大家好~ 我又来发废文了~!
我没有回文，不是因为脸被打肿了，不敢上来回文，
这只说对一半，肿的不是脸是手@@"
这星期是期中考周，我考卷出太多题，结果改到手都肿了....帮自己QQ
另外，怎会说我是个死不认错道歉的老师呢???
老师里面，我算是很常说对不起，很常道歉的，随便举例
(1) 这学期有一门课作业，有1/3学生写不出来，我直接在课堂上跟全部学生道歉，
对着他们鞠躬说: 对不起! 是我高估你们了! (疑?! 这算道歉吗?是羞汝吧!)
(2) 有一次meeting, 我太累睡着了，我还传讯息跟我研究生道歉哩，
说我是因为家里有事情在忙太累，而不是他报告的不好。学生很感谢我跟他讲这些，
也接受我的道歉。
所以我算是老师里面很会道歉的! (阿?! 应该是顾人怨 到处得罪人@@")
也先跟广大的乡民道歉，我没办法一一回文，
一来这段时间真的太忙啦，一堆文件报告提案要写 (我都自己写，没凹学生写)
二来这回文实在超过我想像的量，
三来实在是BB战士步入中年，很难被引战......
好! 切入正题，我其实有和derekhsu私讯聊，他认为我应该讲更清楚一点，
大家才不会误解。
其实他的文章我当天就看到了，但这周真的太忙了，
我也写信给derekhsu大大道歉，说我周末再回文 (是不是! 就说我很会道歉了!)
而那么多文章，我只回derekhsu一人的原因是这样的，
如我所说，我有近10年的时间都在睡前看ptt八卦版，
所以我对 "derekhsu (浪人47之华丽的天下无双)" 这个暱称很有印象，
(这个ID值得这个闪烁!)
我对他发的文章很有印象，他总能在一堆风向很乱的时候，发出很理性的文章，
帮大家分析清楚前因后果，我个人认为他对台湾的公民意识很有贡献。
今天，我不知道derekhsu是什么学历、身分、收入、职业，
但光凭他在PTT八卦版的这些回文，打脸我，我觉得我有义务必须出来回文。
或这样说，他也算是我公民意识的启蒙乡民之一，
我视他如老师，类似那样子的尊敬和情感 (是好的老师，不是像我这种烂的喔?!)。
好了客套话说完了~ 切入主题 (derekhsu一定只想要看细节!!!!!)
derekhsu: 看了30几间房，也不知道自己在看什么，
预售屋新成屋傻傻分不清楚？说不定这还是这辈子第一次出价？
ANS: 你真内行，算是3次出价，2次预售屋、1次成屋，
但成屋和预售屋真的不太一样，有件事情，你可以帮我厘清吗?
预售屋可以有交屋保留款5%，EX: 1500万，保留款就是75万。
算是给买房的人一个保障。
但这个成屋建案的交屋保留款是5万，我有发现，也上网查了，
内政部规定是要5%没错，但建商还是一直跟我说新成屋不一样 只要5万，不肯改合约@@"
说实在的, 本来预售和新成屋还好分，但实价2.0之后，怎么感觉有些建商也不太知道?
然后，我觉得我讲"红单"有点误导大家(当时我也不是很清楚)，上面其实是写"订购单"，
事后，我同学跟我说 那叫"斡旋单"，你付的10万不叫订金，应该叫"斡旋金"，
11/3被逼着销单的那一天，李协理也有讲类似的资讯，意思就是说这张单子，
签了建商还是可以不卖，当然有法律效应，不然你要为了这个上法院吗?
derekhsu: 然后把每间房子拿到的报价单，全部整理放到Notion里面
ANS: 哈哈哈!!! 看到你这个表，我都笑了! 我也有做一张哩! 真巧!
来来来! 坐稳了大家见证一下中坜区的房市起飞! (不好意思台北人别笑我们房价便宜@@")
https://imgur.com/a/mxqGrlY
我还有做投影片比较建案的优缺点。 (请见之春v.s.丰城秀景的部分)
(非业配，就湖景房PK而已，代销不用感谢我!)
