: 我内唯那边有房子...XD
: 内惟基本上是老部落.
: 然后因为长期铁路阻隔,所以发展后就停滞在那边.
: 也因此那边的建筑物和规画都是比较老式的.
: 基本上铁路地下化后打通东西,一定会带动房价涨.
: 只是你要整个内惟"改观",可能并没那么快.
内惟在美术馆旁边 离市区有一小段距离
生活环境佳 维持现状没有什么不好
内惟是自住的好地方 未来可能也是以住宅区为主
: 鼓山台泥也会造就另一个新重划区.
: 问题是会类似农16这样,大顺路以北以南两个世界.
: 因为建筑物的新旧以及型态差太多,所以会有很明显的区隔和断层.
: 通常盖新屋整体带动,要在混杂区,例如现在建商炒得火车站或民族路南端这边.
: 有新有旧整个混在一起,这样新建案会拉抬旧房子的价格.
: 或是整片屋龄差不多的区域,例如河堤.从0~20年,整体社区很整齐这种.
: 可是在重划区边缘这种明显区隔的,很容易被画线.
: 例如用马路画线,马路两端两个世界....
: 内惟要发展还是要等更久以后,老房子拆掉盖新大楼.
: 可是这扯到土地使用分区.
: 内惟这边很多都住三住二,容积率太低.开发公司不会去整并这种土地.
: 开发公司整并土地大多都以商四商五为主要目标,最糟也要商二以上,住四都不太有兴趣.
: 更不论内惟这边的土地容积率太低,公寓又多,所以土地整并都市更新会很困难.
: so...基本上内惟大概会等,铁路地下化...
住二 住三 盖的房子 比较不会那么拥挤 没有压迫感
所以 住二 住三的房子 就自住的立场 反而是个优点
: 然后鼓山台泥重划区盖到大概差不多了以后.
: 都发局可能才会开始动这边的使用分区,让他更新.
: 不然,只要旁边有现成的空地可以发展可以盖.
: 就不会有人去动老市区,就连政府也一样....
: 他们会认为,你先把空地用光后我们再来想其他的事情.
: 对喔这边要插一下话.
: 所谓的空地,是重划的空地,而不是私人土地.
: 南合兴在市区养了一大堆空地,空了几十年还空在那边,那个叫私人土地.
: 私人土地他只要不缺钱,放在那边200年你都对他无可奈何.
: (人家满清就开始囤地了,满清屯到日据屯到光复,政府换了三个土地还是他的...XD)
: 所以一般在看得,都是重划的土地,或是公有地...这种才有规划和开发的价值.
: 私人土地请直接视同他跟盖满房子是一样的...
: so..很多人会说"阿不是很多空地可以干嘛干嘛"
: 那些土地是私人的....没有人会去动他...除非非常必要性的强制征收..
: (一征收一定一哭二闹三上吊,要政府用三五倍的价格收购..所以征收非常麻烦,
: 没必要就没人去碰)
: 鼓山台泥土地目前虽然是台泥的,但一方面这边是半公办重划.
: 所以政府会取走我记得45%的土地.
: 也就是如果重划1万坪,政府会凹走4500坪.台泥拿回5500坪.
: 但是因为使用分区从工业用地变成住宅用地,价值大幅翻涨好几倍.
: 因此台泥虽然只拿回一半的土地,可是还是比原本还要赚非常大...
: 而市政府4500坪拿来开马路盖公园后,大概会胜2000坪左右.
: 就会在未来国有财产局公开标售土地.
: 这2000坪卖掉后,通常都可以把整土地开公园和开马路的钱全都赚回来外还大赚一笔.
: 这就是市政府卖土地的由来...市政府卖土地一般都不是卖祖产,而是卖凹来的地.
: 所以有时候我们不用替市政府担心他把土地卖光.只要有发展,市政府土地永远卖不光.
: 并且市政府都会慢慢卖...你边盖新房子地价边涨,他边一块一块的卖.
: 你看美术馆都重划这么久了,市政府手上还有好多块美术馆的土地还在养..
: 价格和当时笔,都翻不只5倍了...
: 而因为这边台泥已经有明确开发方针,所以都发局不会特别去碰老市区的使用分区.
: 你有一个重点目标在那边...不需要再去增加额外的东西给他.先全力把目标达成再说.
: 因此内惟老部落应该会继续维持大概状况.
: 内惟近期大概最重要就是铁路地下化.
: 地下化那边是水廊带,自然会让环境变好.
: 环境变好房价自然会涨...
: 可是这种涨不叫翻身,也就是你本来例如一间公寓250万,地下化后环境变好变300万.
: 涨个50万....这种叫变好.
: 翻身就会像听说盐埕区城中城已经被收购到8x%..所以目前城中城整个不能买卖,准备拆除.
: 而城中城对面已经有建商在推案子,星爱河吧..
星爱河被四颗毒瘤包夹 我很好奇星爱河完工之后会开价多少？
因为邻居都是吸毒 流莺 街友等低阶层朋友 所以 我猜顶多一坪10万就差不多
: 庆旺也在那边收购土地..虽然听说有一点困难(有钉子户)..可是已经进行不久.
: 外加富野路,七贤路那个区块有两间旅馆再盖.
: 而等北盐埕区最大的恶瘤,城中城一倍拆除...
: 无论那块很大的地,是将来盖商场还是盖旅馆,甚至只是盖个住宅大楼...
: 那边会很明显地焕然一新.
府北路上的毒瘤可不是只有城中城喔
这一区的毒瘤有四颗 只是城中城比较大而已
分别是金盐埕 城中城 高雄第一城 以及府北路36号 四栋套房大楼
另外 四颗毒瘤旁边也有一栋叫七贤大楼的毒瘤
这颗因为地是市政府的 所以 投资客没那么好整合
: 我在北盐埕区的电梯大楼买在一坪7万...
: 这边一焕然一新,房价至少冲到12万一坪....并且还是在大环境"房价没涨"的价位上.
: 也就是说,本来300万的东西,会变成快500万.
: 并且整个区域定位大幅改变.
: 本来高雄市区最后大家都"最"厌恶的地方,突然变成好像还不错的地方.
: 这种才叫翻身....无论价格还是观感.
北盐埕是会慢慢改善 但离翻身还言之过早
: 内惟这几年应该还没有办法翻身....鼓山台泥和内惟毕竟是可以区隔的.
: so...内惟叫"变好",还称不上翻身.
: 驳二让南盐埕区翻身,五甲公园让四周翻身.
: 可是轻轨无法让篱仔内翻身,只能让那边变好...
: 这有很微妙可是巨大的差别性在.