[时事] 【调查】财团抢进炒作礁溪,议会护航重

楼主: mushroompie (香菇派好吃)   2017-12-28 00:05:27
1.时事来源:上下游News & Market
2.完整标题:
【调查】财团抢进炒作礁溪,议会护航重划利润超过10亿!升恒昌董座、立委郑宝清夫人
豪掷九亿猎地
3.完整内文:
文/上下游编辑部、上下游特约记者梁鸿彬
近年来宜兰土地炒作除农舍外,礁溪“温泉宅”更是大户!记者从“实价登录”交易逐一
调查90笔资料,发现“礁溪休闲渡假区市地重划”竟然五年内就有四分之一的土地都被财
团、开发商抢进,准备重划后盖温泉宅和饭店,总金额超过三十二亿元!其中超过亿元的
四笔交易就有“升恒昌”、“诚峰建设”、桃园的建商“汉宜公司”,和立委郑宝清太太
庄儒莲名下的“合连开发”,光升恒昌董座和立委郑宝清夫人两人就豪掷九亿元猎地。
除了重划前卷起钜额土地交易红利,重划后光是“抵费地”利润预估超过10亿元,更引发
各方觊觎。宜兰县府主张“公办重划”,抵费地买卖所得扣除重划所需必要开支,其余归
公。然而地主主张“自办重划”,抵费地利润归私,后续公共建设却仍得由全民买单。宜
兰议会三度护航,将公办重划的经费全数删除,背后庞大的开发利益归属不言而喻。
“礁溪休闲渡假区市地重划”位在礁溪温泉精华区,引来财团、土地开发商投机炒地。(
宜兰县政府提供)
礁溪温泉宅炒作火热,财团必争之地
宜兰县代理县长陈金德在一连串农地农舍政策,与前县长、现任农委会主委林聪贤“不同
调”,引发全国争议。但陈林在“礁溪休闲渡假区市地重划”公办立场上,却难得的立场
一致。
陈金德上任后宣布,“礁溪休闲渡假区市地重划”维持公办立场,并将林任内两度被删除
、1亿4千万元的公办重划预算,送进议会审查,上周四(21日)在议会遭15:6表决,第
三度遭到删除,却鲜少受到关注。
宜兰县议会21日投票表决三度删除“礁溪休闲渡假区重划案”公办预算。(翻摄自宜兰县
议会网站)
宜兰的土地炒作不单只有农舍问题,雪隧开通后,礁溪因为有天然的温泉,吸引财团、投
资客争相进驻投资盖温泉豪宅和大饭店,“温泉宅”更是赤裸裸的土地炒作商品,动辄上
千万元的温泉套房,及财团抢插旗的五星酒店,堪称“台北后花园”最火热的投资标的。
尤其“礁溪休闲渡假区市地重划”位在礁溪老爷酒店山脚下、五峰旗瀑布风景区及跑马古
道入口,高达23多公顷的土地,重划后可以盖住宅、旅馆、餐厅和健身中心,这块礁溪寸
土寸金温泉精华区的最后处女地,成为许多财团相中的肥肉。
雪隧开通后,温泉宅成为礁溪最热门的土地炒作商品
五年来四分之一的土地热炒,每坪实价最高21万5千元
对于财团炒作传闻,实际调出内政部实价登录网站资料,“礁溪休闲渡假区市地重划”区
块内,从101年10月实价登录资料上路,至今年11月最新的交易资料显示,总共有“90”
笔交易记录,交易金额加总达到32亿5649万元,交易总坪数为20233.26坪,换算6.67公顷
,以本案面积23.53公顷,等于短短五年内,四分之一的土地都被炒作了!
礁溪休闲渡假区市地重划区实价登录5年内90笔交易资料
根据交易资料显示,“礁溪休闲渡假区市地重划”102年5月时最低每坪交易价格为5万元
,到了105年每坪价格已翻涨到了每坪21万5千元最高价,短短3年每坪土地涨了16万5千元
,“等于翻了四倍多!”虽因该笔单价5万元的土地可能总价少较特殊,而102年平均的交
易价格约是12万元,换算下来光这三年也“涨了一倍!”