因为想到青埔特区也有湖景房(丰城秀景)，就想说拿这个来比较，
可以看出建材方面之春输惨了，没有Alpha柱中柱，
人家丰城秀景两户双拼，之春可是六户拼还两支电梯而已，
人家丰城秀景客厅窗户直接落地窗，之春那个窗户...真的小了点。
论配备之春也输惨了，几乎都比不上丰城秀景，
论地点，丰城秀景在青埔特区算很偏僻了，离高铁站1.3km，走路要17分钟!
之春呢? 离高铁站5.8km, 走路要1小时15分钟(走过农田景观不错喔!)，
开车到高铁都要15分钟了!
所以 我要是投资客，一定买丰城秀景，这边涨幅绝对比之春大!
以上这些缺点都是我之前就知道的，但为啥我还想要买这边呢?
某乡民: 之春，如果是中大老师，好好装潢，根本当皇帝!
对! 就是因为这个点，对别人来说都是缺点，对中大老师是大优点，我才考虑。
我也用建材、配备、地点来杀价，不过没啥用@@" 杀了..冷蛮抠..... 帮自己QQ
我自己当初估算应该是27~28W/P的成交价，不过还是买到30.9W/P了@@"
(这边有个出入要跟大家讲一下，10/16去看时，
代销说B1车位是140万，10/23要去谈订购单时B1车位已经150囉!)
总之看到derekhsu和我一样做表单，我在想是不是我们民间自己弄一个
"代销实价登录"，大家共享，免得买贵@@"
derekhsu: 除了实际到案场看以外，也在home-sale，mobile01, 35线上赏屋
跟Sway学习房产知识，还上Line加入房地产社群观摩、询问他们意见
ANS: 我有到案场看，有人酸我2年才看30间，
原因就是我早上6点起床就上工了，到11点才休息，所以等我休息时，代销们早就下班了。
人的一天就只有24hrs, 2年看300间，
酸民会说: 唉呦 大学老师这么闲，都在看房子喔。
2年看30间，酸民会说: 唉呦 功课都没做够，笑死人了!
我努力把研究、教学、服务工作做好，当然就是压缩到自己的看房时间。
35线上赏屋是我每天午餐都看的频道，
Sway大大，其实以前我比较不喜欢他风格，因为他就是一副仇建商的样子，
我以前不懂为啥要这样子，但这一次他对我事件的发言，
让我吓一跳，因为他猜的很多事情都对了@@"
我觉得每个人各有立场，多看多听，总是多学。
感谢derekhsu给我的建议，我会虚心像您学习。
derekhsu: 我看板上一堆人好像跟着这位资深乡民举著居住正义的大旗，
我猜这位资深乡民应该政党倾向是时代力量？
ANS: 齁~~! 这顶橘色帽子扣大了! 也让我了解为啥一个小小的老师被建商欺负，
会有这么多文章，原来是时代力量有讲过居住正义喔?!
我是看博恩那一级才知道"居住正义"这个议题 (Brian学弟! 出来叫学长啦!!!)
不过"居住正义"这个词，并没有被时代力量申请专利阿?!
为什么讲这个就是时代力量?
而且就算时力去申请"居住正义"当专利，也不会过，因为它不具
(1)产业可利用性 (2)新颖性 (3)进步性 三个要件
所以如果是因为我讲居住正义这个在台湾是橘色字眼的词，
让其他政党的人不爽，那duck不必。
因为认识我的朋友应该都知道，我个人不仅没有政党倾向(void)，
这20年来还没投过半张票，看八卦板后比较有公民意识了，
想去投了，但无奈人在美国，只能看着PTT八卦版，一起网络开票，
所以麻烦公关公司，婉君表妹们，搞错对象啦, 我无党无派边缘人阿! 可以下班了!
肥宅20年来真的没投过票，还有不在场证明可以给你们看(在美国的签证@@")，
美国年假是XMAS开始放的，我寒假回台湾一个月的时间，从没遇过选举。
所以不用帮我扣政党的帽子，我讲居住正义这个词，从不为任何政党，
应该很多人都相信，目前这个结构，换什么党都一样。
derekhsu: 另外新的实价登录，车位价格要分别刊登，事实上也没有违反任何法律。
车位要送你，他也合法，一般实价登录网站都会含车位价跟不含车位价两种单价。
ANS: 现在一个最大的争议点就是
(a) 建商没有违法 谢谢指教 是象牙塔巨婴太凹 被拒卖活该
(b) 建商违法 但大家都这样子玩
鸠竟~~~~是(a)还是(b)呢?
https://house.ettoday.net/news/2120219
《住宅周报》社长陆敬民表示，....
