不动产有很多特质.
要一直玩的人才会看的到.
所以如果去问那些一辈子只买两三间房子的长辈,会有很严重的误判问题.
既然讲中仑国宅,那就只单纯讲跟他有关的特质.
基本上不动产很讲就"比较价格"
尤其基本CP值高的东西.
就像大家讲的,这边这么贵,我干嘛不去买旁边.
也反过来因此当这边这么贵,旁边自然也会跟着贵起来...
这种现象尤其发生在"低总价"物件...
也就是说,豪宅这种特质反而不明显,但是越烂的房子越明显.
因为..社会上永远都有一群"火烧屁股非买房不可"的买盘.
(但是这种人永远不是买豪宅的那群人)
不动产成交景气在低迷,成交量永远都有1/2的量.
(你看现在高雄量和最热的时期比还有2/3以上)
然后也有另外一票投资资金,永远爱捡便宜,他门爱买便宜的东西...
(这种买盘大多都在地投资人,而非企业或是外来人)
因此当高雄市区最后的圣地,北盐埕区,离仔内都涨了,比价原则就开始变成凤新那边涨.
凤新那边涨完了,中仑就跟着涨..
其中有时间差,可能半年一年...我们操作追捕涨也是这样追.
(当然投资有很多操作方式,我只是单纯讲追捕长的买法...)
单论追捕涨买法,我不买第一波涨的地区,农16,正湾区.
(因为他成型速度快但难判定其稳定性和完成性.)
但我看农16/正湾区冲我就可以去追巨蛋,中央公园,文化中心.
(这样很稳,因为你看前面买后面,很好预测预判之后的发展)
来不及买巨蛋,文化中心,我就去买后驿,生态园区,一心二圣.
再来买盐埕,高应大,再来凤山,五甲..
如果单一涨幅,就会像涟漪一样,扩散出去...
(当然多波涨幅,第一线的会一值往上跳.)
先不论多波涨幅,通常一波涨幅的状况下.
最先涨的涨完后就不会动了.扩散出去的地方才涨的比较明显.
也就是说,巨蛋冲起来后他可能一两年内就不涨了,变成后驿涨很大.
所以如果你看到巨蛋涨了才去买,你可能买了就不涨,然后人家涨很大..
这种在一个地区的建案也是这样,摩天高雄比狮甲,正勤,诺贝尔好.
所以摩天高雄最早涨,再来狮甲,再来正勤和诺贝尔.
摩天高雄当时冲最凶一年冲25%吓死人..但是涨完后到今天,都没涨过.
后来狮甲爆冲20%后卡死,去年年中到今年中,正勤诺贝尔爆涨20%.但是狮甲却没啥变动.
(摩天高雄依然卡再那边不动)
因此...你跟我说什么物件好不好...那是没再操作的人才在讲的外行话.
涨过的东西不买,除非下一波涨幅到来,利如我看到联上I home冲上35,我就去买摩天高雄.
不然不是好的东西一值涨,坏的东西没人要...会刚好相反,好的东西涨过了该坏的大涨.
这就是不动产比较原则造成的市场现象.
当年大安区45w/p,万华15w/p...今天大安区120w/p,万华40w/p.
蛋黄区并没有涨的比蛋白多...一切都是误会和名嘴在那边乱讲话.只有先涨后到的时间差.
甚至发生在大楼公寓和套房,一样只有时间差....在稳定下,他门的差距是固定的.
所以台北前两年大涨套房...三房这种中规中矩的产品两年前就卡住了.
什么套房没人要,套房涨不动?....你看现在高雄套房和6年前比有涨不动的样子吗?
(高雄6年前刚好是"全面"起涨点,10年前的话是美术馆先冲,其他地方还再等)
回到中仑国宅,他很晚涨,因为地点太偏,需求少...可是晚涨不代表不涨.
另外一个观念,财富是金字塔,越下层的人越多...
另外一个很重要的观念.越下层的人越难租房子,所以他门越会被逼着买房子.
