※ 引述《staff23 (笔名苏温永(星星送行者))》之铭言：
: 泛高雄点 最近在弄跟高雄土地有关的事情
: 刚好跳出来讲一下
: 贫富不均造成一个问题
: "钱"没人用
: 有钱的人用不完
: 没钱的人不敢用或没得用
: 这就产生很多问题
: "钱"的价值来自于"人"的使用
: 使用"钱"的结果得到"人"的"所需"
: 人要满足这样的所需，就必须付出"劳动力"
: "劳动力"量化成"钱"的价值
: 这个制度如果开始崩溃的时候 不加以调整的时候
: 社会很快就差不多了
: 台湾现况就是如此
: 中国是个重要因素没错 但他不是最重要的原因
: 最根本的原因还是来自于贫富不均造成的"劳动力"剥夺
: 人们付出劳动力 得不到应有的报酬钱 去满足人们需求
: 最终的结果就是人们自我走向毁灭 少子化 产业凋零
: 过去我们一直强调自由经济 然而目前就是因为自由经济
: 我们创造出了高度的经济奇蹟 却也产生极大的贫富差距问题
: 其实这个只要解决一件事情就好了
: 那就是人"住"的需求这件事情
: 政府也不用出手去打压什么房地产了
: 与其让这些人赚 不如政府自己来赚
: 政府基本上就是台湾最大的恶霸地主 谁不认同? 谁会反对?
: 政府只需要立个法 给他盖下去 问题就解决了
: 什么豪宅奢侈税房屋税地价税万万税 通通马上降 也不用叫金管会在那边三砲两砲
: 政府手上有的是地 拿点土地出来 也不用卖了 直接找建商来盖房子 建商来盖房子
: 找银行来让建商贷款 让建商可以顺利的把房子盖好盖完
: 政府要求建商主要原料要使用台湾的原料(沙石、水泥、钢材)
: 房子盖好 在低价卖给人民 人民没钱没关系 找银行来让人民贷款
: 只要住的起 问题就解决了 谁跟你造反
: 跟货币战争有87分像 货币战争不是让自己的货币变得更便宜
: 而是疯狂的印钞票 把他变得更便宜
: 房子土地都是这样
: 现在就是政府耍白烂 死活不想解决这问题 没责任没担当
: 前朝政府是放了 不会管 然后大家一团乱
: 现在就大家死翘翘
: 老话一句叫政府快点盖房子卖 我不想等我孙子烧给我
这是钱的问题.
你用"卖"的,请问你要卖多少?
政府的土地取得还是有成本的,他要自偿所以他才须要把土地在卖掉.
你重划一个区域,你还要铺马路盖公园,重划的工程和各方面这些成本都在上面.
因此,如果你土地要"无偿"供给给新盖的大楼,让人民买房子只需要负担建筑成本.
也就是大概15F的建筑成本7万,含上管销你算9万好了,政府卖9~10万.
这样....那你土地开发上面的成本就会滚入你的债务中.
这样政府应该没多久就破产了.每栋大楼你赔个几亿,你赔不了几栋阿.
(高雄市政府负债也不过两千亿就被骂得要死,这个财政洞政府怎样承担??)
而如果你反过来,土地也算入成本里.
恩恩...你可能不知道现在削价竞争下,其实建商利润已经很低了.
你随便算一块地好了,一坪60,坪效7,等于你建坪一坪成本在8.x.
你在含上建筑成本7,你一坪盖起来成本大概在16,你在含上管销就要20.
你看建商卖多少??大概24~25...你政府不赚也只能卖20.
那一间小三房,建坪40,车位8共48坪...
政府怎样卖也要卖到960万...建商卖1200左右..
(我说的是成交价而不是开价)
你政府卖小三房960你先看会不会被别人骂政府抢钱...XD
另外另外...建商都会二工帮你偷空间.容积建蔽率也都会有手法去放大他.
政府这种盖法,室内空间可能比建商还小....因为政府一定全面合法.并且手法单纯笨拙.
