该降低的就降低
你有能力的
换好房子住好房子 就去买就去住 我政府这种房子就是一直盖
30 40年后 就优先征收 只需要做地上物补偿 土地完全没问题
这才能落实所谓的适房率 你房子有了 生育率才会上来
劳动力才不会一直减损 有人才有消费 房产火车头才是这样
高雄陈家知道吧 其实就是一个代表 我地就是摆在那
上面可以 我只租不售 他们握的是土地的核心价值
当然后代能不能守 怎么守 又是另外一回事了
刚好最近在弄 一些事 顺手分享了 无聊的可以当我在练肖话
想再问 可以提就是了 还有蛮多有的没的
※ 引述《ceca (生活艺术大师 ￾ N)》之铭言：
: ※ 引述《staff23 (笔名苏温永(星星送行者))》之铭言：
: : 泛高雄点 最近在弄跟高雄土地有关的事情
: : 刚好跳出来讲一下
: : 贫富不均造成一个问题
: : "钱"没人用
: : 有钱的人用不完
: : 没钱的人不敢用或没得用
: : 这就产生很多问题
: : "钱"的价值来自于"人"的使用
: : 使用"钱"的结果得到"人"的"所需"
: : 人要满足这样的所需，就必须付出"劳动力"
: : "劳动力"量化成"钱"的价值
: : 这个制度如果开始崩溃的时候 不加以调整的时候
: : 社会很快就差不多了
: : 台湾现况就是如此
: : 中国是个重要因素没错 但他不是最重要的原因
: : 最根本的原因还是来自于贫富不均造成的"劳动力"剥夺
: : 人们付出劳动力 得不到应有的报酬钱 去满足人们需求
: : 最终的结果就是人们自我走向毁灭 少子化 产业凋零
: : 过去我们一直强调自由经济 然而目前就是因为自由经济
: : 我们创造出了高度的经济奇蹟 却也产生极大的贫富差距问题
: : 其实这个只要解决一件事情就好了
: : 那就是人"住"的需求这件事情
: : 政府也不用出手去打压什么房地产了
: : 与其让这些人赚 不如政府自己来赚
: : 政府基本上就是台湾最大的恶霸地主 谁不认同? 谁会反对?
: : 政府只需要立个法 给他盖下去 问题就解决了
: : 什么豪宅奢侈税房屋税地价税万万税 通通马上降 也不用叫金管会在那边三砲两砲
: : 政府手上有的是地 拿点土地出来 也不用卖了 直接找建商来盖房子 建商来盖房子
: : 找银行来让建商贷款 让建商可以顺利的把房子盖好盖完
: : 政府要求建商主要原料要使用台湾的原料(沙石、水泥、钢材)
: : 房子盖好 在低价卖给人民 人民没钱没关系 找银行来让人民贷款
: : 只要住的起 问题就解决了 谁跟你造反
: : 跟货币战争有87分像 货币战争不是让自己的货币变得更便宜
: : 而是疯狂的印钞票 把他变得更便宜
: : 房子土地都是这样
: : 现在就是政府耍白烂 死活不想解决这问题 没责任没担当
: : 前朝政府是放了 不会管 然后大家一团乱
: : 现在就大家死翘翘
: : 老话一句叫政府快点盖房子卖 我不想等我孙子烧给我
: 这是钱的问题.
: 你用"卖"的,请问你要卖多少?
: 政府的土地取得还是有成本的,他要自偿所以他才须要把土地在卖掉.
: 你重划一个区域,你还要铺马路盖公园,重划的工程和各方面这些成本都在上面.
: 因此,如果你土地要"无偿"供给给新盖的大楼,让人民买房子只需要负担建筑成本.
: 也就是大概15F的建筑成本7万,含上管销你算9万好了,政府卖9~10万.
: 这样....那你土地开发上面的成本就会滚入你的债务中.
: 这样政府应该没多久就破产了.每栋大楼你赔个几亿,你赔不了几栋阿.
: (高雄市政府负债也不过两千亿就被骂得要死,这个财政洞政府怎样承担??)
: 而如果你反过来,土地也算入成本里.
: 恩恩...你可能不知道现在削价竞争下,其实建商利润已经很低了.
: 你随便算一块地好了,一坪60,坪效7,等于你建坪一坪成本在8.x.
: 你在含上建筑成本7,你一坪盖起来成本大概在16,你在含上管销就要20.
: 你看建商卖多少??大概24~25...你政府不赚也只能卖20.