他认为现在这位老师的重点不管是1元还是1万元，情况就是不愿做假登录，
网友忘了1件事，事实上，实登作假恐触犯《刑法》第210条“伪造文书罪”、
第215条“业务上登载不实罪”、第214条“使公务员登载不实罪”、
甚至第339-4条“加重诈欺罪”等，最高可处7年以下有期徒刑。
恩... 风向有点乱，丞相?! 你说要起哪个风???
说实话，我也不知道答案，毕竟我不是法律专业 (乡民: 就说你法盲阿!!!)，
但不管是陆敬民或是derekhsu说这违法或不违法，都不算数，
要法官说了才算数。所以要看建商有没有告我才能知道答案了。
好! 我们来讲情理法，法的部分，就交给法官，这件事情不是乡民说了算。
那我们来讨论理。
实价登录的两个争议点:
(1) 1498报成1500
(2) 把140万车位价灌进去房价里面，30.6W/P变成33.9W/P。
关于(1)资工肥宅对"实价登录不实"的理解是酱子。
我付给建商1498万，建商实价登录1500万。
这件事情可以用C语言来判断:
#include <stdio.h>
void main (void)
{
int price=1500; //实价登录的价钱
int pay=1498; //消费者付的价钱
if(price==pay)
{
printf("实价登录!实!");
}else
{
printf("实价登录!不实!");
}
}
我一个资工肥宅，跑这个CODE，输出是"实价登录!不实!" 勒!
阿?! 还是说台湾的法律不能这样子用?! 是有个模糊地带的??? 5万10万含扣的?
还是有一个标准差可接受? 那个标准差是多少有订出来吗?
关于(2)，我看过很多实价登录，因为要比价，
特别是青埔预售屋在7/1后，我看了超多，但从没看过10万的车位。
套句某网友讲的: 10万!!! 我要买4个!!!!
(当然只有我这个车位10万啦! 不然车位全买转卖我就发了!)
所以我跟代销反应这个会有实价登录不实的问题，
11/03代销也诚实跟我说，他们公司还在跟律师讨论，目前尚无定论，
所以才会让我写一张新的订购单, 11/10可以拿新合约，若无违法11/17可以签约。
我知道很多人会说: 傻子! 趁便宜快买阿! 再来就涨价了! 总价一样啦! 管它的!
但是我坚持要厘清这件事情是有原因的。
想一件事情，我本来和代销谈就是31(W/P)*43.93(P)+150(W,车位)= 1511.83,
建商去尾数后1500来继续谈。 (阿!董事长可能真的喝多了，这150万可能小钱 他忘了算)
所以实价登录应该是 1350(房价) + 150(车价)=1500总价， 应是1350/43.93=30.7(W/P)
如果实价登录变成是 1490(房价) + 10(车价)=1500总价， 应是1490/43.93=33.9(W/P)
袜! 我买的房子增值了勒!! 短短一周的时间每坪涨3.2W/P，
一定是因为我学者的气质加值啦! (象牙塔加值，懂?)
那我请问大家，如果今天我就用33.9(W/P)的方式实价登录了，
接下来建商会怎么跟其他客户讲呢?
A: (天花板价) 喔~8B这间是最好的户别，车位也最好，
所以你买的一定比33.9(W/P)更便宜。
B: (楼地板价) 喔~8B这间是早鸟价，他都买到33.9(W/P)了，
你买的不可能更便宜。
你觉得，建商会把我的房子当作选 A(天花板价) 或 B(楼地板价)，请作答?
这样解说，相信冰雪聪明的乡民应该了解。
乡民: 唉呦 老师! 你房子房价涨了 你应该高兴啊，现赚33.9*43.93=140万。
我之所以不能接受是因为，当我接受了，我就进入炒房共犯结构了，
如果今天我买的房子过了两年后，因为通膨、因为建设涨了3.2W/P，那叫投资精准。
如果今天我实价登录这个动作就可以让房子涨3.2W/P，在我个人的定义那就叫炒房。
大部分的人都上当了，有些言语和对通膨的恐惧会让你一下就进入这个共犯结构里面，
"唉呦~ 老了没人要租你房子啦! 到时候你怎么办?"
