大家好，小弟是东京第一线不动产买卖的业务员
入行刚满三年，手上处理的客人大部分都是中国的客人
看完这个影片就觉得似曾相似
稍微google一下，就能发现引用的NHK影片是2015年的东西
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3742/1.html
晚了3年多旧瓶还放老酒，刚好可以检视一下当初NHK切入的角度
以及经济日报的观点 (比好X网写得好多了)
※ 引述《pikakami (传统的与现代的)》之铭言：
: 1.媒体来源:
: 经济日报
: 2.记者署名
: 赖锦宏
: 3.完整新闻标题:
: 冤大头接手？中国大妈疯买东京房地产 震惊日本…
: 4.完整新闻内文:
:
: 高回报率是吸引众多大陆民众快速入手东京房产的原因。 报系资料照
: 大陆经济放缓，房地产调控不放松，大陆民众投资海外房地产的热度增加，这次目标瞄准
: 了东邻日本。根据“梨视频”引用日本NHK的节目内容称，大陆民众赴东京买房，震惊日
: 本。八成购房者一次没来就买房，有人直接买下一栋楼！愈来愈多的中国大陆民众加入赴
: 日买房大潮，超强购买力引发日本媒体关注。
没错，在2016年时，每个月都会有10通左右直接从中国国内打电话来日本的询问
我在的公司是日本公司，那时我刚入行
根本没资源去中国打广告，更遑论经营微信 (公司就是想卖中国人才请我的)
都能直接有鱼跳上船
确实8成的客人我面都没见过。电话通个几次，确定公司是存在的
物件挑好，钱就汇过来了
整个事情都处理好，甚至买了两三间
过几个月来东京玩的时候才第一次碰面
到现在我人都没看过的也有...
即使现在也是这样在卖
但是在2016年那时候中国往外汇款还没那么多限制
2017年开始正规银行的海外汇款开始要求要确认目的，不能投资房产、股票、基金等
就开始要绕路了
: 看中房地产投资收益率高
: 高回报率是吸引众多大陆民众快速入手东京房产的原因。一位男子展示了地产仲介告知
: 的，预计一年后，会有6-6.3%的回报率，若买下这套房一年可以有二百万日圆的租金收入
: 。
: 一位操著江南口音的男子对日本仲介说，他正寻找在东京市中心二万至四万平方公尺的房
: 子。于是仲介为他网上展示了几个案件，以视讯会议的方式详细告知每套房子的位置、面
: 积和内部构造、价格。
这里看到的6%，在日本称作“表面回报率”
就是一个月可以收到的租金 乘以12个月得到年收益，除以买卖价格后得到的基本算法
影片中是1380万的房子，租金收益6.43%
我们就能知道这房子的月租金会是74000日円
但每个月要缴交管理费、积立金
每年也还有固都税及，租赁代管的物业费
买房子也不是只有1380万就可以，其他还有仲介手续费及代书费等等
以经验来说，74000的租金，拉哩拉扎扣一扣，到手应该能有52000
1380万的房子若没得杀价，买到好应该不会超过1460万
于是乎可以得知这笔投资的回报预期可以有4.27% (经验估算)
各位看倌可能会觉得，怎么跟写的6.43%差那么多
对于业者来说，投资回报原本就无法“保证”
客人无论如何都是要进门后再慢慢理解“实际”的租金收益能是多少
那外面的广告当然能写多高就多高了
回过头来，年4.27%收益率的投资手段
是高是低见仁见智
若有更好的投资手段，我也不会建议客人来买日本收租房
比较之后，若觉得这个也不错，那我们再来谈论更详细的事情
:
: 东京的铁道路线四通八达，沿线成为购屋租屋时热门首选。图为东京地铁筑地站月台。（
: 美联社）
: 报导称，大陆民众到东京“爆买”的原因是，东京房地产投资收益率高、大陆国内限购政
: 策以及近年兴起“投资移民”有关。目前，上海房地产投资回报率为一点九，香港为二点
: 六，台北只有一点七，相对来说，投资回报率有三点六的东京，就受到大陆民众的青睐。
: 想要“投资移民”最吸引陆人
: 而对“先富起来”的大陆富裕阶层，最吸引他们的是“投资移民”，为过剩的资金寻找出
