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【调查】财团抢进炒作礁溪，议会护航重划利润超过10亿！升恒昌董座、立委郑宝清夫人
豪掷九亿猎地
3.完整内文:
文／上下游编辑部、上下游特约记者梁鸿彬
近年来宜兰土地炒作除农舍外，礁溪“温泉宅”更是大户！记者从“实价登录”交易逐一
调查90笔资料，发现“礁溪休闲渡假区市地重划”竟然五年内就有四分之一的土地都被财
团、开发商抢进，准备重划后盖温泉宅和饭店，总金额超过三十二亿元！其中超过亿元的
四笔交易就有“升恒昌”、“诚峰建设”、桃园的建商“汉宜公司”，和立委郑宝清太太
庄儒莲名下的“合连开发”，光升恒昌董座和立委郑宝清夫人两人就豪掷九亿元猎地。
除了重划前卷起钜额土地交易红利，重划后光是“抵费地”利润预估超过10亿元，更引发
各方觊觎。宜兰县府主张“公办重划”，抵费地买卖所得扣除重划所需必要开支，其余归
公。然而地主主张“自办重划”，抵费地利润归私，后续公共建设却仍得由全民买单。宜
兰议会三度护航，将公办重划的经费全数删除，背后庞大的开发利益归属不言而喻。
“礁溪休闲渡假区市地重划”位在礁溪温泉精华区，引来财团、土地开发商投机炒地。（
宜兰县政府提供）
礁溪温泉宅炒作火热，财团必争之地
宜兰县代理县长陈金德在一连串农地农舍政策，与前县长、现任农委会主委林聪贤“不同
调”，引发全国争议。但陈林在“礁溪休闲渡假区市地重划”公办立场上，却难得的立场
一致。
陈金德上任后宣布，“礁溪休闲渡假区市地重划”维持公办立场，并将林任内两度被删除
、1亿4千万元的公办重划预算，送进议会审查，上周四（21日）在议会遭15：6表决，第
三度遭到删除，却鲜少受到关注。
宜兰县议会21日投票表决三度删除“礁溪休闲渡假区重划案”公办预算。（翻摄自宜兰县
议会网站）
宜兰的土地炒作不单只有农舍问题，雪隧开通后，礁溪因为有天然的温泉，吸引财团、投
资客争相进驻投资盖温泉豪宅和大饭店，“温泉宅”更是赤裸裸的土地炒作商品，动辄上
千万元的温泉套房，及财团抢插旗的五星酒店，堪称“台北后花园”最火热的投资标的。
尤其“礁溪休闲渡假区市地重划”位在礁溪老爷酒店山脚下、五峰旗瀑布风景区及跑马古
道入口，高达23多公顷的土地，重划后可以盖住宅、旅馆、餐厅和健身中心，这块礁溪寸
土寸金温泉精华区的最后处女地，成为许多财团相中的肥肉。
雪隧开通后，温泉宅成为礁溪最热门的土地炒作商品
五年来四分之一的土地热炒，每坪实价最高21万5千元
对于财团炒作传闻，实际调出内政部实价登录网站资料，“礁溪休闲渡假区市地重划”区
块内，从101年10月实价登录资料上路，至今年11月最新的交易资料显示，总共有“90”
笔交易记录，交易金额加总达到32亿5649万元，交易总坪数为20233.26坪，换算6.67公顷
，以本案面积23.53公顷，等于短短五年内，四分之一的土地都被炒作了！
礁溪休闲渡假区市地重划区实价登录5年内90笔交易资料
根据交易资料显示，“礁溪休闲渡假区市地重划”102年5月时最低每坪交易价格为5万元
，到了105年每坪价格已翻涨到了每坪21万5千元最高价，短短3年每坪土地涨了16万5千元
，“等于翻了四倍多！”虽因该笔单价5万元的土地可能总价少较特殊，而102年平均的交
易价格约是12万元，换算下来光这三年也“涨了一倍！”
交易前五大：升恒昌董座江松桦、立委郑宝清太太庄儒莲入列
经记者深入调查，其中总价最高也是面积最大笔，是102年11月时一笔交易金额高达6亿
1945万元、每坪14万5千元，总计4272坪的土地，查询地政资料是由一名江姓地主买下，
甚至无任何他项权利的贷款资料，显示财力十分雄厚阔绰。
根据调阅地政资料显示，这位神秘的大户就是升恒昌董座江松桦，升恒昌近年积极抢进宜
兰的房地产市场，在100年11月县府标售乌石港土地时，江松桦的妻子许丽凤就以8亿4千7
