http://hk.crntt.com/doc/1042/3/2/0/104232024.html?coluid=10&kindid=258&docid=104232024&mdate=0516144649
2015下半年起，北上广深等一线城市暴涨的房价让买房者叫苦不迭，各地相继出台新政
控制房价涨幅。然而，中国却有这么一个一线城市，房价去年以来不但没有涨，反而暴
跌了11%，这个城市就是香港。
香港的房地产业大厦正在显现裂痕
在香港，多数人都居住在狭小逼仄的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若
宫殿。尽管如此，香港依然赢得了全球房价最难负担城市的头衔。
据英国《金融时报》的报道，对于这块前英国殖民地而言，这是一份沉甸甸的“荣
誉”。在这里，买间最不起眼的公寓也至少要花掉你100万美元，而永远渴望收入最大化
的开发商已计算出，还可以将公寓建得更小（仅46平方米），向大量稍微不那么富裕的
购房者出售。
报道称，但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新
高度。香港对外国购房者的限制以及内地对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来
自内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约的房地产销售。
以负担能力为例。Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，香港
房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第一，而位列第二的悉尼房价收入比为
12.2倍，第八名的伦敦为8.5倍。
算上2003年至2015年9月峰值期间、以及随后至今的资产通胀，香港房地产价格飙升
了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自内地的资金都强有力地加剧了房价涨势。
结果如何？与世界各地年龄介于18岁至35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与
父母同住的时间更长了——往往一直住到自己结婚为止，而婚后仍与父母同住的现象也
越来越多。
外国购房者也开始泄气。这并不奇怪。地球上没有几个地方花这么多钱只能买下如
此小的空间。如今，许多人正带着现金转向欧洲、日本寻找相对便宜的房子。
2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑
制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作
用。交易量下降，价格趋稳，而房地产中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。
香港房价比去年9月高点低了11%
报道称，但与即将袭来的寒风相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来
自内地——它正在关上资金的水龙头。去年8月中旬，人民币 兑美元汇率一次性下调2%
，对全球市场造成震动，自那以来人民币已贬值5.8%，处于持续疲软状态，而且许多人
认为人民币未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现汇率下调。
作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额
制，收紧海外投资申请程序。
中国的反腐运动也产生了影响，通过追踪资金外流轨迹，大大减少了资金在海外的
藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地产市场的资金变得越来越少。
报道称，香港房地产业已经出现了危险信号。2月份，新界的一块住宅用地每平方英
尺价格比半年前的类似地块低了近70%。
据中原地产的中原城市领先指数（CCL），香港房价比去年9月高点低了11%。
而彭博社的调查显示，香港住宅价格从去年9月的高位下跌了12%，并在加速下跌。
有投资银行预测未来几个月中香港住宅价格将会下跌20%。2月房地产销售下跌至25年来
最低点，房价仍然持续下滑。
大空头唱空香港楼市
以作为大空头闻名的冲基金经理Kyle Bass，日前也再次发表言论，认为香港楼市
陷入“自由落体”（free fall）状态，而东南亚新兴市场的信贷扩张将偃旗息鼓。
彭博援引Kyle Bass于SkyBridge Alternatives论坛上表示，香港目前形势比199
7年金融危机时期更差。
97年金融危机时期，香港楼价曾于一年内跌接近腰斩。彭博援引香港中原地产代理
公司数据显示，香港房价自去年9月高位，至今跌约13%；成交量跌至25年来低位。
Bass于美国达拉斯创立的Hayman Capital。其成名之作正是在2006年逆势赌跌美国
楼市，次贷危机爆发后，赚取212%的巨额利润，惟此后基金投资表现平平，每年平均仅
得1.56%的回报。目前，他正在为设立一个投资中国和香港的专项基金募集资金，规模达
数十亿美元。
BCI研究亚洲国家风险部主管Andrew Wood指出，“香港经济正面临着大量的顶头风
因素，包括住宅房屋价格大幅回调以及与增速放缓的中国内地经济之间的联系。尽管我
们不认为香港经济会在2016年陷入全面衰退，但是这一风险正在上升。”
Andrew Wood表示，另一方面我们认为香港经济在2016年初已开始衰退。
中国内地的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。正
如美国投资家沃伦·巴菲特所言：“只有退潮了，才知道谁在裸泳”。报道称，中国内
地的措施将让香港房地产市场暴露出大批裸泳者，伦敦、纽约和温哥华的房地产市场很
可能也会如此。
（来源：金融时报）