: 路。通过投资外国不动产而获得该国的永久居留权。每一次在北上广深举办的外国不动产
: 投资说明会，会场都挤满人潮。
:
: 许多大陆人投资日本东京房市，是想“投资移民”。 报系资料照
: 一位女士表示，如果能取得永久居留权就太好了，我也很喜欢日本，要像日本市民一样享
: 受社会保障，安心的生活。另一位男士则表示，希望儿子能过上更好的生活，可能他挣的
: 钱不如父辈，但是至少他可以生活得轻松一点，压力小一点。
: 而一位日本仲介表示，“投资移民”的目的，也是大量中国人投资日本东京房市的主要目
: 的。
没错，中国大陆客人在意的是是否能取得国外身分
“投资移民”是个简略的说法
是要先“投资”，待在日本够久
才有机会“移民”，也就是入籍日本
想要待在日本，一般来说可以透过
“留学”、“工作”、“结婚”等的理由取得长期居留日本的权利
只是“有钱”或是“买房子”并不能取得日本的长期居留权及银行帐户
学生毕业了就要回去
上班族假设找不到工作就要回去
配偶离婚的话就要回去（没有小孩或工作能换签证的话）
对于“有点钱”的成功人士来说，上面三个方式不适合他
没意愿念书、不想在人下工作、早就结婚了都是原因
日本近几年有多一个“长期居留”的签证
叫做“经营管理签证”
是让想来日本创业的人申请的
美意是要吸引外国人才或企业来日本投资，创造工作机会
但也就被一些仲介利用
只要你有“够多”的钱
可以帮你做好公司的经营计画
帮你开好公司、帮你找人
现在中国人很多在教怎么开“旅行社”、“拉面店”等等
这些服务都是正规的，其实也就是教你加盟
当你原始资金原本就够多时
公司不要赔钱的太严重，大都可以再更新经营管理签证
（第一次申请只有一年，后面更新时会审核公司绩效看是再一年或更多）
当你可以撑超过５年，并且都有乖乖缴税，无信用不良纪录
那就可以启动“归化”日本籍的手续
放弃原国籍，成为日本人
达到“移民”的目的
现在外国有钱人想要成为日本人的正规方式是这个
至少也需要五年，没有决心是做不到的
一些额外的服务可能就是如何美化财报，或是代操公司等等
: 陆网友热议：要卖多少稀土啊
: “梨视频”这则“中国热钱买下东京”的影片，近日在大陆微博狂转热议。有大陆网友
: 说，“中国不是实行外汇管制吗，怎么这么多钱都流出去了”、“都是些什么人买的啊，
: 看都不看就买，还是在国外的，心这么大”、“一栋怕是的十多个亿啊，这得卖多少衣服
: 跟稀土才能换回来”、“贫穷限制了我的想像。”
因为影片是2015年，那时候外汇还没这么严格
一般来说早买早享受，晚买享折扣
中国就不同了，“现在”可以做的事情，哪天政府一道公文下来就不行了
或是也不明写不行，但就不给你办
例如现在还能花点钱，直接在中国国内开设香港帐户
但是现在要花的钱，已经是前两年的三倍
没意外还只会越来越贵
对中国人来说，现在还能好好的出去外国“工作”
哪天连这条路都给你封了也不一定
对于有能力，有想法的人
这根本不是“钱”的问题
:
: 日本著名地标性建筑东京塔布置来自四川自贡的彩灯，吸引游客驻足。 （中新社）
: 那大陆富裕阶层为什么要投资移民日本呢？有网友留言回应说，“建立法治社会，保护私
: 有产权”、“中国都没有投资价值，也不让投，当然去国外”。
: 不过，在中国大陆炒房的手法不能适用于日本。搜狐生活网早前曾报导，不同于中国大
: 陆，在日本，“是房就能挣钱，挣多挣少才是问题”的操作失灵了。
没错，在日本“炒房”不是小老百姓菜篮族的事情
你的资本怎么跟大财团，地方政府竞争，即使能赚也都是外溢的屑屑(对单兵来说也够了)
财团、政府在建设一个地区的时候，除了利益之外还有社会责任在
不敢说企业赚了钱是否就真的就会做多少对社会有贡献的事情
但公司赚钱总是要乖乖缴税，还能养活好多人
我怎么看都不认为投机客个人的投机行为是好事
: 买房稳赚？“在日本不可能”
: 在日本工作的中国籍仲介黄昕表示，她给中国大陆客户上的第一堂课就是“永远不要期待
: 中国式炒房的成功”。相比在大陆“一夜暴富”的买房神话，她们强调更多的是“稳健、