百万元，溢价18%标下7132坪的旅游服务用地。等于短短两年内，升恒昌就以十五亿元，
钱进宜兰养地，且升恒昌眼光十分精准，一出手就是瞄准“头城乌石港”、“礁溪温泉”
，这两块宜兰最看涨且具发展潜力的区域。
交易总价第二高、也是每坪单价最高的则是103年12月，面积736.1坪的厂房建物，交易总
价高达3亿2347万元，实价登录每坪单价高达44万元，实际换算土地面积每坪则约17万5千
多元。查询地政资料，是由“诚峰建设”吴碧峰及两名林姓的宜兰地主买下，诚峰建设近
年在礁溪陆续推出“裸泉”、“裸水”、“裸艳”等温泉豪宅建案，堪称是礁溪温泉豪宅
最具指标性的建商，待重划后再推出温泉豪宅，利润何止翻倍。
第三高则是105年9月，由桃园的知名皮件商和建商“汉宜”何东安家族，以1亿7718万买
下894.9坪土地，每坪单价已涨到19万8千元。而第四笔超过亿元的交易，竟然是立委郑宝
清夫人庄儒莲名下的“合连开发”公司，在今年5月以每坪18万7千元、总价1亿1074万元
，买下 592.2坪的土地，还向一银贷款了8880万元。
庄儒莲的“合连开发”公司，不但今年买了一笔，去年11月她就买下了总价第五高9926万
元，一笔536.6坪、每坪单价18万5千元的土地，同样也向一银贷款8400万元，总计这两年
庄儒莲就花了两亿多元，买下这个区块上千坪的土地，且这两笔土地对照郑宝清今年 4月
底，在监察院最新出版的财产申报资料，都未列入。
记者调查在这90笔的交易中，也有许多买主在这五年中，和庄儒莲一样在短期内就连续买
下“礁溪休闲渡假区市地重划”区内的土地，虽然地价逐年攀升，但抢进毫不手软，能买
的地大概都被搜括。
郑宝清办公室：庄儒莲公司购买，退休后可能回宜兰
记者询问“诚峰建设”及“汉宜公司”人员回应表示，确实有买地，但还不确定将作何用
。“升恒昌”则回应，公司并未购买该笔土地，但询问董座江松桦是否以个人名义购买，
“升恒昌”人员强调不方便替个人回答。
立委郑宝清及老婆庄儒莲则透过国会办公室刘主任回应说：“这块地是庄儒莲公司购买，
并非个人购买，因此没有申报到委员的财产名下。庄儒莲老家是宜兰人，之后考虑退休可
能会回宜兰，因此在亲戚朋友介绍下，以及公司股东评估过后也认可可以置产，是一般性
的置产。”
超过10%交易面积不到10坪，疑为人头户为重划牟利
而在这90笔的交易纪录中，其中总价低于1百万元就有11笔，面积都不到10坪，而总价最
低、面积最小则是一笔0.63坪总价11万元的土地，地目都是作为道路用地，为何要买一笔
这么小又不能盖的土地，所谓“A4”面积大小土地的地主，在历来市地重划疑似都是人头
，背后目的应该是可以用土地所有权人身份，加入自办重划会。
人头掌握重划会弊端连连，号称史上最大、利益最高的台中“新七期”重划案，先前因“
黎明幼稚园”强拆迫迁争议，甚至杨天生家族被查出，利用人头成立重划会，透过虚增工
程款、低估地价等方式，诈取牟利上百亿元。
先前的《奖励土地所有权人办理市地重划办法》“7个人就可以成立重划会”，也因此被
大法官会议宣告违宪，内政部在今年7月已修订，提高自办市地重划筹备会发起门槛，应
以土地所有权人数超过重划区总人数3/10，及其所有土地面积超过重划区总面积3/10的同
意发起。
议会护航，删除公办重划经费，“抵费地”利润归私
“礁溪休闲渡假区市地重划”光是开发前的土地炒作就带来钜额利润，重划后“生地变熟
地”容积建蔽率翻数倍，如以礁溪目前重划后地价保守估计每坪近50万元计，利润更是惊
人。除了私人交易外，本案关键的重划后“抵费地”利润落入谁手？更值得全民关注。
市地重划面积23.53公顷（换算为71178.25坪），假若为“公办重划”依县府规划地主分
配56.5%，发回分配给地主及作为公共设施土地，重划后“抵费地”6.5%约有4626.58坪，
