礼拜五准备放假，再来打一篇废文
※ 引述《job0304 (labo)》之铭言：
: 94啊
: 肥宅我过年很无聊路过一家叉叉房屋
: 想说进去跟房仲妹子聊聊天搞不好有机会
: 可以认识到正妹啊
: 结果一个男房仲很热心的跟本肥介绍一个建案
: 建案是一个电梯大楼 售坪60坪左右
: 不含车位 公设35啪
: 这样算下来一户公设有20坪
: 那这样一层如果有个五户
: 那一层的公设不就有一百坪？
: 怎么想都不可能有这么大啊
: 更何况一层还不只五户呢
: 484建商算坪数的方式比较专业
真的比较专业
因为所有计算方式都存在在法规内
所以容积跟免计容积全部都要精细计算
这样说起来其实真的需要一定的专业
: 算到一些一般人看不到的地方呢？
: 肥宅想一想真是吓到吃手手
: 五楼你觉得呢？
公设，公共设施
简单说就是不属于你专有的都算公设
你买房子买到的专有面积只有主建物、附属建物
然后权状面积 = 主建物 + 附属建物 + 公设
这另外的公设就是你除了专有面积之外也要顺便买的
而公设比 = 公设面积/权状面积
例如公设面积是30权状面积是100
那这样公设比就是30%，应该很简单吧？
但大家最困惑的其实是公设到底怎么来的...对吧？
不然我继续打下去好像就没意义了QQ
要讲公设面积就不能不把专有面积也拿出来说
首先，专有面积里面的主建物几乎可以等于是容积
容积就是用土地面积乘上容积率索得到的那个数字
例如一个建案土地有1000坪，法定容积率是225%
不包含其他奖励的话，那可用容积就是2250坪
这2250阿，如果规划设计的很好的话
理论上就可以全部变成主建物面积
假设我们要设计两栋四拼四房的产品，一间需要用35坪容积
等于一个平面层要花掉35*8=280的容积
但是这个280只有八个主建物阿
那要怎么搭电梯从梯厅走到自己家？
没有阳台要怎么晾衣服？
这时候就有个免计容积可以让你使用了！
一个楼层280的容积
你有15%可以拿来做阳台跟梯厅(阳台5~10%，通常做满10%)
还有15%可以拿来做机电跟电梯楼梯间
这时候280坪就膨胀到364坪了
等于有84坪是免计容积，其中有28坪是专有面积的阳台
这时候，你光自己那一层的公设比就已经来到
公设56坪/单层面积364坪=15.38%
接下来你为了要装电梯设备还有水箱阿之类的
还有个屋突(屋顶突出物)也是免计容积，但会变成公设
建筑面积的12.5%盖三层(9米)
还有地下室盖车位、防空避难设备等又有免计容积
你可以解读成，地下室除了车位跟车道之外
全部都是公设(车位会自己有专属的产权，就不讨论了)
讲了这么多，其实我要说的是
公设是必要且必须存在的
公设的面积基本也都是可经检验的
只是大家比较在意的应该是公设计价这问题
正确的说法应该是争取买卖只以主建物(或专属面积)计价
但其实大家在意的这个问题，其实是个假议题
为何？今天假设一间房子卖1000万
权状面积是40坪，公设是12坪
以现今的计价方式，这样单价是25万
不过一间房子的成本是固定的，对吧？
假设成本包含买土地、设计规划、营建、销售、管销
你有发现这些成本跟公设比是多少根本一点关系都没有吗？
所以假设这些成本摊到你要买的那间房子上时
总共占了500万(随便抓)，所以他要卖你1000万赚500万
如果之后变成只以专有面积计价
你期望会变成28坪 X 25万只卖你700万？
前期整合 + 盖房子3、4年 + 风险 + 500万
最后卖你700万只赚你200万
甚至如果成本再高一点可能没赚，甘伍抠灵？
最后还不是变成卖你单价35.7万
了不起抓整数卖35万或36万吧
总之阿，建设公司好赚是因为
1.杠杆
2.风险
3.不用出力
才不是跟你在那边公设不公设的
开发→开发公司
规划→规划单位
设计→建筑师
营造→营造场
销售→代销
管销→能干的秘书
这是只要有钱就可以玩的游戏啦
一间建设公司10人以下就可以玩好几亿的案子了
可是火车头拉不动的时候也是死很快就是啦
大概是这样