※ 引述《kowski (要干嘛)》之铭言：
: 如题
: http://i.imgur.com/dC9GS2v.jpg
: 有图有证据
: 在桥头青埔捷运站旁看到的广告看板
: 全新大楼2房+车位只要358万
: 而且高雄机能也不输台北 公园绿地又多
: 房子真的超值优惠
: 反观在台北358万能买到什么？狗屋？
: 有八卦吗？
: 以下每推2P 发到爆为止
这是台北自己的问题.
我们把全台湾的平均房价摊出来看.
台北6x 新北4x
新竹15 台中/桃园14~15 高雄14 台南12~13
请问是谁的问题??
然后再摊租金出来看.
同样的20年,3房电梯大楼.
台北3万,新北2万 新竹/台中/高雄1万五 台南一万四.
租金差2倍,房价差5倍...
所以说,为啥最近不栋产风气很诡异.
就是因为一堆人把台北和其他都市放在一起看.
这样当然诡异阿.
一堆人说喊看到跌了.
台中确整天说台中无感...XD
阿当然无感阿,人家在喊台北,当然不关台中的事情.
另外,只有诈骗集团和名嘴,才会整天蛋黄不灭.
永远都是蛋黄涨得比别人多,跌得比别人少??
那没多久,蛋黄不就突破一栋十亿,其他地方就变负的??
那快来送我台中高雄,我台北的房子加价卖你...!!
(我台北捷运门口50公尺透天金店面,有都更题材外加捷运容积奖励,生意超好做.无敌了吧.
不要说十亿拉,我照sway讲的打七折,七亿卖你就好,快来买喔
然后麻烦把高雄成功路或是中山路的店面送我...那边要垮了,没人要了,快送我)
蛋黄不灭??...骗外行去吧...XD
不栋产讲究相对性.
例如本来A区比B区高20%.
在"环境没大幅改变"下,价格盘整后都会逼近这个差距.
就像当年,大安区40,万华1x...你看后来盘整后的糕点,大安区120,万华4x.
今天大安区100,万华3x...
所以当你有100亿,你无论丢万华还是丢大安,你最后得到的获利是一样的.
这才是不动产的本质,相对价格.也是我们炒房的在判定物件是否被低估还是高估的依据.
因为...所有人都会盘算价位,当这边贵,旁边便宜很多,资金就会往旁边跑.
直到这边的优势值得他那么贵...
而在什么事后会突破这种"相对价格"
要嘛就是大改变.
例如这边本来地区60分,后来因为开了百货公司,变70分,又通了捷运,变80分.
这时候才会造就这个区域的相对价格基础变高.
这是基本面的改变.
另外一个真正比较疯狂的是突破原因,是炒作心态面.
也就是你看最近台北风摇地动,大安万华大同都明显有下修.
可是有些地方下修很不明显.
例如.101附近..例如,大直...
主要因素就是炒作和媒体曝光...炒作大直水岸,炒作信义计画区.
炒作有时候会把气氛过度炒高,因此价位会超越他的基本值.
例如这边相对其他地方可能价位在40好了,盖了百货公司,他相对价位应该在50.
可是问题是百货公司打广告,建商打广告之外,政府又打广告.
弄得不可一世.
就会有很多盲目的人跑过来乱加价买..
所以后面他就冲到60....
这就是炒作造成的盲目效应.
典型也发生在高雄例如摩天高雄建案,之前的皇家贵宾建案,台中七期某些建案.
但是丑媳妇总是要见公婆..
摩天高雄位置很好建物条件以同屋龄来看也非常赞,可是别人17好了,他20就差不多.
你把她吵成28...那....
我们看到在最近这种,台中无感,高雄无感之下.
摩天高雄就崩溃了,现在成交在22~23...并且可能还会继续降.
因为...你不值那么高.人家同样的钱早就跑去旁边买别栋了.
你比别人好,不代表你可以无限上纲的炒上去...总有一天要回归基本面.
回归基本相对价格.
so..台中高雄,大概100间房子,会有一栋是这样炒过头的...
但是99%都告诉你无感..尤其没话题的中古屋,公寓阿透天阿,价格依然在那边,没改变.
而台北也是依样,现在台北整个都在面临炒过头的问题..
但..台北有话题的少数地方,目前应该也是喊出无感,因为他在处于炒作当下.
一正一负让这些区域暂时维持在平盘的位置..
但是一般地区,就开始下修了.
(当然我知道,这时候无脑名嘴就会说,阿你看大直水岸,信义计画区,有支撑阿,保值阿..
靠杯骗人去死....这时候进入正在大型炒作而没下修的区块.