: 那一间小三房,建坪40,车位8共48坪...
: 政府怎样卖也要卖到960万...建商卖1200左右..
: (我说的是成交价而不是开价)
: 你政府卖小三房960你先看会不会被别人骂政府抢钱...XD
: 另外另外...建商都会二工帮你偷空间.容积建蔽率也都会有手法去放大他.
: 政府这种盖法,室内空间可能比建商还小....因为政府一定全面合法.并且手法单纯笨拙.
: 到时候你真实使用空间,算起来根本没有比较便宜多少...
: so...这就是政府盖来卖的问题...
: 成本就挂在那边,你动不了阿...
: 你的前提是,建商利润很高,政府削价去竞争掉建商利润...
: 可是问题是,这个年代干哪一行利润都很薄...
: 因此...现在能做的只有"政府自己掏腰包亏损去补贴"...
: 所以是政府必须赔钱才办的到你要的压价.
: and..你讲的也是传统的国宅.
: 后来的合宜住宅都算是进化后的版本,国家和建商合建,建商出手腕,政府来让利.
: 而你也看到,这更是延伸出来更多的问题....
: 因此现在我们政府想的就是...
: 那与其卖,不然我就出租...
: 出租总不会有这个问题了吧.
: 可惜我们可怜的内政部,他不聘请真正炒房投资客去当顾问.
: 所以大家都在等著看他又要出包了.
: 出租会出现另外一些可怕的问题.....
: 1.成本/价位
: 黑心投资客如果进入内阁,他一定会告诉政府说.
: "要让年轻人有房子住,拿新屋出租是愚蠢的,你拿中古屋才对"
: 就如上面算的,你算起来一间3房车位要960万,请问你要出租多少钱.
: 对喔,那是空屋,你还要全配家电牵网络.
: 这些成本三房,投资客30万搞定,你政府乖乖抓个50万吧.
: 那我们就算1000万好了.
: 请问你要租多少??你政府跟银行贷款,贷款2%就好,那一年贷款成本20万.
: 你一间一个月要出租就快要两万块才刚好打平贷款......
: 这是在免税金,免管理费,然后不包水电的前提下...
: 你在含上这些成本,甚至如果你是成立一个法人.
: 更惨的就如政府讲的包给企业去做出租..
: 那还有营业税营利税,管理人的成本,出租广告的成本...
: 你到时候一个月出租两万五可能也只是刚好打平成本而已.
: 而在高雄出租两万五三房.....你要租给年轻人吗??它们再领22K耶.
: 这还只是可怕的第一点....
: 新屋出租....成本你根本压不下来,就跟柯文哲出租没人要租的情况是一样的.
: 这是产品走向的一大错误,尤其你这是公宅,更是错上加错.
: 新屋一般租屋者都是要面子,爱享受的,而不是真的有需求的.
: 这种人绝对部会接受跟闲杂人等住在一起.
: 因此高昂的租金和漂亮的装潢以及高等的住户,是新屋出租的市场必须走向.
: 就像,你要让年轻人,人人有手机,你会进苹果iphone给他?还是给他红米0元机??
: 你要年轻人有车子,你是给他法拉利还是奔驰,还是给他国产裕隆??
: 新屋就是奢侈品,不是必需品,这是很多学者一直搞不清楚的问题.
: 2.管理问题.
: 黑心投资客如果当幕僚,一定会给政府建议说.
: 你要搞出租,你一定要先搞定房东的保障法律.
: 你要有强制力,强制收租金,强制赶人,强制毁损赔偿.
: 而你要有强制力,那这个人必须是有合格身分的.
: 也就是不能是禁治产,不能是什么信用瑕疵.
: 不然你讨不到钱.
: 太多人不缴房租,一个月缴一次变成一个半月缴一次,越欠越多都算有诚意.
: 那种租了半年后就摆烂不缴房租的....
: 不然就是有破坏寝向,夫妻吵架摔电器这些就算了...
: 养狗尿尿在床垫上,养猫磨爪子把家具全都抓坏.房子收回来就一整个骚味.
: 再来就是A租了然后住B,清纯女生租了之后里面住进来是流氓或是酒店妹.
: 再来就是在房子里开赌场,例如某朋友的房子上新闻,因为开赌场被扫掉.
: 更糟糕就是在里面拉K...拉K罪轻,但是很臭....
: 这些管理办法,房东都可以用"法规以外"的手段去处理.
: 你政府....哪来这么多房东的手段,所以你只能靠立法去产生强制力.
