台湾的前车之鉴是这个才对吧！
#1K-MMVo1 (PublicIssue)
每次吵炒房问题时，都很少提到前例...
就是西班牙
http://www.cbc.gov.tw/public/Attachment/212199553271.pdf
西班牙房地产泡沫之形成，除了信贷扩张、消费过度，及抵押贷款市场自由化等与他国相
同之成因外，尚有其独特的原因及特色。
（一） 房地产泡沫成因
1. 人民偏好买房自住
因西班牙提供的社会福利保障有限，家庭必须累积足够财富以因应未来所需，且有土斯有
财的观念深植人心。根据 2001 年西班牙人口普查，个人住房拥有率高达 81%，为全球住
房拥有率较高的国家之一。
2. 税赋优惠政策鼓励购屋
西班牙政府给予房地产业各类补助，如减免房屋拥有者所得税、降低住宅建设增值税及购
屋者抵押贷款利息等，其中减免所得税使房屋成为更具投资吸引力的投资标的。西班牙政
府补贴中低收入者最多 1.1 万欧元的房屋头期款，大幅提高民众购房诱因。
3. 国内外房地产投资需求强烈
2000 年至 2007 年间，西班牙全国家庭数每年仅增加 28 万户，但同期平均每年新增房屋
60 万栋，显示大部分新建房系作为西班牙或外国家庭的第二间房产。西班牙人认为不动
产为最安全的投资标的，因土地的价值不易减损，可以抵抗通膨，使得房地产市场成为西
班牙企业、家庭的投资首选。而英国及德国人喜爱至西班牙沿海地区度假，因此大量购买
渡假别墅或是第二间房产，这些投资约占西班牙 GDP 的 1%。
4. 移民快速成长推升住房需求与新屋供给
1998 年至 2008 年间，西班牙为解决人口老化及劳动力不足的问题，采行相对宽松的移
民政策，外来移民占劳动人口比例从 2%增至16%，外来移民则由100万增至500万人，因而
大幅推升住屋需求。此外，外来移民亦为营建业提供丰沛而廉价的劳动力，促进新屋供给
的增加，也是西班牙营建业蓬勃发展的关键因素。
5. 媒体扮演推波助澜的角色
早在 2006 年，国际媒体即警告西班牙可能发生房地产泡沫（The Economist(2006)），
但西班牙银行、企业及媒体仍持续推出低廉 贷款的广告。Muller（2011）指出，由于西
班牙媒体炒作，导致房地产投机时间延长，因渠等未提供正确且充足的资讯，大众无法了
解西班牙的房地产市场与整体经济情势，而深信房地产将永无止尽的繁荣。
6. 低利率降低借贷成本
1999 年欧元启动后，西班牙实质利率快速下降。此外，抵押贷款市场自由化及金融机构
的竞争加剧，使平均抵押贷款利率由1991 年的 17%，降至 2004 年的 3.5%。长期利率急
遽降低，增强消费者对未来低利率的预期，因此 98%的购屋者采用机动抵押借款利率（
ARMs）而非固定利率买房。金融危机爆发后，抵押贷款利率升高，加重了西班牙家庭房贷
还款负担，增加违约和银行信用风险。
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明明就有个很好的前例呀....
西班牙房巿泡沬化的影响有多大？
光看失业率好了....
全国失业人数近 570 万人，在欧盟会员国中，西班牙的失业情况最为严重，且 25 岁以
下青年失业率高达 52%。西班牙政府预测 2012 年失业率为 24.6%，预测至 2015 年前，
失业率都将高达 22%，Global Insight 之预测值则均逾24%。
而且出事受影响最严重的还是年轻人呀...近一半失业。
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以前的旧文....
不觉得和台湾现在很像吗？
但很少看到媒体敢讨论这个例子。