交易前五大:升恒昌董座江松桦、立委郑宝清太太庄儒莲入列
经记者深入调查,其中总价最高也是面积最大笔,是102年11月时一笔交易金额高达6亿
1945万元、每坪14万5千元,总计4272坪的土地,查询地政资料是由一名江姓地主买下,
甚至无任何他项权利的贷款资料,显示财力十分雄厚阔绰。
根据调阅地政资料显示,这位神秘的大户就是升恒昌董座江松桦,升恒昌近年积极抢进宜
兰的房地产市场,在100年11月县府标售乌石港土地时,江松桦的妻子许丽凤就以8亿4千7
百万元,溢价18%标下7132坪的旅游服务用地。等于短短两年内,升恒昌就以十五亿元,
钱进宜兰养地,且升恒昌眼光十分精准,一出手就是瞄准“头城乌石港”、“礁溪温泉”
,这两块宜兰最看涨且具发展潜力的区域。
交易总价第二高、也是每坪单价最高的则是103年12月,面积736.1坪的厂房建物,交易总
价高达3亿2347万元,实价登录每坪单价高达44万元,实际换算土地面积每坪则约17万5千
多元。查询地政资料,是由“诚峰建设”吴碧峰及两名林姓的宜兰地主买下,诚峰建设近
年在礁溪陆续推出“裸泉”、“裸水”、“裸艳”等温泉豪宅建案,堪称是礁溪温泉豪宅
最具指标性的建商,待重划后再推出温泉豪宅,利润何止翻倍。
第三高则是105年9月,由桃园的知名皮件商和建商“汉宜”何东安家族,以1亿7718万买
下894.9坪土地,每坪单价已涨到19万8千元。而第四笔超过亿元的交易,竟然是立委郑宝
清夫人庄儒莲名下的“合连开发”公司,在今年5月以每坪18万7千元、总价1亿1074万元
,买下 592.2坪的土地,还向一银贷款了8880万元。
庄儒莲的“合连开发”公司,不但今年买了一笔,去年11月她就买下了总价第五高9926万
元,一笔536.6坪、每坪单价18万5千元的土地,同样也向一银贷款8400万元,总计这两年
庄儒莲就花了两亿多元,买下这个区块上千坪的土地,且这两笔土地对照郑宝清今年 4月
底,在监察院最新出版的财产申报资料,都未列入。
记者调查在这90笔的交易中,也有许多买主在这五年中,和庄儒莲一样在短期内就连续买
下“礁溪休闲渡假区市地重划”区内的土地,虽然地价逐年攀升,但抢进毫不手软,能买
的地大概都被搜括。
郑宝清办公室:庄儒莲公司购买,退休后可能回宜兰
记者询问“诚峰建设”及“汉宜公司”人员回应表示,确实有买地,但还不确定将作何用
。“升恒昌”则回应,公司并未购买该笔土地,但询问董座江松桦是否以个人名义购买,
“升恒昌”人员强调不方便替个人回答。
立委郑宝清及老婆庄儒莲则透过国会办公室刘主任回应说:“这块地是庄儒莲公司购买,
并非个人购买,因此没有申报到委员的财产名下。庄儒莲老家是宜兰人,之后考虑退休可
能会回宜兰,因此在亲戚朋友介绍下,以及公司股东评估过后也认可可以置产,是一般性
的置产。”
超过10%交易面积不到10坪,疑为人头户为重划牟利
而在这90笔的交易纪录中,其中总价低于1百万元就有11笔,面积都不到10坪,而总价最
低、面积最小则是一笔0.63坪总价11万元的土地,地目都是作为道路用地,为何要买一笔
这么小又不能盖的土地,所谓“A4”面积大小土地的地主,在历来市地重划疑似都是人头
,背后目的应该是可以用土地所有权人身份,加入自办重划会。
人头掌握重划会弊端连连,号称史上最大、利益最高的台中“新七期”重划案,先前因“
黎明幼稚园”强拆迫迁争议,甚至杨天生家族被查出,利用人头成立重划会,透过虚增工
程款、低估地价等方式,诈取牟利上百亿元。
先前的《奖励土地所有权人办理市地重划办法》“7个人就可以成立重划会”,也因此被
大法官会议宣告违宪,内政部在今年7月已修订,提高自办市地重划筹备会发起门槛,应
以土地所有权人数超过重划区总人数3/10,及其所有土地面积超过重划区总面积3/10的同
意发起。
议会护航,删除公办重划经费,“抵费地”利润归私
“礁溪休闲渡假区市地重划”光是开发前的土地炒作就带来钜额利润,重划后“生地变熟
地”容积建蔽率翻数倍,如以礁溪目前重划后地价保守估计每坪近50万元计,利润更是惊