"唉呦~ 定存越存越穷，买房子啦 投报率高"
"唉呦~ 这样登录对你有好处阿，你看你房子马上涨3万勒! 你也有好处! 不用谢谢我喔!"
我曾经拒绝加入过 洗钱共犯结构、论文挂名共犯结构、专利挂名共犯结构，
你觉得我这个死脑筋会加入炒房共犯结构吗?
derekhsu: 我给各位没有买过房子的乡民说明一下，购买新成屋的流程以及注意事项。
ANS: 我在等的就是你这种文章，除了打脸外，还可以跟一般的乡民解说，
这就是后来我一直待在PTT 八卦版的原因，
在这里，我们有就可、有八卦、有梗图、有认真理性文、有马雅文
、有水精灵科普文 (水精灵!! 打篮球啦~~! 你带球!!)，
这才是八卦版最伟大的地方，看似废文一堆，但含金量很高的文章很多。
也因此会有各方人马希望来这边带风向，希望操弄舆论。
很多人笑我，公民意识从PTT 八卦版培养?
为了生活可以忍，但污辱我们八卦板不行!!
你怎么攻击我的学经历都可以，污辱八卦版，我绝对跟你战到底!!!!(如果有时间的话@@")
谢谢大家耐心看完，我有时间一定会回文，
乡民不要那么急，我才改个几天作业，就说我被打脸肿了，不敢上PTT啦!
很多事情我都放弃了，这快20年来， 我没放弃过上PTT。
永远记得进台大的那一天，我们LAB有个很强的学长，大学、研究所都是第一名，
PTT可是经过这个天才认证的，他教我注册PTT帐号，然后很感叹的说:
学弟! 我已经把所有会的教给你了! 剩下的靠你自己了!
※ 引述《derekhsu (浪人47之华丽的天下无双)》之铭言：
: 看了这篇回文，真的，这位资深乡民看来还是不知道自己问题在哪里。
: 看了30几间房，也不知道自己在看什么，预售屋新成屋傻傻分不清楚？说不定这还是这
: 辈子第一次出价？
: 怕自己不懂，还找了有房产经验的大哥？嗯... 要找也要找对人。
: 都40岁的人了，遇到这个问题，还要去咨询自己6, 70几岁的老妈妈？
: 我最近才买了第一间成屋，弄完首购贷款，最近贷款刚过，看房子的时间应该没有这位
: 资深乡民久，事实上中秋节开始看，双十节过后我就买了。但我看得房子没有比较少，
: 从仁武区看到前镇区，从所有权看到地上权，从预售屋看到新成屋，从自住型看到投资
: 型、透天跟大楼都看，永庆住商都找过，只要是我价格可以负担得起了，我全部都看了
: 。一天看四间，两天看八间，三天就看十六间，然后把每间房子拿到的报价单，全部整
: 理放到Notion里面，每到一个案子我就秀给代销看，我就是他妈的超级认真在看屋，你
: 就要给我超级认真的好好介绍。
: https://i.imgur.com/eamMLol.png
: https://i.imgur.com/qeBQfhI.png
: 不过我没看发哥跟京城的案子，明显发哥跟京城的案子就不是我的菜(龙腾倒因为地缘关
: 系去看了)，楠梓跟桥头离我工作跟父母住得地方太远，而且房价炒得太高，我也没去、
: 亚湾跟美术馆豪宅区我也没去，本来也不是自己设定的价格，如果自己要买房子，负担
: 的硬上限是要决定的，如果没有目标的随便乱看，秀出来的资料反而会让代销觉得这人
: 可能是同业或是纯粹看好玩的。
: 除了实际到案场看以外，也在home-sale，mobile01, 35线上赏屋跟Sway学习房产知识，
: 还上Line加入房地产社群观摩、询问他们意见，虽然我知道有很多人对Sway很有意见
: ，但是对事不对人，资讯本身要自己判断，而不是当成圣旨。特别是35线上赏屋有一
: 篇对房仲以及代销的介绍与差异非常值得一看，所有要买房子的人都应该要好好的看
: 一下。
: 不管你是教授，还是像我一样的普通上班族，不要以为自己过去的经验随便就可以进
: 入房地产这种领域，功课要做要做要做，尤其是要对每个建商的特性都要有所了解，
: 其实每家建商都有每家建商的风格与评价，多看多听就会发现。