: 就像外国,你还屋必须还得跟他租你当天一样新,所以脏了你要补漆,衣柜门坏了你要换门.
: 不然外国就是有强制力,直接查封承租人财产或扣薪水等等.
: so...严密保障良好的出租专法,会是管理上必须要先行的配套.
: 不然...你政府的房子大概会在三五年内烂掉,之后成为贫民窟.
: 也不会有企业愿意当二房东来管理,最多就是不负责任的帮你租掉拿佣金就走人不负责任.
: 后面坏了烂了你政府自己承担....
: 3.人民真正要的问题.
: 人民要的是买房,而不是租房.
: 这是我目前看到的状况.
: 因此你搞出租,是否真的是人民真正想要的??
: 对于我们政府要出租公宅,其实真的不是不可行.
: 但是绝对不是目前我们政府做得这样.
: 第一个订定出租专法这个应该没啥争议.
: 同时保障房东和房客,这样政府当房东才不会被恶房客搞死.
: 也才会有企业敢去承接政府的出租业务.
: 第二个,你应该是活化老公有不动产,其实高雄市政府活化台电宿舍就是很聪明的做法.
: 你不要盖新的,你土地卖给建商去盖去卖,你则是去收购老的大楼例如办公大楼等.
: (很多老办公大楼使用率很低)
: 再用将这些大楼改建成住宅在出租.
: 这样你一间3房可能成本可以变成一坪买入9好了,改建成本2,总成本11.
: (中古办公大楼比住宅便宜很多)
: 这样3房一间也不过3xx万.车位也便宜很多.
: (老屋的公设比比较低,新屋因为新建筑法规所以才那么高之外.
: 办公大楼的公设比就比住宅更低,很多公设都只有2成不到,因此室内25,你可能建坪才30)
: 好啦就算你抓高一点,抓到400万好了.
: 400万的中古屋 vs 960万的新屋,租金至少可以压低成不到1/2,甚至可能压在2/5.
: 因此一间新改新装潢三房,可以把租金压在1万块左右..
: 市区行情,"新改"的中古屋大概会在1万六到一万八.
: (很多原始屋况的都租地到一万五,正勤你家电全配全都中古家具就租的到一万五
: 诺贝尔也是..更不用说其他比较管理比较好的中古,很多都一万六以上
: 当然空屋可能只能出租一万,但是我相信我们现在讨论的不是空屋)
: 这样确实就有感了...
: 并且对政府来讲也不会有补贴的财政压力.最多说没赚钱.
: 而你中间要做的只有"让办公大楼变成住宅合法化"这个技术问题要改变.
: 而这一点,我相信我们政府是有能力自行解决的.
: 毕竟办公大楼变旅馆都合法了,变成出租住宅我觉得政策上面一点困难都没有.
: so....政府先订定专法,然后把土地卖掉,然后回收老办公大楼再改成出租住宅.
: 这才是真实可行的做法.
: 当然啦,最后一点,人民要的到底是有房子租,还是有房子买..
: 这......这就不是我们可以给的"实在"意见了.
: 其实在住宅方面,中央政府到今天都还搞不清楚状况.
: 但我们高雄市政府则是非常聪明的.
: http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20160903/37370112/
: 活化那些空置的宿舍,成本会比我上面计算收购办公大楼更便宜.
: 并且活化的话,反而是增利....因为你本身已经没有收购成本.不需要额外举债.
: 所以财政上面反而是赚更多钱...
: (当然还是要先付出一笔整建费用,但要回馈是很快的,之后就是多赚了)
: 因此高雄市政府一直都没有傻傻地跟其他县市一样乱起舞,傻傻地跑去乱盖新的.
: 就算盖,之前预告点是大寮捷运站和冈山大鹏九村.
: 顺便炒一坡地皮造镇起来,可以增加捷运运量以及周边开发.
: 大鹏九村还可以帮南机房高医分院做支撑,大寮则是捷运在那边的土地因此更值钱.
: 每个环节我们市政府都算得非常精明...一本,就是要万利.
: 甚至很可能之后就是大林埔迁村的落点旁边一起盖,这样成本和事情可以整并压低.
: 并且又可以造成造镇效果..
: 地点没搞错很可能也在中仑那一区,刚好继续发展那个区块...
: 更久以后搭配步校和预校迁移之类的,市政府还可以再从这些地方再捞回馈回来.
: 哀,有时候实在很怨叹.
: 民进党有这么强的地方政府,为啥中央政府能力却.....令人非常担忧.