1.媒体来源:
联合新闻网
2.记者署名:
陈琬喻
3.完整新闻标题:
土耳其“大炒房时代”？房价狂飙122%的失速地产列车
4.完整新闻内文:
“还好我比较早在这里租房子，之前的租金比较低，还可以负担得起。如果现在不幸地被
房东收回房子，请我去另寻租屋处的话，我很有可能无法在这座城市里租到合适的房子”
——这是一位生活在伊斯坦堡的土耳其受薪阶级，面对近一年以来租金高涨的心声。
根据土耳其统计局（TUIK）的资料显示，今年四月份消费者物价指数较前12个月平均增加
了34.46%，由于土耳其规定租金调涨的幅度最多可与物价指数相等，也就代表五月份开始
新签约或续约的租客将面临比去年多34.46%的租金负担。
从实务面来看，土耳其的租金价格在近一年上涨的幅度十分疯狂。根据土耳其《国家报》
（VATAN）四月份的报导，这一年来土耳其租金涨幅前三名的城市分别是上涨122%的安塔
利亚（Antalya）、上涨112%的伊斯坦堡（Istanbul）和上涨 106%的安卡拉（Ankara）。
其中拔得头筹的安塔利亚，租金上涨的主因是移入人口的增加。
由于安塔利亚原本就是欧洲、中东观光客的热门景点，国内、国外投资者买房后出租是当
地租金上涨许多的原因。不仅是在安塔利亚，包含在第一大城伊斯坦堡、首都安卡拉或工
业大城伊兹米尔，“房屋交易”后所带来租金上涨都是影响租金市场的最大原因。
土耳其房产市场自去年下半年以来持续升温，根据土耳其统计局（TUIK）的资料指出，今
年三月份单月土耳其总共交易13.4万件房产，比起前一个月增加约37％，相较于去年同期
增加21%。除了交易量提升外，土耳其的房价也以惊人的速度成长中。土耳其三月份的成
交价比起去年成长127%，平均成交价近100万里拉（约200万台币），投资回收率为19年。
以城市来看，伊斯坦堡的成交价比起去年增加147%，平均成交价为145万里拉（约290万台
币）; 安卡拉的成交价增加116%，平均成交价为72万里拉（约144万台币）; 安塔利亚的
成交价则增加148%，平均成交价为123万里拉（约246万台币）。不动产业者指出，由于买
卖双方都需要在过户手续时向政府支付房屋买卖税，因此多数的买卖双方会协议低报成交
金额以利节税，实际的房价可能比政府公布的数据更高。
房价剧烈上涨的情况约莫从去年九月后开始，土耳其许多地方甚至出现房价上涨150%的现
象，但去年九月以来，美金对土耳其里拉只成长80%，也就是房价涨幅高过于里拉汇率跌
幅，房地产专家直言从未看过如此诡异的市场反应。
土耳其房地产在过去的15年里，大多呈现缓慢上涨的趋势，在2010-2020期间，购买房屋
的成本小幅缓慢上升，但如果一名土耳其人在过去的2年半内想购买房屋，则需要多花8年
的时间才可以买到2010年时同等级的房屋。是哪些因素让土耳其房地产市场在短时间内一
飞冲天，这样的房市热度将会持续多久，是否会引来泡沫化呢？
▌为何房地产飙涨？里拉贬值、货币政策、供不应求
房地产市场交易量增加主要受到以下三个原因，分别是持续贬值的里拉、政府的货币政策
与供不应求的市场面。首先，里拉贬值与政府的货币政策有着密不可分的关系。土耳其里
拉从2021年初的1美元兑7.33里拉，贬至2022年五月中旬的15.48里拉，贬值幅度超过110%
，币值硬生生被腰砍一半。今年土耳其四月份通货膨胀率较去年同期增加70%，但即使承
受着高通膨压力，土耳其央行自去年以来却还是连续四次降息，目前维持基准利率在14%
，也就表示里拉存在银行只会愈来愈薄。
政府的货币政策让市场对里拉失去信心，人们不再选择持有里拉，而是将手上的里拉转做
其他投资，以求保值抗通膨。
但有趣的是，比较市场其他投资工具的上涨幅度后发现，近六个月内美金成长53%，土耳
其股市成长42%，都不及土耳其大城市的房地产涨幅。人们会偏向投资房地产的主要原因
，主要是看上大城市人口移入带来的租金收入以及政府未来的都市更新计画。例如安塔利
亚的土地交易市场就相当活络，投资人认为这些未开发的郊区土地未来将会被政府征收或
是重新规划，投资报酬率比起美金或其他投资工具来得高。