人。除了私人交易外,本案关键的重划后“抵费地”利润落入谁手?更值得全民关注。
市地重划面积23.53公顷(换算为71178.25坪),假若为“公办重划”依县府规划地主分
配56.5%,发回分配给地主及作为公共设施土地,重划后“抵费地”6.5%约有4626.58坪,
若以重划后地价每坪单价50万元计算,总价有23亿1329万元,扣除重划工程费用约10亿元
,县府剩约13亿元放入重划基金作为未来公共设施维护,若有部分盈余,则是归公。
然而,若是“自办重划”,现行自办重划规划地主分配55%,重划后抵费地约7%可达4982
坪,以重划后地价每坪50万元计算,总价高达25亿元。扣除重划工程费用约10亿元,尚有
15亿元盈余,则归私人开发业者所有。但是,重划后的公共设施维护费用,则仍由县府意
即全民买单,光这15亿元的利差的归属,议员拼命阻挡这块市地重划公办的原因就不言而
喻。
图片提供/督促市地重划公办行动联盟
陈碧源:自办盈余归私,留下烂摊子全民买单,不符公平正义
礁溪先前的自办市地重划衍生许多问题,“区块三”市地重划公共设施品质低落,连自来
水、排水系统都没有,公办市地重划的另一个好处是,后续保固责任在政府,自办市地重
划后,重划会解散后留下烂摊子还是要全民买单。
长期钻研宜兰不动产趋势的“高源不动产联合事务所所长”陈碧源表示,“礁溪休闲渡假
区市地重划案”公办、自办争议,起因就是雪隧开通后,礁溪温泉宅和温泉饭店成为北台
湾的渡假圣地,房价不断上涨,最高时每坪卖到五十几万元,重划后对开发后续的庞大土
地盈余,究竟应该归公库,还是让重划会瓜分,才造成公办、自办争议的症结。
陈碧源指出,雪隧开通前,宜兰最大的百货公司新月广场所在地“南门重划区”,和现在
县政府所在地豪宅别墅区的“县政中心重划区”,当时一坪标售才五万元都卖不出去。雪
隧开通后,“乌石港重划区”赚了钱,加上之前礁溪火车站前的长荣凤凰酒店一带的自办
重划区,财团抢盖温泉宅和温泉酒店,才让尝到甜头的自办派不肯放手。
陈碧源强调,都市计画有所谓“发展权”的制度,在英国都市更新或重划后,“发展权”
地利都是归政府,由全民共享,政府也要负担都市重划后续的公共设施维护,如自办盈余
归私人,留下烂摊子全民买单,也不符合公平正义原则。
庞大开发利益,议员为谁护航?
宜兰县政府主张该市地重划应公办,并将区域计画内的设计图送审,道路及公设都规划好
,今年县府顺应地价上涨,也将地主土地分配比例从55%提高到56.5%,预计3年完成,把
预算提到议会却都遭删除,去年在宜兰民间团体筹组“督促市地重划公办联盟”的压力下
,更怕夜长梦多,快刀斩乱麻,创下宜兰县议会史上,第一次在一读会时就删除预算的历
史纪录,今年又历史重演。
“督促市地重划公办行动联盟”痛批,本案延宕九年,期间有议员还将神明请到议会,宣
示“图利才要自办”,最后却变脸主张自办;国民党籍的前议长还用低俗的字眼辱骂前县
长林聪贤。说穿了就是背后庞大的开发利益,公办盈余涨价归公纳县库,自办利润归重划
会私有,这些吃相难看的议员诸公,早就和财团、土地开发商绑在一起。
再者礁溪目前许多温泉宅和大饭店,和宜兰其它许多地方类似,都是以“容积移转”扩充
楼地板面积方式,盖成超高大楼,“是谁搬走了人民的乳酪?”容积应为公共财,利益全
民共享,而非是财团土地炒作的巧门及商品,从礁溪近年来十倍数超量的开发,不禁要问
“是谁从雪隧开通后炒地得利?”
在地礁溪人:感叹家乡变调,温泉枯竭
雪隧开通11年,宜兰从后山到后花园,在宜兰农舍是炒作题材,温泉宅何尝不是,超量抽
取后,礁溪温泉水下降十度,县府订的温泉抽取总量管制早就达到上限,不断的盖高楼和
饭店,最后只是让温泉资源枯竭,再看看这些温泉豪宅,平日晚上根本漆黑一片,在地礁
溪人,除了感叹家乡变调也莫可奈何。
“礁溪休闲渡假区市地重划”相较于农舍议题,财团炒地,政治分赃和政商挂勾更加赤裸
、污秽不堪!一位世居在该区的魏姓民众无奈的说:“公办自办都是那些外来的地主在喊
,我从小住在这,办不办有差吗,随便啦!”