: 我看板上一堆人好像跟着这位资深乡民举著居住正义的大旗，我猜这位资深乡民应该政
: 党倾向是时代力量？才会把什么都跟居住正义扯上关系。有很多很多事情都可以跟居住
: 正义扯到关系，但这件事情，没有，或者关系很小。
: 我很难想像已经老化的PTT跟八卦板居然这么多人没有买房经验，甚至连看房经验都没
: 有，但我去各个案场，几乎到处都是人，还有案子我9月底预约，前天打电话跟我说我
: 可去看了，但是前两栋三房都完售的超干情况。直到这篇文章出来，我才发现八卦版真
: 的脱离现实。
: 即便你没有钱买房，也没打算现在就要买房，但是看房子不花钱，现在就要开始。
: 我给各位没有买过房子的乡民说明一下，购买新成屋的流程以及注意事项。
: 一、出价前预备
: 当你确定要买某一间新成屋之后就会进入出价阶段，就是跟建商讨价还价，除了建案本
: 身格局采光等等，这时候你要了解的事，你现在处于销售建案的哪个阶段，初期、中期
: 、还是末期，以及目前是买方市场还是卖方市场。在出价前，务必收集好周边建案的开
: 价资讯（有议价结果更好），周边类似建案三个月内的实价登录纪录，如该建案非位于
: 中期阶段，那么也要准备欲购建案的实登纪录。此外，建商与代销特性也要去了解，了
: 解的方式是可以到社群上问或是Google，去了解代销跟建商对于谈价弹性，避免乱开价
: 或是吃亏。找一天早上起来去预购建案的周边生活圈走一遍，过一日生活，了解：市场
: 、学区、公园、交通、嫌恶设施（庙、殡仪馆、医院、加油站、工厂）、工作机会、大
: 卖场、卫生...。
: 接着根据对方的开价(之前应该问到)，拟定好自己的出价与底价，还有可以捏的上限、
: 以及根据自身信用纪录拟定贷款成数与利率（请事先跟自己的往来银行问清楚），然后
: 预备谈价人力。是要自己去谈？全家人去谈（老婆小孩都带去）？带有经验亲友？长辈
: 要不要去（长辈会帮忙出钱嘛？）这些都到事先决定以及准备好沙盘推演，哪些人当黑
: 脸哪些人当白脸，哪些人负责抱怨建案哪些人负责安抚代销。如果长辈是很容易乱不受
: 控的那种，那最好不要带去，透过Line联络当黑脸就好。
: 为什么要这样？说实在的，出价就是比谁会演而已，代销一样会演。
: 然后，跟代销约定好时间到现场谈价，代销会跟你说要准备些什么东西，通常需要：
: 1. 身份证与第二证件，因为代销一定会希望你能马上签约。
: 2. 斡旋金/订金，通常是10万。有的建商接受刷卡，你还可以赚回馈（我的五倍券拿去
: 刷卡买房子了），有的建商只接受现金，但如果你有退订可能，不要刷卡，因为退订的
: 手续费要自己吸收（建商自己退订自然是建商吸收还要补利息）。
: 3. 印章（不要拿自己的印鉴章，另外，不带的话，有的代销还会帮你刻，但不建议，最
: 好带一份自己的备用章，例如去投票的那个）
: 上面第二点，斡旋金的部份根据职业别不一定需要，条件很好的客户，或是比较大间的
: 代销，不收斡旋金也可以议价，完全看代销判断你购屋诚意来决定，所以不要说别人为
: 什么谈价钱不用付斡旋金我却要，每个建商不一样，每个买主条件也不一样。郭台铭买
: 房子还需要付订金吗？有人敢跟他收订金吗？
: 最后，约定的时间也是一个重点，假日谈价可能会受到其他客户的影响，时间也可能拖
: 得比较长，平日下班后谈价时间很短，思考的时间有限，但也有可能压缩到代销，另外
: 其他客户也比较少，自己斟酌。
: 二、出价与议价
: 出价阶段就是重点，要探到代销的底价，也不能随便乱出口一些不可能的东西，通常建
: 商会给代销一份每个户别与楼层的单价表，可以要来看看（如果对方给的话），然后尽
: 量先让代销出价，这个价格是他可以自己决定的价格，这通常不是建商的底价，然后再
: 轮到买方出价。要注意的是，通常“车位价”是不可以谈的，这是惯例。
