转自fb:Mike Chiang
看到一堆人在说：
“物价一直涨，房价怎么跌”？！
忍不住要来跟各位用数据图表算一下过去20年到底物价，薪资与房价涨了多少？涨幅合不
合理？
结论是，过去20年来：
- 薪资涨1.2倍。
- 物价涨1.5倍。
- 但是，房价涨了3倍！
如果这数据还让你觉得房价是合理上涨，那我们可以合理怀疑你要不就是跟炒房族一伙的
，要不然就是你已经不知不觉被炒房族洗脑了！
所以如果物价涨1.5倍，房价涨3倍，房价跟物价一样涨幅的话，现在房价应该要腰斩打5
折才会等于物价涨幅，对吧？！
即使房价涨有特权，因为房子大家都需要，台湾人也爱买房炒房，那物价涨1.5倍，房价
涨2倍也够了吧？所以从涨3倍跌到涨2倍，现在的房价也至少要打7折才合理吧？
你怎么看？
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如底下附图，来比较三个东西这20年来的涨幅：
1. 上面附图：2001-2020年这20年来台湾房价指数从100涨到300，台湾的房价涨3倍！
2. 中间两个附图：2001年平均薪资33000多，2020年40000左右，台湾受薪阶级薪水涨约2
0%，也就是这20年来台湾薪资涨1.2倍！
3. 右下角附图：台湾历年物价通膨涨幅普遍在2%左右，所以2001-2020这20年来物价涨了
1.02的20次方=1.486，涨了48.6%，算50%好了，所以这20年来物价涨了50%，物价涨1.5倍
！（20年前卤肉饭一碗$25，现在$40元，牛肉面20年前一碗$60，现在$90元，彰化肉圆20
年前小颗的一颗$25元，现在$40元，都是20年涨1.5倍，差不多这样没错吧？！）
总结，这20年来台湾：
- 房价涨3倍！
- 物价涨1.5倍！
- 薪资涨1.2倍！
看看想想上面三个数据，然后，想想台湾还是有很多人说物价涨人工涨所以房价涨得很合
理，而且很多人相信房价只会继续涨不会跌？！比较了上面三个数据后，，，你觉得呢？
！房价没有被刻意炒作，没有不合理的超涨吗？房价超涨后还会继续涨不需要被修正吗？
台湾2001-2020年这20年来房价在涨什么？
- 因为人口红利在涨：如左下角附图，15-64岁的工作人口，同时也是买房子的主力人口
都在1700万人以上，在几十年来的高峰山顶区。有需求房价当然很难跌。但是2015年以后
已经往下跌，2020年破1700万人后快速减少。台湾过去20年的空屋被这1700万人以上的人
口红利消化掉了，可是，2020年以后已经没有人口红利了！2030年这群人口会减到1515万
人，离2015年时的高峰1736万足足少220万人！那，未来几年谁来把现在市场的空屋消化
掉呢？
- 因为长期低利率，而且闲钱多，尤其马英九2009年降遗产税引回的大量好几兆台币避遗
产税的闲余资金。但是利率已经低无可低，利率5%跌到1.5%你有感觉，1.5%跌到1%你就没
什么感觉了！而闲钱也有用完的时候，年轻人低薪没变有钱，有钱的中老年人退休买房也
会买到没钱，外资台商也一样。
- 因为台湾房价从没像样的大跌过，所以要洗脑大家“房价只会继续涨”就相对容易！而
只要大部份的人都被洗好洗满，大部份的人都这样子认为，房价就不容易大跌。台湾这几
年就是这样子的。
那，因为台湾房价没大跌过，未来就一定会跟以前一样吗？从人口红利观点，从新世代比
旧世代的薪资低收入更差的观点来看，台湾未来没人没钱，没有人住的空屋又到处多到爆
，房价未来怎么继续大涨呢？所以我说顶多能不跌，随物价每年2%的涨，20年涨1.5倍，
现在台北市随便一栋2000万，20年后变3000万，新北市桃园新竹等地区现在随便一栋1500
万，20年后变2250万，，，这样子已经很恐怖了！是吧？还想跟以前一样20年涨3倍，台
北市2000万变一栋6000万，新北市桃园新竹等地区现在随便一栋1500万，20年后变4500万
？？？可能吗？
有几种可能：
- 台湾未来能吸引1-200万人移民过来弥补人口红利的缺口。
- 年轻人低薪问题能快速改善，平均薪资从月薪4万变大家平均月薪12万！
- 台商大量回流，从大陆越南等地大幅撤退。但先决条件是台湾的缺工缺地缺电缺水等问
题要先被解决。
，，，所以，想想上面各假设的可能性，未来房价不会再大涨的趋势不是很明显了吗？既
然没条件没可能性再大涨，那就只有小涨，小跌跟大跌三种可能性了，那，就不必急慢慢
继续赚钱理财存钱等有跌时要买房子再买了，不是吗？至于跌多少你才肯买那就看你自己
个人去赌了。
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