在房地产市场出现炒作的题材后，土耳其投资人一窝蜂涌入市场，眼看着直线上升的价格
，“现在不买以后买不起”的市场心态也随着浮现，造就了目前土耳其疲软经济和房地产
牛市共存的矛盾现象。
除此之外，土耳其房地产市场的供应不足也是造成价格上涨的原因。自从2020年疫情爆发
后，许多建案被迫暂停，2021年里拉的剧烈贬值也让建材价格持续上涨，持续至今年原物
料的涨幅仍未下降，包含水泥、钢铁等建材成本的提高，让许多营建商为了避免损失或是
碍于其资本不足而被迫暂停或暂缓建案，降低了市场的供给速度。
▌买房送护照、躲避战争：高房价都是外国人害的？
为了因应不断价格上涨的房市，土耳其政府在今年针对国内房地产推出许多优惠政策。但
不少人认为房价上涨的推手，正是政府宽松的置产移民政策。今年土耳其政府把置产移民
，也就是“买房送护照”的购屋门槛，从原先的25万美金调涨至40万美金，希望让欲置产
移民的外国人在土耳其市场投入更多的资金，同时规定置产投资的外国人需要以里拉作为
交易的货币，作为保护里拉汇率的工具。
“买房送护照”的政策从2012年开始实施，当时的门槛为100万美金，2018年时政府为了
增加国外投资者的意愿，将门槛金额降至25万美金。在2018年前，外国人置产的比例不超
过全部的2%，直到门槛降低后，才跃升至3%。但置产热潮则是从2021年年中后才开始，当
时的主要进场诱因是里拉大幅贬值。
根据统计，2015年到2022年外国人置产国家排名依序是伊拉克、伊朗、俄罗斯、沙乌地阿
拉伯与科威特，对中东国家来说，土耳其有相近的宗教文化，政治环境又相对开放，是主
要的置产原因; 对俄罗斯来说，由于地理位置相近，土耳其房产不仅是投资标的，同时也
可作为夏日的度假别墅，除此之外，俄乌战争带来的政治不确定因素也是吸引俄罗斯资金
进入土耳其放地产市场的原因。
有部分舆论批评政府轻易核发护照、只看金额不问身份的政策不仅造成房价上涨，还会形
成国安隐忧，国内民族主义者对于外国投资者所聚集的阿拉伯社区也颇有微词。但其实，
根据统计外国人购屋比例在全部占比中只有约3-4%，无法对市场造成剧烈的影响。政府针
对置产移民所做出的政策调整，与其说是帮助外资炒房，更多是想吸引外资将美金投入土
耳其市场，以稳定里拉币值。
回到土耳其政府今年推出的优惠政策，则是推出购屋优惠贷款利率以及建商的借贷资金。
购屋优惠贷款利率政策包含，针对首购族，在200万里拉（约400万台币）以下的房屋，可
以申请每月0.99%十年期的贷款利率。此外，如果房价一半以上的款项是从今年四月一号
前开立的美金或黄金帐户中换汇兑换里拉来购买的话，则可以拥有每月0.89%十年期的贷
款利率资格。
对于建商的补贴政策则是针对完工40％以上或是已销售50％以上的建案则提供共200亿里
拉的资助贷款，目的在帮助资本不够的小营造商顺利完工，避免沦为烂尾楼。
土耳其政府对内的房价政策，也没有得到社会的支持。反对党更是直言，即使政府提供“
优惠贷款利率”，每月贷款仍不是一般家户可以负担的程度。以贷款100万里拉来说，每
月需要还款14,200里拉（约28,000台币），在土耳其最低薪资为净所得4,253里拉（约
8,506台币）的薪资条件中，并不是一个合适的选项。国内经济学者也认为此政策只会让
房价继续往上，政府应该朝着限制房产投资者最低持有年数或是降低兴建成本，才是可以
帮助房价回到合理的区间。
名下有财产或是资金的人，则是在这波牛市中积极投资房地产，形成全民炒房的情况。但
就土耳其经济本面来看，高通膨、高失业率问题仍未获得改善，土耳其房价持续上涨的空
间小，有可能会走向出价有声但无人下单的情况。
也有房地产专家认为，建材原物料价格恢复平稳后，房价就会回稳，但不太可能会往下跌
，顶多就是维持现价。然而在高房价、高租金的影响下，许多伊斯坦堡的打工族或最低薪
资者被迫离开伊斯坦堡，回到家乡寻找其他的工作机会。这一波租金与房价上涨所带来的
民怨也逐渐涌现，成为土耳其在野党的攻击利器，执政党是否能够在经济议题上做出成绩
挽回民心，是总统大选前的重要课题。
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