到时候你真实使用空间,算起来根本没有比较便宜多少...
so...这就是政府盖来卖的问题...
成本就挂在那边,你动不了阿...
你的前提是,建商利润很高,政府削价去竞争掉建商利润...
可是问题是,这个年代干哪一行利润都很薄...
因此...现在能做的只有"政府自己掏腰包亏损去补贴"...
所以是政府必须赔钱才办的到你要的压价.
and..你讲的也是传统的国宅.
后来的合宜住宅都算是进化后的版本,国家和建商合建,建商出手腕,政府来让利.
而你也看到,这更是延伸出来更多的问题....
因此现在我们政府想的就是...
那与其卖,不然我就出租...
出租总不会有这个问题了吧.
可惜我们可怜的内政部,他不聘请真正炒房投资客去当顾问.
所以大家都在等著看他又要出包了.
出租会出现另外一些可怕的问题.....
1.成本/价位
黑心投资客如果进入内阁,他一定会告诉政府说.
"要让年轻人有房子住,拿新屋出租是愚蠢的,你拿中古屋才对"
就如上面算的,你算起来一间3房车位要960万,请问你要出租多少钱.
对喔,那是空屋,你还要全配家电牵网络.
这些成本三房,投资客30万搞定,你政府乖乖抓个50万吧.
那我们就算1000万好了.
请问你要租多少??你政府跟银行贷款,贷款2%就好,那一年贷款成本20万.
你一间一个月要出租就快要两万块才刚好打平贷款......
这是在免税金,免管理费,然后不包水电的前提下...
你在含上这些成本,甚至如果你是成立一个法人.
更惨的就如政府讲的包给企业去做出租..
那还有营业税营利税,管理人的成本,出租广告的成本...
你到时候一个月出租两万五可能也只是刚好打平成本而已.
而在高雄出租两万五三房.....你要租给年轻人吗??它们再领22K耶.
这还只是可怕的第一点....
新屋出租....成本你根本压不下来,就跟柯文哲出租没人要租的情况是一样的.
这是产品走向的一大错误,尤其你这是公宅,更是错上加错.
新屋一般租屋者都是要面子,爱享受的,而不是真的有需求的.
这种人绝对部会接受跟闲杂人等住在一起.
因此高昂的租金和漂亮的装潢以及高等的住户,是新屋出租的市场必须走向.
就像,你要让年轻人,人人有手机,你会进苹果iphone给他?还是给他红米0元机??
你要年轻人有车子,你是给他法拉利还是奔驰,还是给他国产裕隆??
新屋就是奢侈品,不是必需品,这是很多学者一直搞不清楚的问题.
2.管理问题.
黑心投资客如果当幕僚,一定会给政府建议说.
你要搞出租,你一定要先搞定房东的保障法律.
你要有强制力,强制收租金,强制赶人,强制毁损赔偿.
而你要有强制力,那这个人必须是有合格身分的.
也就是不能是禁治产,不能是什么信用瑕疵.
不然你讨不到钱.
太多人不缴房租,一个月缴一次变成一个半月缴一次,越欠越多都算有诚意.
那种租了半年后就摆烂不缴房租的....
不然就是有破坏寝向,夫妻吵架摔电器这些就算了...
养狗尿尿在床垫上,养猫磨爪子把家具全都抓坏.房子收回来就一整个骚味.
再来就是A租了然后住B,清纯女生租了之后里面住进来是流氓或是酒店妹.
再来就是在房子里开赌场,例如某朋友的房子上新闻,因为开赌场被扫掉.
更糟糕就是在里面拉K...拉K罪轻,但是很臭....
这些管理办法,房东都可以用"法规以外"的手段去处理.
你政府....哪来这么多房东的手段,所以你只能靠立法去产生强制力.
就像外国,你还屋必须还得跟他租你当天一样新,所以脏了你要补漆,衣柜门坏了你要换门.
不然外国就是有强制力,直接查封承租人财产或扣薪水等等.
so...严密保障良好的出租专法,会是管理上必须要先行的配套.