你要自杀吗??不如把这些钱拿到101顶楼洒下来比较爽拉)
而下修状态是台北自己的问题,他出租投报太烂了,所以投资效应低落.
不栋产一定是投资产品,这个我不在解释.
当你投资回报太差,成本又被张金鹗和柯文哲灌高,这样投资资金一定撤离.
剩下盲目的自住户和搞不清楚状况的小型投资者在进去.
就像之前.
我们投资者在台北冲破40以后,就开始觉得差不多啦.
冲破50就觉得该停了....然后莫名其妙看着他上60,我们也都在抓头.
果然市场盲目真是无极限...XD
政府其实也很多踩刹车政策,从针对性审慎措施,豪宅税,到后面非常严厉的奢侈税.
结果价格全都煞不下来...
直到后面,投资效应低落的压力和盲目进场开始平衡后.
张胜和才用一个房地合一税这根稻草,去压垮骆驼.
以上是现象解释.
然后提共一下炒房技巧...
(我的文章是写给炒房客看得,公平正义人士散退)
投资奥义永远只有一个,买低卖高...XD
so....基本上,我们在选物件,第一先看基本面.
也就是相对价格被低估的地方,是风险最小的.因为你"买低".
也就是抄底的概念,并且不栋产不像公司会垮掉,并且只要可以住人就一定有价值.
所以当你股票4000点进场,你基本上是安全的,差在他哪时候反转和涨上7000点的问题.
当然我目前讲的是市区,你要炒外围的判定要很精准,外围是高手盘.
因为少子化和都市化的关系,外围乡镇住宅需求大多都在萎缩.
但是因为他全面萎缩,所以信心崩溃,价格很容易很低进场.
因此,只要有反转,他就是爆炸性赚...但是这边先不谈这个,因为这需要经验也要承担风险
市区来讲,都市化/小家庭化把少子化现象打消掉了,所以都市有基本支撑.
所以都市判定比较简单.
而怎样判定房子是低估呢??
很简单,你看租金投报比就知道...XD
租金是基本面,投报高代表房价被低估,这很简单的判定...
当然你要用同样的东西比,你不要拿公寓去比大楼,你要用类似条件的东西去比投报.
并且你要比的是"当下可以租掉"的租金,不要乱拿那些人家租了20年没涨过租的租金来比.
so..先找被低估的房子,租金投报明显比较高的产品.
在来就是你还是会找到一大堆租金投报高的建案或是区域.
这时候要切入哪一个...
基本上市场要让他自己慢慢的盘整修正低估,其实时间要花很久.
so...这时候就要善用"炒作"...
也就是有话题的地方,无论这一区是建商在炒,还市政府在炒,还是企业在投资.
有话题就像上面讲的,它会刺激各种奇妙的人的关注.
进而造成资金无论是大盘还是散户流入.
so..为啥要买利多区,是因为有利多的广告媒体消息曝光,他才会修正的快.
而这时候有一个非常重要的要点在于...
顺序是,你先找低估,再找话题..
一堆人在这边搞错被套牢.
你看到话题就进去了,靠杯还追高...???
就像义大亚洲广场,他要投资400亿耶,多伟大的百货公司,汉神巨蛋也不过80亿.
可是为啥我四周买不下去...阿她已经预涨了.
汉神巨蛋,汉神本馆,同样的东西也不过卖18...
这边还没盖好,离营运还要两年,他现在就卖17..
阿干你娘我交易成本8%扣下去,我赚屁阿...
这就是典型有利多不能追的地方...
百货公司有利多会上涨,可是你可以粗估他涨完后基本面上应该多少钱..
就是你拿类似的地点去比较就知道了...
因此你买入和预估他卖出的差价,再扣掉成本,就是你预估利润...
而亚洲广场四周就是典型他预涨造成已经没利润了.
空有天大的利多,我们投资客也不会进场.
当然我不否认,他盖好开幕一定会盲目,盲目下很可能把价格冲到20甚至22.
你买17也许在开幕的时候依然可以顺利出脱卖20小赚个几十万.
但是...我是胆小的保守型投资者,我不是赌徒,我不去赌这个盲目...
当然另外一种就是,你的利多太遥远了,你太早进场.
当年我爸吃过这个亏.
我爸妈非常爱提早进场,也就是那种一毛钱都还没涨的时候就要进场.
也就是那种典型利润都想全吃一毛不拔的投资者..XD
所以台中中科/国际机场还没弄好前1x年,它们就看了都市计画,跑了好几趟市政府.
(那时候网络还不盛行)
然后喜孜孜地想说,全天下都不太清楚的消息它们知道了.
然后就带着这种优越感进场.