: 长线、保值”， “很多人在中国大陆接受的是买个房就稳赚的薰陶，但在这里不可能”。
:
: 中国大陆籍仲介黄昕告诉客户，“永远不要期待中国式炒房的成功”。 图／取自搜狐网
: 高额税、修缮金…挤压获利
: 除了有高额房地产税、也不能当二房东。去年日本“住宅宿泊事业法”（民宿新法）发布
: 那一天，许多大陆投资者哀声遍野，想买日本房子来当民宿出租，当包租公的人们梦碎了
: 。再者，若买了二手房，业主们每月都要向管理公司交纳一笔修缮金用以大楼的修缮维护
: 。
没错
日本的集合式住宅，公寓、华厦、大楼可以说99%都明文规定不能做日租民宿使用
即使是一户建，现在也有严谨的游戏规则要遵守
除非你在日本生活，不然真的不要把民宿想的太美好
别说海外，你隔两个县市买间观光区的房子，找人帮你做日租经营
先别想可以赚多少钱
先想会有多少事情要烦恼
若你都可以承受，那再来想这事情
:
: 日本八十年代、九十年代的大楼，业主每月要付出高额的修缮管理费。 图／取自搜狐网
: 作为海外投资者，比日本人更为严格的贷款门槛，无法享受的减税政策，每月数百甚至数
: 千人民币的管理和修缮金，随地价浮动的固定资产税，都不断挤压着投资者的获利空间。
: “那些唱好的声音里，不乏有人急于寻找冤大头接盘。”一位长年旅居日本的中国人说，
: 在他看来，被“炒房”惯坏的中国人对于房价可能下跌没有足够的认知。
“高额”的持有支出，税金或是管理费
与台湾或大陆比起来是高不少
但日本的物价本来就比台湾高，修缮的费用高也很正常
相对的租金收的也高
但是!!!
房子的价钱跟台北没差多少
这不是很吊诡吗?
而且上面也计算了，成本扣除以及投入资本计算下去后
还能有4%
台北能有多少?
之前在房版也有分享过
修缮金羊毛出在羊身上，房子这东西肯定是需要“保养”的
每个月跟你收的这钱，都是为了让房子可以住的久一点
日本有许多4.50年的大楼，你真的感觉不出来他很旧
遇到外墙漏水也不用担心管委会卸责
再来如同记者所写
外国人不好贷款是硬伤，无法翘杠杆
在日本没有身分，无法适用减税措施
但是对于原本就是手中“钱太多”的客人 或中国客人
他在乎的只有“钱怎么出去”、“标的够不够好”、“业务员或公司是否可靠”
才不要贷款呢
: 5.完整新闻连结 (或短网址):
: https://money.udn.com/money/story/5599/3742353
: 6.备注:
: 税赋跟修缮、管理费压缩获利，而且日本房地产长期走跌，真的要赚大钱实在也满难der
我认为
日本不动产，并不是让你买低卖高，短期赚翻倍的投机性产品 我没说绝对没机会
而是依靠着日本业界“成熟制度”、“政经稳定”、“民主资本主义”集合而成
即使是外国人，也不会受到什么不公平待遇的投资产品
下图是近10年东京首都圈的股市、房价趋势图
东京首都圈的不动产价格，经历2008的金融海啸
以及2011年的东日本大地震
从2013年开始止跌回升
2013年那时候日本股市大约7.8000点
现在21000~22000之间
将近是当初的三倍
而不动产价格大约涨了30%
即使再遇到一次经济风暴，让日本股市打三折
不动产的价格顶多也就回到当初谷底的价格
(而且有前面两次经验，应该是很难再降到那么低)
30%的话，租金大约收个5~6年
于是乎只要若能预测这房子可以安安稳稳收5~6年的租金
这次的投资已经可以说是稳赚不赔
更不用说若日本经济状况持平
或是还能缓慢提升的话，获得的收益就只多不少
当然，因为我在东京，又是在卖房子的
难免会被感受到动机不纯
但看到东京的房价只要年收的8~10倍就能负担
东京平均室内70平米卖5500万
东京全体平均年收615万
20代平均年收379万
30代平均年收554万
若不买那么大间的，还有机会控制在3.4000万
对于一般东京上班族而言，有心要买，真的不是什么困难的事情 (还能贷款)
P.S.投资一定会有风险，实际认识评估之后再做行动
才能称作投资行为，不然只是赌博