※ 引述《ycc93311 (Kenny)》之铭言：
: 是这样的，从大约二十年前的内惟至今，周遭地区已发展起来的像美术馆 凹仔底 巨蛋等
: ，未来加上中都以及台泥开发案 铁路地下化及轻轨，整个北鼓山欣欣向荣~咦?可是旧有
: 的内惟地区呢(翠华路以西至柴山这块)？
: 从上述几个已发展跟未来发展的点来看，整个有些被城市包围的乡村这样的感觉， 有没
: 有什么方式能解套呢？
: 鲁宅我在这个地方住二十几年了，对这边很有感情，说说对这里的看法嘛...这里的人真
: 的很有钱喔，大地主很多，"但是"我在高雄做生意以来发现，这边不同于其它旧部落的是
: ，内惟人其实蛮小器的，很抠...有点一个钱打24个结的感觉，也蛮保守的。
: 板上有没有人能分析一下这边未来的发展呢？还是能召唤到ceca大呢？
: 以上，理性勿战，纯在地的"个人"看法，不能代表全体人，谢谢。
: 以上可按 删除
: 不管你要问什么，都别忘了附上‘高雄点’
: 我是高雄人或我曾住在高雄不能当高雄点喔
: 高雄点定义请参阅板规
我内唯那边有房子...XD
内惟基本上是老部落.
然后因为长期铁路阻隔,所以发展后就停滞在那边.
也因此那边的建筑物和规画都是比较老式的.
基本上铁路地下化后打通东西,一定会带动房价涨.
只是你要整个内惟"改观",可能并没那么快.
鼓山台泥也会造就另一个新重划区.
问题是会类似农16这样,大顺路以北以南两个世界.
因为建筑物的新旧以及型态差太多,所以会有很明显的区隔和断层.
通常盖新屋整体带动,要在混杂区,例如现在建商炒得火车站或民族路南端这边.
有新有旧整个混在一起,这样新建案会拉抬旧房子的价格.
或是整片屋龄差不多的区域,例如河堤.从0~20年,整体社区很整齐这种.
可是在重划区边缘这种明显区隔的,很容易被画线.
例如用马路画线,马路两端两个世界....
内惟要发展还是要等更久以后,老房子拆掉盖新大楼.
可是这扯到土地使用分区.
内惟这边很多都住三住二,容积率太低.开发公司不会去整并这种土地.
开发公司整并土地大多都以商四商五为主要目标,最糟也要商二以上,住四都不太有兴趣.
更不论内惟这边的土地容积率太低,公寓又多,所以土地整并都市更新会很困难.
so...基本上内惟大概会等,铁路地下化...
然后鼓山台泥重划区盖到大概差不多了以后.
都发局可能才会开始动这边的使用分区,让他更新.
不然,只要旁边有现成的空地可以发展可以盖.
就不会有人去动老市区,就连政府也一样....
他们会认为,你先把空地用光后我们再来想其他的事情.
对喔这边要插一下话.
所谓的空地,是重划的空地,而不是私人土地.
南合兴在市区养了一大堆空地,空了几十年还空在那边,那个叫私人土地.
私人土地他只要不缺钱,放在那边200年你都对他无可奈何.
(人家满清就开始囤地了,满清屯到日据屯到光复,政府换了三个土地还是他的...XD)
所以一般在看得,都是重划的土地,或是公有地...这种才有规划和开发的价值.
私人土地请直接视同他跟盖满房子是一样的...
so..很多人会说"阿不是很多空地可以干嘛干嘛"
那些土地是私人的....没有人会去动他...除非非常必要性的强制征收..
(一征收一定一哭二闹三上吊,要政府用三五倍的价格收购..所以征收非常麻烦,
没必要就没人去碰)
鼓山台泥土地目前虽然是台泥的,但一方面这边是半公办重划.
所以政府会取走我记得45%的土地.
也就是如果重划1万坪,政府会凹走4500坪.台泥拿回5500坪.
但是因为使用分区从工业用地变成住宅用地,价值大幅翻涨好几倍.
因此台泥虽然只拿回一半的土地,可是还是比原本还要赚非常大...
而市政府4500坪拿来开马路盖公园后,大概会胜2000坪左右.
就会在未来国有财产局公开标售土地.
这2000坪卖掉后,通常都可以把整土地开公园和开马路的钱全都赚回来外还大赚一笔.
这就是市政府卖土地的由来...市政府卖土地一般都不是卖祖产,而是卖凹来的地.
所以有时候我们不用替市政府担心他把土地卖光.只要有发展,市政府土地永远卖不光.
并且市政府都会慢慢卖...你边盖新房子地价边涨,他边一块一块的卖.
你看美术馆都重划这么久了,市政府手上还有好多块美术馆的土地还在养..
价格和当时笔,都翻不只5倍了...
而因为这边台泥已经有明确开发方针,所以都发局不会特别去碰老市区的使用分区.
你有一个重点目标在那边...不需要再去增加额外的东西给他.先全力把目标达成再说.
因此内惟老部落应该会继续维持大概状况.
内惟近期大概最重要就是铁路地下化.
地下化那边是水廊带,自然会让环境变好.
环境变好房价自然会涨...
可是这种涨不叫翻身,也就是你本来例如一间公寓250万,地下化后环境变好变300万.
涨个50万....这种叫变好.
翻身就会像听说盐埕区城中城已经被收购到8x%..所以目前城中城整个不能买卖,准备拆除.
而城中城对面已经有建商在推案子,星爱河吧..
庆旺也在那边收购土地..虽然听说有一点困难(有钉子户)..可是已经进行不久.
外加富野路,七贤路那个区块有两间旅馆再盖.
而等北盐埕区最大的恶瘤,城中城一倍拆除...
无论那块很大的地,是将来盖商场还是盖旅馆,甚至只是盖个住宅大楼...
那边会很明显地焕然一新.
我在北盐埕区的电梯大楼买在一坪7万...
这边一焕然一新,房价至少冲到12万一坪....并且还是在大环境"房价没涨"的价位上.
也就是说,本来300万的东西,会变成快500万.
并且整个区域定位大幅改变.
本来高雄市区最后大家都"最"厌恶的地方,突然变成好像还不错的地方.
这种才叫翻身....无论价格还是观感.
内惟这几年应该还没有办法翻身....鼓山台泥和内惟毕竟是可以区隔的.
so...内惟叫"变好",还称不上翻身.
驳二让南盐埕区翻身,五甲公园让四周翻身.
可是轻轨无法让篱仔内翻身,只能让那边变好...
这有很微妙可是巨大的差别性在.