若以重划后地价每坪单价50万元计算，总价有23亿1329万元，扣除重划工程费用约10亿元
，县府剩约13亿元放入重划基金作为未来公共设施维护，若有部分盈余，则是归公。
然而，若是“自办重划”，现行自办重划规划地主分配55%，重划后抵费地约7%可达4982
坪，以重划后地价每坪50万元计算，总价高达25亿元。扣除重划工程费用约10亿元，尚有
15亿元盈余，则归私人开发业者所有。但是，重划后的公共设施维护费用，则仍由县府意
即全民买单，光这15亿元的利差的归属，议员拼命阻挡这块市地重划公办的原因就不言而
喻。
图片提供/督促市地重划公办行动联盟
陈碧源：自办盈余归私，留下烂摊子全民买单，不符公平正义
礁溪先前的自办市地重划衍生许多问题，“区块三”市地重划公共设施品质低落，连自来
水、排水系统都没有，公办市地重划的另一个好处是，后续保固责任在政府，自办市地重
划后，重划会解散后留下烂摊子还是要全民买单。
长期钻研宜兰不动产趋势的“高源不动产联合事务所所长”陈碧源表示，“礁溪休闲渡假
区市地重划案”公办、自办争议，起因就是雪隧开通后，礁溪温泉宅和温泉饭店成为北台
湾的渡假圣地，房价不断上涨，最高时每坪卖到五十几万元，重划后对开发后续的庞大土
地盈余，究竟应该归公库，还是让重划会瓜分，才造成公办、自办争议的症结。
陈碧源指出，雪隧开通前，宜兰最大的百货公司新月广场所在地“南门重划区”，和现在
县政府所在地豪宅别墅区的“县政中心重划区”，当时一坪标售才五万元都卖不出去。雪
隧开通后，“乌石港重划区”赚了钱，加上之前礁溪火车站前的长荣凤凰酒店一带的自办
重划区，财团抢盖温泉宅和温泉酒店，才让尝到甜头的自办派不肯放手。
陈碧源强调，都市计画有所谓“发展权”的制度，在英国都市更新或重划后，“发展权”
地利都是归政府，由全民共享，政府也要负担都市重划后续的公共设施维护，如自办盈余
归私人，留下烂摊子全民买单，也不符合公平正义原则。
庞大开发利益，议员为谁护航？
宜兰县政府主张该市地重划应公办，并将区域计画内的设计图送审，道路及公设都规划好
，今年县府顺应地价上涨，也将地主土地分配比例从55%提高到56.5%，预计3年完成，把
预算提到议会却都遭删除，去年在宜兰民间团体筹组“督促市地重划公办联盟”的压力下
，更怕夜长梦多，快刀斩乱麻，创下宜兰县议会史上，第一次在一读会时就删除预算的历
史纪录，今年又历史重演。
“督促市地重划公办行动联盟”痛批，本案延宕九年，期间有议员还将神明请到议会，宣
示“图利才要自办”，最后却变脸主张自办；国民党籍的前议长还用低俗的字眼辱骂前县
长林聪贤。说穿了就是背后庞大的开发利益，公办盈余涨价归公纳县库，自办利润归重划
会私有，这些吃相难看的议员诸公，早就和财团、土地开发商绑在一起。
再者礁溪目前许多温泉宅和大饭店，和宜兰其它许多地方类似，都是以“容积移转”扩充
楼地板面积方式，盖成超高大楼，“是谁搬走了人民的乳酪？”容积应为公共财，利益全
民共享，而非是财团土地炒作的巧门及商品，从礁溪近年来十倍数超量的开发，不禁要问
“是谁从雪隧开通后炒地得利？”
在地礁溪人：感叹家乡变调，温泉枯竭
雪隧开通11年，宜兰从后山到后花园，在宜兰农舍是炒作题材，温泉宅何尝不是，超量抽
取后，礁溪温泉水下降十度，县府订的温泉抽取总量管制早就达到上限，不断的盖高楼和
饭店，最后只是让温泉资源枯竭，再看看这些温泉豪宅，平日晚上根本漆黑一片，在地礁
溪人，除了感叹家乡变调也莫可奈何。
“礁溪休闲渡假区市地重划”相较于农舍议题，财团炒地，政治分赃和政商挂勾更加赤裸
、污秽不堪！一位世居在该区的魏姓民众无奈的说：“公办自办都是那些外来的地主在喊
，我从小住在这，办不办有差吗，随便啦！”
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5.备注:
有没有礁溪在地人来发表一下看法
宜兰快被财团给买光光了