说明详细，针针见血...
作者 GameHeven (Mark Williams) 站内 Talk
标题 台湾炒房10年，经济沉沦30年(文长无聊再看)
时间 Mon May 27 14:04:02 2013
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1.台湾炒房
这波房价飙涨大约是从2002~2003开始。买下别人的房，然后再加价转卖给别人。那
为什么可以卖得掉？因为新买主也是要转卖给别人。这个游戏就叫做：
“大家互相卖来卖去，看哪个笨蛋接到最后一棒。”
造成台湾两高两低的奇妙现象。
房价高
空屋率高
房租低
薪水低
炒房本来就是只能炒房价，租金是炒不起来的。租金这种东西完全跟薪水挂勾，因为
台湾经济缓慢退步，所以薪资跟房租也缓慢下跌。那因为台湾人在玩互相卖来卖去的
金钱游戏，所以房价大涨。
这个游戏本来就不可能永远玩下去，时间一到就会爆。只是这个游戏可以玩很久，台
湾就这样玩了10年。只是因为大众都是健忘的，有些人还真的以为可以玩100年。
那这个游戏可以玩起来的原因就是两点：利息太低，房屋税金太低
2.我已经买了房，为什么还要缴房屋税？如果不缴，房子就会被政府抢走。
这是什么烂政府！
房屋要缴税，这因为政府要强迫老百姓不准浪费土地。不管房子有住人没住人，每年
都得缴税给政府。如果房屋空着不用，就是浪费钱。正确的说，这世界上根本没有买
房这回事，所谓的买房，还是跟政府租房。
如果今天土地房屋不抽持有税，那你就会看见老地主手上压着一堆土地。不盖房不住
人，围墙围起来。死都不卖，也拿他没办法。
所以每个国家都会对房屋土地抽“持有税”，就算不卖也要抽。而且这个持有税一定
要跟房价连动，房价涨税金就涨，房价跌税金就跌。
例如说这样：
买在乡下的便宜烂地，价钱低，税金也低。
30年后政府在旁边盖了捷运站，土地大涨。所以持有税也大涨。
地主缴税缴到受不了，到最后就会乖乖认命，改建成大楼收租。
一口气又可以多塞几千人。
绝对不会有人敢浪费土地！想浪费土地，就是要花大钱来换。
3.台湾也有抽房屋税啊？问题在那里？
问题在于房屋税根本不是照实际价格抽。而是用“公告现值”。所谓公告现值就是政
府自由心证，说你家多少钱就是多少钱。
当然大家都知道，台湾的公告现值“远低于”市价。而且“没有”跟市价连动。所以
台湾房屋持有税金全世界最低。一般“推估”每年缴的税金是房价的0.4%。如果是实
价课税的国家，通常是抽1~2%
也因为是用公告现值，所以每次政府征收土地的时候，永远会有屋主肉身档怪手，死
都不卖，因为公告现值征收根本就是超低芭乐价。
但是不用怕！因为已经修法了。2012开始政府征收土地要用市价。从此以后台湾政府
是全世界最佛心的政府。征收你家的时候，就乖乖用1000万去买，但是你要缴税的时
候，政府就改口你家只值400万，用这数字下去抽就好。
台湾真是全世界最好的政府，我感动到要哭了。
4.就算税金低又怎样？你这么喜欢缴税吗？
税金太低，就等于鼓励老百姓浪费土地。建商买了空地，结果拖了10年才盖房。等于
是土地浪费了10年。
老爸留给我一块地，是在台北车站旁边的黄金地点。然后我盖了透天厝，结果只住我
一人，建商花大钱要买，但是我死都不卖！
如果改建成大楼可以塞几千人，但是我就是死都不卖！我每年都乖乖缴房屋税，政府
也拿我没辙！
这一样也是浪费土地。
公告现值这玩意没人敢动，你敢动就一定选不上。但是在房价飙涨10年之后，开始有
一些老百姓突然变聪明了，要求提高公告现值。政府高兴的要死，台北从2010开始提
高。未来政府会不会继续提高，值得观察。
5.炒客口袋深不见底，买房都是现金付清。央行紧缩房贷效果不大。
观念错误
炒客手上有1000万，炒客不会去买1000万的房屋，而是会买5000万的房屋。因为剩下
4000万可以跟银行借。等到房价涨可以赚更多！
不借才是傻子，杠杆杠杆再杠杆！
央行新政策一出，贷款成数下降，自备1000只能买2500。你说有没有效？
以前买10个人头可以买20间房，现在10个人头只能买10间房。你说有没有效？
6.奢侈税效应
实施之前，大家都在质疑，奢侈税不一定有效。因为奢侈税只抽15%，那我涨价16%卖