干你娘后来等了20年才卖...虽然还是赚,但是时间效应无比之烂..XD
被他同样是投资客的同学,某学校教授笑说他眼光一看20年,真不简单..
so..切入时间点非常重要.
例如...台中第一条捷运还没盖好,你现在进场第二第三条捷运预定点就是太早.
人生没那么多20年可以等...不要动不动就等20年...
因此这就是典型中期玩法..的武功祕笈...适合初中阶玩家.
功法奥义 : 建设完工前买,建设完工后卖.
关键 : 进场要抓相对被低估物件.
技巧 : 抓切入时间点.
功法效果 : 二到三年.
修练重点 : 精准判定利多之后,卖出价位会在多少.
内心境界 : 1.不贪心少赚为赢(对应技巧篇) 2.脚踏实地(对应走火入魔篇)
当然有进阶修练功法,适合中高阶玩家进修.
修练需求,前面基础功法小成以后...
1.修练判定利多特质决定要买哪一种物件.
粗略讲,高级百货公司要以电梯大楼/店面为优先,效应比较好.
家乐福等大卖场对公寓和老大楼影响可能反而比较明显.
当然以上是粗略讲,实际上要case by case.
2.压缩买卖时间.
观察市场上物件价格和卖量的变化,检尾刀.
例如这边本来14,他要开百货公司开始目标要吵到20.
而在市场变化中,本来有10间14,后来变成5间14,5间17,后来变成2间14,8间17.
你要抓在最后尾巴剩下1~3间14得时候切入,有最佳价格跳跃时间效果.
反过来卖的时候,她目标20,你不应该卖在20...
因为行情的物件要行情价卖掉,需要比较久的时间...
因此你目标抓在19...就快速出脱...要忍的下贪心的心情.
然后炒作可能会把她吵上22...你卖19后面看到人家买22,你不要有心理阴影.
这是此功法对内心修为的需求....
更进阶的压缩时间功法.适合高端玩家...
同样的例子,我尾刀买14,立刻挂卖18,过几个月个月17出掉.不屯屋.
看起来她目标要涨上20,我才卖17,少赚很多.
但时间效应无比之好,你除上时间,你的时间获益成本变成超级高...
卖掉立刻去找下一个进攻的区域..你会赚的比放在那边等三年的人更多更多.
但欲练此神功,必要前面几个功法都小成以后才可以尝试.不然会走火入魔.
神功技巧就是判断价格精准+仔细观察目标的价格以及市场销售数量变化.
神功有外挂,那就是你有政商关系有内裤线.
例如1月11号的时候,建商买入果冒附近的土地.
我还在line上面讲,高雄,恋恋爱情海,他剩下最后两间10.x可以买到的.
然后前两天,你发现他现在全面挂架16,基本底价14...(1个月涨3x%...)
这样就算了.
你看到1月11的时候建商进场买入土地,并且不只一个建商.
结果,1月17号,陈菊发函,新台17线动工.
干你娘,建商开外挂,炒作恋恋爱情海的投资客也开外挂.
这....人家有神龙的血脉,身上有高人老爷爷指点.我们就只能认命...
谁叫你家族没出一个议员或政务官,妳说是吧....
so...记得,我们只是小虾米,看到龙傲天要闪远一点.
不要自己是杂鱼,却以为自己是李七夜..
这世界上,越以为自己厉害的,越早死在沙滩上.
只有主角才有本事天天越级打怪,天天只有1成存活机率却可以连庄100次都存活..
我们喔,60%存活机率,你试个两次可能就被套住了..XD
就像,如果你听到八卦消息,市政府当年要搬迁桥头.结果你去那边买新店面...
喔...你准备被套牢1x年吧,直到桥头新市正缓慢的成长到你店面价格回来.
八卦消息不要乱听,政府有时候也会放一些八卦消息.
尤其是当它需要"酬庸"地方派系的时候...
反正他只是放消息,又没说确定,他没有任何责任.
目的也就是为了骗那些自认为是李七夜越级打怪的投资者入瓮让地方派系有钱赚.
这也是此功法最容易走火入魔之一.
走火入魔一 : 乱信八卦消息.
当然还有另外一个走火入魔,就是过度高估利多带来的效应.过度乐观.
就像亚洲广场你还进场,就是过度乐观.
走火入魔二 : 过度乐观.
因此此神功才需求要"脚踏实地"...
确定在建设了再进场,台湾95%的建设,动工后都会完工.
尤其最近,几乎都会完工,除了核四厂和柯批搞到半死的大巨蛋...XD
(并且大巨蛋也不一定部会完工...)
so...动工后就稳多了...动工再进场就好.