不然...你政府的房子大概会在三五年内烂掉,之后成为贫民窟.
也不会有企业愿意当二房东来管理,最多就是不负责任的帮你租掉拿佣金就走人不负责任.
后面坏了烂了你政府自己承担....
3.人民真正要的问题.
人民要的是买房,而不是租房.
这是我目前看到的状况.
因此你搞出租,是否真的是人民真正想要的??
对于我们政府要出租公宅,其实真的不是不可行.
但是绝对不是目前我们政府做得这样.
第一个订定出租专法这个应该没啥争议.
同时保障房东和房客,这样政府当房东才不会被恶房客搞死.
也才会有企业敢去承接政府的出租业务.
第二个,你应该是活化老公有不动产,其实高雄市政府活化台电宿舍就是很聪明的做法.
你不要盖新的,你土地卖给建商去盖去卖,你则是去收购老的大楼例如办公大楼等.
(很多老办公大楼使用率很低)
再用将这些大楼改建成住宅在出租.
这样你一间3房可能成本可以变成一坪买入9好了,改建成本2,总成本11.
(中古办公大楼比住宅便宜很多)
这样3房一间也不过3xx万.车位也便宜很多.
(老屋的公设比比较低,新屋因为新建筑法规所以才那么高之外.
办公大楼的公设比就比住宅更低,很多公设都只有2成不到,因此室内25,你可能建坪才30)
好啦就算你抓高一点,抓到400万好了.
400万的中古屋 vs 960万的新屋,租金至少可以压低成不到1/2,甚至可能压在2/5.
因此一间新改新装潢三房,可以把租金压在1万块左右..
市区行情,"新改"的中古屋大概会在1万六到一万八.
(很多原始屋况的都租地到一万五,正勤你家电全配全都中古家具就租的到一万五
诺贝尔也是..更不用说其他比较管理比较好的中古,很多都一万六以上
当然空屋可能只能出租一万,但是我相信我们现在讨论的不是空屋)
这样确实就有感了...
并且对政府来讲也不会有补贴的财政压力.最多说没赚钱.
而你中间要做的只有"让办公大楼变成住宅合法化"这个技术问题要改变.
而这一点,我相信我们政府是有能力自行解决的.
毕竟办公大楼变旅馆都合法了,变成出租住宅我觉得政策上面一点困难都没有.
so....政府先订定专法,然后把土地卖掉,然后回收老办公大楼再改成出租住宅.
这才是真实可行的做法.
当然啦,最后一点,人民要的到底是有房子租,还是有房子买..
这......这就不是我们可以给的"实在"意见了.
其实在住宅方面,中央政府到今天都还搞不清楚状况.
但我们高雄市政府则是非常聪明的.
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20160903/37370112/
活化那些空置的宿舍,成本会比我上面计算收购办公大楼更便宜.
并且活化的话,反而是增利....因为你本身已经没有收购成本.不需要额外举债.
所以财政上面反而是赚更多钱...
(当然还是要先付出一笔整建费用,但要回馈是很快的,之后就是多赚了)
因此高雄市政府一直都没有傻傻地跟其他县市一样乱起舞,傻傻地跑去乱盖新的.
就算盖,之前预告点是大寮捷运站和冈山大鹏九村.
顺便炒一坡地皮造镇起来,可以增加捷运运量以及周边开发.
大鹏九村还可以帮南机房高医分院做支撑,大寮则是捷运在那边的土地因此更值钱.
每个环节我们市政府都算得非常精明...一本,就是要万利.
甚至很可能之后就是大林埔迁村的落点旁边一起盖,这样成本和事情可以整并压低.
并且又可以造成造镇效果..
地点没搞错很可能也在中仑那一区,刚好继续发展那个区块...
更久以后搭配步校和预校迁移之类的,市政府还可以再从这些地方再捞回馈回来.
哀,有时候实在很怨叹.
民进党有这么强的地方政府,为啥中央政府能力却.....令人非常担忧.