掉不就结了。接手的新屋主再涨价16%卖掉。这个游戏还是可以继续玩下去。
结果没想到炒客大批退场，统统收山不玩。完全出乎意料！
那剩下大批的笨蛋散户手上还屯著空房，照理讲半年卖不掉屋主也该死心降价。但是
好玩的地方来了！奢侈税不问赚钱赔钱，两年内一律要抽。就算屋主赔售还是要缴税
。到最后每个屋主都做出一样的选择，就是房子先压两年，之后看看情况再说。
所以你会看到有行无市的爆笑局面。这个月开1000万，下个月就自动涨价变1100万。
“但是房屋就是卖两年卖不掉”
7.建商盖新成屋没有奢侈税的问题，那建商降价脱手不就结了
观念错误
台湾人买房不是自住，而是要加价转卖给别人。所以建商不能承认房价跌。不降价是
17层地狱，但是降价就是18层地狱。就算空屋10年卖不掉，不能降就是不能降。
8.买气极冻之后，仲介应该喊跌，仲介要的是成交量，成交价高低是其次
观念错误
再跟我复诵一次
“台湾人买房不是自住，而是要加价转卖给别人。”
如果房价跌了，你就不会买。明年房价会跌，那我明年再买不就好了。那后年又会继
续跌，我后年买更好。愈跌你愈不买。
房价涨的时候是“价量齐杨”，但是跌的时候是“价量齐跌”。
等到房价下跌，成交量会变低，不会变多。所以仲介永远只能喊涨。
9.容积率乱象
买完土地之后，房屋不可能无止境的往上盖。因为人不可能24小时永远躲在房屋里。
政府会看周边马路够不够宽，附近的学校/公园/警察局/消防局够不够用。所以每块
土地都会有容积率的规定。
例如说这块地100坪，建蔽率50%，容积率300%。那就代表有50坪不能盖东西，要留院
子。然后可以盖到300坪，每一层楼有50坪，所以你家可以盖到6楼。
当然容积率不是问题，问题在于政府发放容积率太浮滥。例如说大厦顶楼有作花园，
政府就多给一点容积，建商又可以多盖几层。大厦一楼开放给全体市民当作广场，政
府又多给一点容积，建商又可以多盖几层。
乱发的结果就是居住品质超烂，明明马路小的要死，旁边却有一栋20层大厦。
最好笑的是，台北市居然规定容积率可以“转移”。例如说我在万华有一块地可以盖
300坪房屋，但是房屋被政府宣布成古蹟。我家只盖了100坪，结果政府说不准改建。
那我200坪没盖到谁要赔我？
所以政府为了补偿地主，就宣布地主的200坪空间可以卖人。
要卖也不是问题，而是台北市规定容积可以“远距离移转”。
例如说万华的容积可以转到内湖。建商在内湖的大楼就可以多盖200坪。
那这样的话，我建议全台湾的容积都移转到地价最高的信义区。信义区盖满1000层以
上的超级高楼。然后其他地方全部都是空地，多爽！
10.都更乱象
台湾二三十年前的公寓都是5层楼以下。因为当年没有实施容积率法律，你买多少土
地就可以盖到你爽！那为什么建商只盖5层，为什么不盖100层？因为法律规定6层开
始就一定要装电梯，而且当年台北没这么挤，多盖也卖不掉。所以每家建商偷懒的只
盖5层。
二十年过去，容积率法律也实施了。事实上很多土地，容积率可以盖超过5层的。地
主提供土地，然后建商出钱改建成20层大厦。地主分一些房，建商分一些房。大家都
有赚。
也因为都更因素，旧公寓瞬间变成抢手货。全新电梯大楼卖1000万，隔壁30年旧房子
没电梯，结果卖1100万。原来旧房比新房贵，真是让我大开眼界！
但这有个问题，不是每块地都可以盖20层，如果不行怎么办？而且法律还有规定建蔽
率。强迫两栋大厦中间要留空地。到最后地主旧房有30坪，但是分到的新房只有20坪
。所以很多地主不愿意卖。绕了一大圈。地价高的地点变成大楼，因为地比较贵，建
商愿意让步。
到最后郝龙斌喊出新政策，会适度放宽容积率，让地主可以一坪换回一坪。加速推动
都更。结果口号一喊，都更死的更快，因为每个地主都自动涨价，以前1000万就卖，
现在我要2000万才卖。
11.那如果建商不买怎么办？地主不就完了？
“明年房价会继续涨，拖到明年我赚更多”
“建商不买是建商笨，我有损失吗？”
“反正房屋税很低，再拖10年我都跟你玩”
当然我们现在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相过于难看，造成都更已死。当初
天价买旧房的，现在不知道怎么办。