: 你可以用房屋价或是单价去谈，过程中买方以及买方的团队就要列举产品的缺点，但不
: 可太过分，此外，团队中要有人表现出并非一定要买这产品的态度，但也不可过份。代
: 销就要针对这些缺点一一反击。如果过程中有人太离谱，有可能代销就直接放弃不谈，
: 请买方回去好好再想一想。注意，现在是卖方市场，他根本不怕你不来买，尤其是上市
: 上柜的大建商，人人赚得满手现金，不会为你这个客户牺牲的。
: 而在不同的销售阶段，可以争取的议价空间也不一样。在建案初期，议价空间会比较小
: ，因为这阶段都会有所谓的“早鸟价”这个早鸟价可以保证买主价格一定会买到这个建
: 案的最优惠（不一定是最便宜，要看户别格局跟楼层）价，这个价格已经很便宜了。建
: 案到了后期，开价一定会逐渐增加，最后增加到非常夸张的地步，但这时议价空间就会
: 变大，事实上买到的不一定会比中期贵多少。另外，根据建商习性，市场状况，最后几
: 户甚至会在总价不变得状况下给予许多回馈，例如家电、折价的装潢（因为剩下广告户
: 或装潢户），大量的礼券（例如高雄富邦大无疆，配合母亲节假期送40万Momo礼券）。
: 原PO资深乡民就是缺乏这方面的知识，觉得怎么不给他杀价，事实上他选择八楼，这通
: 常是一般大楼的最优楼层，只有在建案早期才买得到，已经需要有缘人，建商给的10万
: 车驾也是早鸟价的优惠，通常也不会有人针对这个做Argue。只有听过人说车位价太贵
: 从来没有听过有人算便宜的。
: 甚至还有许多早鸟不二价的销售建案，有没有给你杀价根本跟是不是尊重你无关。是早
: 鸟阶段的早鸟价本来谈价空间就很小。
: 另外新的实价登录，车位价格要分别刊登，事实上也没有违反任何法律。车位要送你，
: 他也合法，一般实价登录网站都会含车位价跟不含车位价两种单价。
: 在谈完单价之后，就可以选车位（如果有车位的话），但不是每间建案车位配比都会是
: 1:1，有的车位会比户数多，那有些高层大房型的户别要买两个车位，有的车位会比户
: 数少，那低楼层或是小户数会没有车位，另外车位是坡道平面、平面机械、上层下层，
: 每个车位都会有所差异。
: 自然，车位也可能会在选好户别议价前就决定，选车位时，代销会请你真的把车子开进
: 去体验一下，请务必真的开看看，不要看到车位便宜就选而没有考量自己的停车技术，
: 低价车位有时候要从车道口一路倒车到墙边才停得进去，犯不着为了十几万去撞到其他
: 人或是损伤自己的车子。
: 等车位、单价都决定好之后，会得到一个总价，接下来可以再用这个总价来杀看看，去
: 尾数之类的，但此时谈价空间已经会有很有限，通常就是意思一下给个尊重的价格，这
: 时候距离成交已经很近了，这时，代销就会去跟建商联络，看看这个价格能不能过。
: 好，这时候又要回头谈刚刚的10万斡旋金，这斡旋金有可能跟建商谈价之前，就先刷卡
: ，或是直接10万先金拿出来放在桌上。也有可能到了这个阶段，才派上用场。这时候代
: 销会收下这笔斡旋金（注意这时候这笔钱的身份是斡旋金），代销会给一张订购单或是
: 议价单，证明代销收了买方的斡旋金，并且会开始跟建商去议价。
: 这议价有可能很快，也有可能持续好几天，端看代销跟建商怎么处理（演）。
: 注意，这份订购单的法律意义跟预售屋红单完完全全不一样，许多人跟原PO资深乡民在
: 这一点完全错乱，这张单子只是代表代销会拿这个钱去跟建商议价，不代表建商一定要
: 用这个钱卖你，直到纸本合约签订之前，卖方买方之间的契约关系就是双方可以无条件
: 随时中止议价，而卖方必须无条件退回订金，至于手续费以及利息归属则以事先双方约
: 定为主，一般来说谁毁约谁就负责赔利息，至于手续费通常由买方吸收。
: 再说一次，这不是红单，不是红单，不是红单。
: 代销议价结束，会有几种结果，
: 一、建商同意以此价格签约，接下来办理签约用印程序。