4.完整连结 (或短网址):
https://goo.gl/wXkaiZ
5.备注:
有没有礁溪在地人来发表一下看法
宜兰快被财团给买光光了
作者: interact ((interact))   2017-12-29 19:34:00
赶快炒,期待礁溪桃园化
作者: g9591410 (天帝零剑)   2017-12-29 19:19:00
礁溪以后会地层下陷
作者: zimt (EMU100)   2017-12-29 16:47:00
八卦是,礁溪只剩里面一点还抽的到温泉,其他的充其量是加热山泉水
作者: SooyounJung   2017-12-28 00:34:00
我礁溪人,希望这些家伙全滚出去
作者: koalahao   2017-12-28 00:39:00
只知道礁溪温泉超抽是真QQ
作者: occboy (要的举手~\囧~\崮~\冏)   2017-12-28 06:25:00
好赚
作者: jelly777 (果冻)   2017-12-28 07:03:00
作者: yua123 (二手书,CD出清)   2017-12-28 07:20:00
礁溪去过……根本觉得不适合住家,过度开发,坡度陡成那样,除了一堆饭店温泉,什么都没有。
作者: crasay (crasay)   2017-12-28 07:30:00
说实在的,一些议员也是自己选的,怨不得人
作者: iloveXW (猫科动物)   2017-12-28 08:07:00
礁溪人 希望这些炒地皮垃圾滚出去+1
作者: scuderia ( )   2017-12-28 08:39:00
不意外啊~就继续支持陈金匆冤这批新潮流吧,呵呵~
作者: talenthun2 (了凡四训 翻身宝典 赞!)   2017-12-28 09:26:00
礁溪的物价变好贵
作者: tigerzz3 (CC)   2017-12-28 09:27:00
欸我们宜兰是不是已经是财团的形状了?
作者: a9362654 (哩贺)   2017-12-28 09:37:00
住宜兰市比较实在
作者: taifa43 (台肥43号)   2017-12-28 10:06:00
选举的时候要会跳出来说这是民主圣地tmd我看是炒作圣地吧
作者: Ambition0114 (咸鱼)   2017-12-28 11:54:00
礁溪迟早会地层下陷的 呵呵 高中地理学的还没忘 这些短视近利的迟早会跨 连带拖累宜兰人
作者: kirahoshi (Maru)   2017-12-28 12:18:00
重点是他们看苗头不对拍拍屁股就走,受苦的还是在地人
作者: creepybiz (不用了)   2017-12-28 12:18:00
炒高一点看会不会倒
作者: kavalan1979 (天人菊的夏天)   2017-12-28 12:40:00
喜迎宜兰桃园化 T_T
作者: ilanese (坐听无弦曲)   2017-12-28 13:10:00
可能成为台湾第一个抽温泉抽到地层下陷的乡镇市。 +1现在的地方官员搞土地炒作就饱了。温泉抽好抽满,希望地下水能及时补足。
作者: interact ((interact))   2017-12-28 13:21:00
快炒,最好设南港-礁溪直铁站,直接变台北一日生活圈若干年后,就可以设立:东台湾地层下陷博物馆
作者: Chothort (栩栩如笙)   2017-12-28 13:26:00
科科一群垃圾 下次再继续投这些人吧
作者: WFSGT (金星)   2017-12-28 14:00:00
有了钱 才能把自己洗白啊在把那些不收钱 自以为公道自在人心的对手打趴没其它对手后 下次当然还是只能选一样的人
作者: cg08 (青春小鸟)   2017-12-28 17:53:00
在地人只赚到塞车
作者: owl9813 (草鸮)   2017-12-28 17:58:00
作者: asiraaa (two)   2017-12-28 18:34:00
dpp好棒
作者: yujen555 (*简单的快乐~*)   2017-12-28 19:45:00
作者: ntttc (ticket(看桥工房))   2017-12-28 20:08:00
等温泉枯竭了,他们自然就离开了
作者: Chothort (栩栩如笙)   2017-12-28 20:23:00
大家想把垃圾送议会送市府还是送焚化炉 就看明年选举了
作者: hahabis (HaHaBis)   2017-12-29 08:09:00
礁溪真的是物价贵又无聊..
作者: a9564208 (YOU OUT!!)   2017-12-29 09:14:00
这个八卦很多…
作者: forevergood (李弟兄)   2017-12-30 13:37:00
乡民真是老操弄,这问题在议会,有人在背后搞鬼。不要看到黑影就开枪,但宜兰有公民力量发起监督。这背后利益之庞大,可能会有人找公民买普洱茶。

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