所以说郝龙斌是打房的一大功臣，应该颁个奖章给他，哈哈哈哈。
12.房价等同60年租金，所以应该租房？
奇怪？你租完60年之后，房子会变成你的吗？那你还不买？
观念错误
房屋不可能60年不维修。台北5层旧公寓，屋龄“才”20年而已，脏/乱/没电梯，买
个三房两厅。结果这三房里面两房没窗户，你住的下去吗？
就是因为这样，法律才会规定建蔽率，就是要强迫你留一些空地当院子，这样你房间
才能开窗。每个人都把房屋盖到满，窗户是要开在哪里？
就是因为居住品质超烂，所以旧公寓的房租一直偏低，比电梯大楼低很多。好笑的地
方在于旧公寓“房价”居然比新房还贵。
房屋本来就不可能住到60年，每个20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋税
就要交60年。住100年就要交100年。就算你留给儿子，你儿子也要继续交房屋税。
所以买房没有人抓60年。大多数国家都是抓20年租金。当然台湾税金偏低，所以你可
以多加一点，例如说25年。
13.那为什么有人愿意用这种高价买房？
因为他没有要自住，而是要加价转卖给别人。
房价不合理，不重要。
租金很低，不重要。
房屋旧旧脏脏又没电梯，不重要。
反正只要找到一个智障肯买，所有问题都解决了。
14.那为什么有人愿意用这种高价买房“自住”？
因为他是智障
15.日本炒房
日本在1980~1990是炒房的全盛时期。日本人玩法没有比较高级，跟台湾一样，就是
大家互相卖来卖去。
后来1985日本签署了广场协议，宣布放手让日币升值。有些人会有一种错误观念，美
国大坏蛋强迫日币升值，导致日本经济垮台。这完完全全是错的！甚至连某些教科书
都这样写 (我建议你把书撕了)。
广场协议不是只有日币升值，马克/法郎/英镑都在升。为什么只有日本爆炸？
真正的关键点是日本政府做了太多蠢事。
日本当年跟台湾一样，货币刻意贬值，然后卖产品给美国赚钱。当然卖劳力不可能永
远卖下去，贬值也不可能永远贬下去。所以日本才答应升值，正确的说不是升值，只
是恢复原状。
当然大家都知道，工厂会逐渐移出日本，日本一定要转型。日本政府选择把利息降到
极低。企业容易借到钱，工厂出走潮会比较慢，失业率也比较低。
但是老百姓不是借钱开公司，而是选择借钱买股买房。股价房价双双暴涨。买房也不
是自住，而是又回到了互相卖来卖去的金钱游戏。
那个时候不是只有一般人买房，连银行都跳下去买。台湾央行还会下令紧缩房贷。日
本不一样，你不想买，银行还会打电话给你，拜托你借钱买房。
一样是房价暴涨，房租不动。日本当时还推出40年房贷。原来台湾抄袭人家20年前的
点子，真是没创意。
到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了这个巨大的泡沫。一般是认定1991是
反转点。
这次泡沫让日本倒地20年爬不起来。日本陷入通货紧缩。老百姓认为，房价只会跌，
股价也只会跌，景气只会变差不会变好，所以不愿意花钱。每个人都在存钱。但是因
为大家都不花钱，企业做的东西卖不掉，所以只好裁员减薪。因为减薪，所以更不敢
花钱，恶性循环。
日本政府只能选择举债建设，“生”一堆工作给老百姓，大家有工作就敢花钱，结果
无效！不管政府怎样说破嘴，民众就是死都不花钱。结果政府也没新招可以用，只能
继续举债，继续建设。
对日本民众而言，理财只有两种。一种是现金摆着。一种就是买债卷。因为股票是高
风险不敢买，只敢买债卷，然后日本人又最爱买自己政府的债卷。
日本政府每次都是发新债还旧债，但是每次日本老百姓都很捧场，都是瞬间卖完。外
国人根本不敢买，只有日本人愿意买。真是让我想不透。
日本现在的局面是房价太低，房租太高。但是老百姓就是不买。因为
“明年房价跟房租都会一起跌”
16.美国炒房
由于美国早就实施实价登录，实价抽税，照理讲房价很难炒。但凡事都有例外。美国
金融法规放宽再放宽。到最后连收入不稳，信用差的人都可以借钱买房。
因为可以借钱的人变多，房价自然涨。美国佬看到房价涨，又有一堆人跳下买，然后
今天买明天就卖。又回到了互相卖来卖去的金钱游戏。
1996~2007房价暴涨了10年。也是政府多次升息，2008正式破灭。