: 二、建商不同意此价格签约，并且不想再与买方议价。
: 三、建商加价一定数量金额，希望代销再与买方议价。
: 四、买方突然不想买了。
: 以上第二、四点发生，则代销当场刷退信用卡或退回现金，并且收回订购单。
: 若第三点发生，则买方继续讨论是否要接受建商加价，或是要继续砍让代销自己谈。然后
: 重新再去议价。
: 如果双方差距真的很小，比较愿意牺牲的代销就会拿自己的成交奖金出来补这个缺口，让
: 案件成立，但这是代销对买方的赠与。也就原PO资深乡民遇到的情况，要说这个不登记是
: 不是违反实价登录规定？可能算，但这实务上根本不可能被处罚，因为法律上有所谓“比
: 例原则”，顶多就是要求建商加注，例如最后的赠与的2万礼券。但2万根本对实质总价影
: 响不痛不痒，跟房价正义屁毛关系都没有，我在跟某建商谈价过程中建商都还有暗示有
: 80万装潢金可以纳入总价的，这才叫垫高总价（但有没有加注我不知道，因为后来我没
: 买）
: 现在法律是严厉禁止超贷的，超贷才是影响实价登录最重要问题，而且现在建商都不敢
: 做这个事了，我有暗示提过，代销说这个不行，有的建商会跟银行配合作装潢贷，但这
: 是信贷不是房贷，是合法的。
: 此外，除了头期款以外，建商还会收一份代收款，多退少补，这代收款包括税、预收管
: 理费等等，十几到20万不等。
: 三、签约用印
: 如果在第二阶段达成双方合意，此时代销为了避免夜长梦多，会立刻办理签约程序，代
: 销会去准备两本标准的制式合约，以及一张简短的文件上注明这份合约一些重要事项，
: 可能会跟成屋定型化契约不同，以及接下来付款方式，包含建商的帐户，付款的期限与
: 金额，以及一份贷款评估文件让买方自己填包括年收入、职业、公司、信用状况等，代
: 销会进行初步评估买方信用状况是否可以贷到应有的贷款成数（首购为八成），如果发
: 现有风险，代销也会诚实告诉买方（也有不诚实的），他有风险，要买方重新考虑，并
: 且会提供贷款成数不足的处理方案，甚至在此阶段，代销觉得买方信用太差，也会中止
: 签约用印程序。
: 一切顺利，代销就会拿起一式两份的购屋合约，开始一边大概说明合约的重点，一边拿
: 着你的私章去在两份合约书上分别盖章。这阶段要盖很多章，非常多章，一整本合约实
: 际上是很多很多子约构成的，有机会我再跟大家讲解购屋合约注意事项以及成屋定型化
: 契约的内容。
: 这时候，买方手上的那份合约不会有公司用印，只会有自己的私章，因为买方还没付完
: 头期款。在议约过程中，买方随时都可以针对合约的问题提出意见或要求，去跟代销以
: 及建商协商，产生磋商条款，但注意如果是建商提出的磋商条款，有可能规避履约责任
: ，这是违法的，总之磋商条款要特别注意，35线上赏屋就有案例是建商以折价换取五天
: 的合约审阅期，导致购屋纠纷。
: 有些条款就是适合拿来谈，例如付款比例与时限，都可谈，我就延长了7天的头期款时
: 间，到我奖金进来的那天。
: 等合约签订完成之后，会开立一场以买方名义禁止背书转让的本票注明房价订金，这张
: 本票等缴完订金（双方议定，通常是总价10%上下）之后，就可以拿回。
: 而先前的斡旋金，此时就会成为订金的一部分，而先前若没有付出斡旋金，此时现场通
: 常就要付出作为订购金。
: 合约签订之后，此时就开始五天的合约审阅期，这五天（日历天，因为代销一周七天都
: 上班），只要买方对于合约有疑义，就可以书面提出，甚至无条件解约，但此时若解约
: 可归责于买方的话，已经交付的订金不能收回，若发生这件事，有时就会引发购屋纠纷
: ，建商跟买方各执一词，有可能闹上法院或调解委员会。
: 一般认知，双方正式承担合约是从买方汇款订金完成开始，如果汇款完成之后双方有任
: 何一方想要毁约，就会依照合约上的毁约规定办理。
: 四、验屋