所以烂东西只要价格对永远有人要,传说中没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格.
而什么叫做价格对..那就是人家都卖500万,你比较差,所以你400万价格是对的..
这就又回到比价原则...所以人家都冲1000万,你涨到800万一样卖的掉.
再来讲整个高雄大涨...
一样是比较原则.
高雄不要说是国内红黄对抗纷纷扰扰的泰国曼谷,经济大灾难货币崩盘的马来西亚吉隆波.
高雄居人比柬埔寨缅甸菲律宾还便宜...=.=
高雄2000年那时后因为同时两岸大移民潮+戒急用忍打死港口+产业转型工厂外移中国.
所以崩溃到非常可怜的地部...
而那时后中国崛起,之后因为很多原因东南亚崛起...高雄还在低潮中.
2008年整个东南亚都在大涨,以至于到2010年,高雄居然比缅甸仰光,柬埔寨金边还便宜.
这是完全不合理的状态...无论软件文化水准,硬件建设规划还是实质上的人民收入.
高雄都不应该比他门还便宜...一个主要航运点上的重要港口都市.
你没跟厦门天津比就算了,怎么可能比这些都市还便宜.
当然这跟台湾很不国际化有关,所以热钱不太近台湾.
前几年台湾不动产大多都台湾人自己买的.
不像曼谷吉隆波,买盘一大堆中资欧资美资和广大的台资(台商在那边买一大堆)
不过就像历史纪录天天上演的,你锁国锁不了多久,总有一天要面对公婆.
因此在你这种规模和建设的都市,总是会有让人家看到你被低估的时后.
当然到现在阶段,第一个进来的是中资港资...毕竟世界最近金融风暴冒再烧.还在顾自己.
所以义大和人家合体,卖掉股份400亿交换利益,南合兴卖掉800亿的股份.
高雄看的到的好空地现在大多都是南合兴的,也就是都是中资控管的(因为中资有5x%股份)
更不用讲整条七贤路旅馆被买走多少栋,连尊龙都卖掉了...
而目前这种情况还再持续恶化中...更多的外来资金处心积虑买入高雄.
虽然有..她门目前都买土地买整栋大楼,好像和我们住宅还没有直接关系...的错觉...
他门想法很简单,高雄应该和厦门天津差不多,你价格不到厦门天津,他门就持续买.
尤其你的出租和收益投报不错...所以不动产价格还在低估中.
当然这些资金和最近国际QE有关,和中国降准降息后人民币大跌有关.
也就是说,外面货币狂贬值,所以热钱到处找地方避险.
可是不用说中国或什么伦敦纽约东京,连东南亚都涨过了.....这时后...
高雄因为之前很难进入,造成上一波东南亚大涨没涨到,所以反而成为他门避险天堂之一.
后来补涨一倍后,还是没有到应该到的位置....
so..这就是...你在怎样锁国,你还是要面对国际的竞争和冲击...挡不起来的.
so...比较原则,高雄低于人家,涨了一倍还是比别人低,所以还是该你涨了...
因此不要关着门想着什么10年钱多少钱..
10年前2004刚好是台湾不动产"中南部"有史以来崩盘最惨的低点.
(北部2003 SARS开始涨,2004已经开始热了,2004高雄则是美术馆刚开始炒,台中七期)
那你应该用股票大低点3000点做基准来看台湾股市吗...XD
因此取样demo有问题,另外没参考整个世界大环境状态,造成这种比较是没有意义的.
另外一点,每个国家的人都觉得自己国家很烂....XD
所以你觉得台湾没救了,高雄该灭了....可是....人家不这样觉得.
所以...你可以把你家便宜卖给他们,她门应该很开心.
就像台湾人跑去买当地人觉得没救的东京,伦敦,上海一样...
她门人民也觉得没救了要崩了....卖给你门外资刚刚好.
就像台湾认为把没救的不动产卖给中资港资刚刚好一样....XD
最后一点.
真正操作市场当下看到的思考.