美国人炒法真的比较高级。美国佬真的是全世界最卑鄙的国家。一般来讲房地产泡沫
只有自己死，但是美国人例外。因为美国人把房贷包装成金融商品，卖给自家美国人
，也卖给外国人。整个包装非常复杂，没人搞得懂。主要精神就是银行可以把房贷转
卖给别人。
例如说银行借钱给小明1000万，利息10%。但如果小明破产，银行就要自己吞这1000
万的亏损。所以银行把贷款转卖给小英，银行自己抽掉2%，小英拿8%。如果小明破产
，那会由小英赔掉1000万，跟银行无关。
也因为风险可以丢给别人，所以银行也不会认真审核，随便什么穷人都借得到钱。
好玩的地方在哪里？因为房贷已经包装成“金融商品”，所以就跟股票一样，是可以
“放空”的，你如果有猜到2008的崩盘，你早就发了。
17.那小英干么买？小英是白痴吗？
因为房价在涨，小明不可能会破产。反正房子卖了就可以还钱给小英。小明自己还大
赚一票。
18.那为什么美国银行业倒掉一堆？不是都转卖光了？
因为他们没有真的卖光。因为房价在涨，银行干么给小英赚？自己赚不是更好。
19.那为什么台湾银行业没倒？
因为台湾银行业根本没去买。台湾政府对金融业一直秉持着一个原则，不求银行赚大
钱，只求银行不会倒。美国次贷这种高风险的产品，政府是不让银行买的。
虽然说银行自己不买，但是银行代理国外的金融商品卖(ㄆㄧㄢˋ)给老百姓。
(台湾法规说可以卖，白痴法规......)
这就是所谓的“连动债”。
18.美国崩盘之后怎么办？
美国人看到日本的惨状，所以做了一件教科书说不能做的事。第一步是利息降到0，
第二步疯狂大印钞。
照理讲印钞一定会造成物价飘涨。但问题是美国是全世界最大消费国，如果产品不能
买给美国等于自杀。所以一大票国家都跟着印钞票。等于是通膨苦果不是美国自己吞
，而是全世界平均分担。
美国本来可能会衰退20年，现在回头来看，竟然真的止血成功。美国佬真的很贱。
19.日本安倍的贬值救经济有没有效？
我个人认为无效。只会有短期小涨。然后经济又会大跌回去。
理由很简单，因为日本人跟美国人“个性”不一样。日本人很爱存钱，但是美国人最
爱花钱。日本储蓄率本来就比美国高。
而且日本不是崩盘之后立刻印钞，而是慢了20年。民众已经省吃俭用20年，就算政府
说明天经济会变好，也没人会信。
20.所以说利息太低真是炒房的根源，原来凶手是彭淮南。
观念错误
低利容易炒房，但不是“一定”。因为台湾经济疲软，央行当然不敢升息。升息之后
企业倒一大票，一样很惨。
真正的关键点是老百姓有没有在玩“互相卖来卖去”的游戏。只要有这种情况出现，
政府应该立刻用力打下去，叫你不准玩。
例如说日本已经维持0利率超过10年，但是日本房价还是照跌。因为日本人现在不玩
“互相卖来卖去”的游戏。就算政府送我钱叫我玩，我还是不玩。我就是要把钱放在
银行不动。
最完美的情况是利息维持低档。但是政府出一堆新政策把房价打下去。但问题是台湾
政府自始自终就是鼓励炒房。
21.那这次炒房到底是谁的错？
全体台湾人的错。
既然政府鼓励炒房，那你为什么还要投给他？
答案很简单，因为你心中希望房价涨。
也就是说，每天在版上喊跌的人其实是少数特例。
台湾大多数的人是希望房价涨，只是那些人不上网罢了。
台湾大多数的人都希望趁著房价涨，捞一票就跑。
“至于爆炸之后会多惨，干我屁事，反正我已经家财万贯了”
“你们这些笨蛋努力工作吧！哈哈！”
22.未来台湾怎么走？
台湾储蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台湾没有印钞大决。印钞只
会走向津巴布韦模式，不会走向美国模式。
陷入通货紧缩的机率可以说是99%。(日本：台湾人真是我的好朋友)
房价跌/房租跌/股票跌/物价跌
但是你的薪水也在跌。
房价到最后会跟日本一样，变成房价太低，房租太高。我是建议可买一间养老用。至
于买第二间当包租公，要审慎评估。因为“房租房价明年都会继续跌”。
密切注意政府法令，政府会不会提高房地产税金？我不知道。
但是税金抽的愈重，房价就跌得愈惨。
买房的时候要把未来税金也算进去，不要买了发觉扛不起。
理财要保守，建议还是以低风险的债卷为主，股票少量即可。
但是要谨记：“别买台湾国债，别买日本国债。”