: 付完头期之后，就是验屋阶段。由于是成屋，所以可以马上入住，所以建商（注意，从
: 这个阶段开始，由于合约已经成立，跟买方联络的人就会从代销变成建商，代销此时跟
: 买方之间已经没有责任关系），会跟买方约定找一天时间跟建商的工地主任进行验屋，
: 验屋程序繁琐，包括检验海沙屋、辐射屋、磁砖、油漆、漏水、房屋丈量等等非常专业
: 的项目，如果买方本身没有经验，也可以请专门的验屋公司代为执行。
: 不过验屋前务必跟建商确认建商对于验屋公司的态度，曾经有建商拒绝验屋公司进入，
: 若进入，则视为买方毁约，因为这一条当初有写在合约验屋条件里面，而当时买方没有
: 注意。
: 此时称为初验，验屋过程依照房屋大小以及验屋公司人力约一到四小时不等，验屋完成
: 后验屋公司主任会对买方以及工地主任进行简报，判断有没有重大瑕疵以及维修的可能
: 性，进行初步协商，顺利明理的建商工地主人会在初验纪录表上填写依验屋公司结果办
: 理。但此时若验屋公司、屋主与工地主任认知差异较大，此时也会发生购屋纠纷，而且
: 这在瑕疵比较多的建商更容易发生。
: 假设验屋顺利没有重大瑕疵（注意验屋公司一定会找出一大堆小瑕疵，这是难免的），
: 建商就会根据验屋公司一周内提供的电子以及纸本验屋结果进行维修，并且约定复验时
: 间。
: 五、对保与用印
: 对保与用印的目的是办理房屋登记、实价登录以及房屋贷款，在约定的时间（可与验屋
: 同一天），带相关所得，户籍资料到约定的地方进行程序，首先地政士会办理房屋登记
: 以及实价登录，接着银行房贷人员就会来继续办理房贷程序。
: 而银行则可以选择建商配合的银行或是自己去找的银行都可以，通常自己的薪转户同时
: 又是建商配合的银行可以达到比较好的利率，总之货比三家不吃亏，都去问问看，尽管
: 首购一般银行都会对所有权贷到８成（地上权为75%），但利率可能会因为地点不在市
: 中心而比较差，甚至高雄的房价超涨之后都会影响银行鉴价，因此跟建商配合的银行
: 合作优势变得更大。
: 六、复验与交屋
: 大约一周，房贷征信程序下来银行专员就会告知房贷已经核准。此时，银行还不会拨款
: 给建商，要等到复验结束，无重大瑕疵之后，准备交屋或交屋之后，银行会通知屋主是
: 否要拨款，拨款完成之后当月就开始缴房贷，而交屋交钥匙卡之后，房子就是买主的了
: ，此时买主就变成屋主，所有设备都会进行点交，电费、水费等一切费用都会从当天开
: 始由屋主负责。
: 七、装潢
: 房屋装潢施工须经过建商同意，施工设计图必须先送审，避免影响承重以及结构安全。
: 八、区分所有权人大会
: 一旦社区住户销售答一定比例，建商会协助办理区分所有权人大会，也就是成立管委会
: ，选出管委会成员，之后便会开始移交公设给管委会进行办理。
: 结语
: 买房子有很多眉眉角角，新成屋已经是里面最简单的，二手屋跟预售屋要面对的问题更
: 多，非常多，如果买方不做功课，不去了解，那有什么资格出来抱怨居住正义？我也不
: 敢说我是都清楚，走过一次之后我发现我也有很多地方都有错误。
: 如果遇到一点挫折，没有反省自己是不是功课做不够，就出来讨拍，抱怨政府，那问题
: 到底是在谁那边呢？新竹某建案现在还在打集体诉讼，因为建商是在合约都签了还收完
: 订金才毁约，这种才是真正的问题。
: 为什么这么案子在八卦版跟home-sales版的反应差距这么大？是因为home-sales版都是
: 代销房仲或是房虫嘛？还是八卦版这边的人缺乏基本知识却怨天怨地怨政府？
: 有人没看过案场，没出过价，甚至连代销房仲一个都不认识，就在网络上怨天尤人，然
: 后看到这篇文章，太长不看就直接end。
: 这样的人，没有资格夸谈居住正义。
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