中仑国宅三房出租大约一万.
虽然四周没产业,可是因为靠近88,所以会有扩散人口和大寮那边工作的人想住.
然后因为四周类似的房屋量太少,反而供给不足,因此出租状况很ok.
一间三房买300万,出租一万,投报率4%.....房屋贷款2%.20年屋可以贷款8成.
所以现金投报率12%并且很稳定....胜过眼睛看的到的90%投资报酬...
所以资进会持续进入...
长远区域判定.
大鲁阁开幕带动5000人(包含商家)相关工作机会(5000可能有点毫郩,两三千应该有).
机场北侧,看飞机农场旁边,土地要开发作为新的物流中心,制造工作机会2000~3000人.
老爷重划区计画完成,并且有更多的重划区在中安路以北和中仑四周.
这边将来会是港口周遭相关产业人员的新住宅区走向.
尤其在未来国道七号开通后,可以快速值通林园和大寮的各大工业区.
所以远景不错....长期囤著有利多可以期待.
so...同时处于超高投报+长期有远景下...这是一个不错的投资选择.
以上是完全投资思考下的看法....
最后补一个,房价和利率关系很重.
这50年来利率一值都在下降,所以巨观下房价无论中短期怎样波动,长期都在涨.
10年前房贷利率6%.所以房租投报5%以下会赔钱...
但是现在利率2%,就算房租都没有变动,但是因为房租投报2%以上都赚钱.
所以会推升房价翻三倍.
房价可怕是这样来的...并且很少人敢讲出实情.
至于期待什么美国升息...你说升半码还有可能,你要升1%就超级困难.
更不论全世界都再降息...台湾刚降了半码...
(人民币利率4%降半码和台湾1.x%降半码造成的影响比率可是差非常大的.)
基本上有规模的投资资金判定,也都是这种投报计算法...
只有台湾人尤其台北才在那边炒房不看投报...然后盲目的疯狂乱炒.
所以在一个地区,利率下降或房租上升..这边房价一定上升.
反过来要是利率大拉高,利如西班牙上次被欧盟恶性拉高3%利率而崩盘.
或是房租崩溃,利如底特律.就会大崩溃.
日本则是体质很诡异,她折旧太凶+税金太重,所以你以整体论她的房价卡死.可是租金爆好.
(以单一物件论,她折旧太凶所以随年份一值贬值或有成本支出.以整体来看是卡死)
不过日本出租投报很高,所以在安培三之箭之前,日本不动产赚钱模式和世界不太一样.
你要大量贷款日币,去收租赚利差...就像吴淡如很多年前就进日本的玩法一样.
我只要收租比你贬值+税金还高很多就可以赚钱..尤其台湾人可以贷款六成杠杆.
后来三支箭后,日币狂贬,虽然你本金和以后的租金赔了汇差...就又大赚一比.
可是因为你贷款了6成,所以你这6成贷款因为日币大贬而大赚(贷款等于放空货币)
这是日本很特苏的不动产操作状况,不能用一般国家的玩法去套用.
乱买日本会赔钱,但是方式用对会赚钱.
而像台湾寿险跟着李家诚去吵英国,那是拿台湾保险1.x%的成本去英国放4%投报.
(因为台湾政府金八条不准她门炒)
所以她门比较没有在英国当地贷款5%...而是直接搬台湾的钱去英国现金买断.
至于李家诚..她是中国先行者,而不是逃出中国.你看这个月中国和英国的大量新闻就知道.
中国很早就再打底和英国作互动,而到最近正式揭开...并且大买英国.
(当然这跟国际政治有关...细节就不再讲,因为很多是推论,因为推论无法证明...
但其中,包含中国和英国和欧盟关系,和美国关系)
但回到根源,投资算盘基本上就是这样打...
你投报多少,贷款的利率多少成数多少,我投资下去可以套利多少...
然后做环境评估判定之后,就知道这个地方可不可以下.
中仑有她的价值性在,所以会有资金进去是很自然的状况.