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商业周刊
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3证据破除迷思：社会宅不会拖垮房价
3.完整新闻内文:
作者：张舒婷、郭子苓
柯文哲将捷运联开宅规画为社会住宅，引发住户反弹， 其中最大的争论就是担心冲击房价
， 但学者专家从各种数据观察，社会宅很难撼动房市
台北市长柯文哲宣布释出捷运联开宅当社会住宅后，小碧潭站“美河市”和台北桥站“冠
德美丽台北”住户担忧房价下跌，甚至要在出租户与住户间筑起“贫富墙”，“筑墙隔离
社会住宅用户”、“房价跌了要政府赔偿”等说法让争议再度升温。
“如果当初签约时，契约上明定会做社会住宅，我不会买！”美河市住户、三十五岁的钟
先生刚结婚，以预售价一坪三十多万元入手，还有十年贷款在身，预计五年后换屋。但现
在的他，却担心社会住宅“住户素质不佳”的标签下，导致脱手时房价比邻近住户低。
钟先生强调，自己反对“贫富墙”，也不认为经济能力与人品素养有关，但他担忧：“只
要有一个人对社会住宅有疑虑，不愿意买，对我来说就是风险。”可以的话，他还是希望
柯文哲喊停。
尽管联开宅住户对房价下跌忧心，但柯文哲闻言后，第一时间接受本刊记者访问，淡定回
应：“我没有要把房价打下来，只是要让它冻住，升不起来。”他说，关键是数量，目前
规定收入分布在家庭年收入水平最低四○％者才具有申请资格，但如果量够多，足以让他
照顾到最低的六○％到六五％族群，就能帮更多人实现居住正义。“现在我手上只有三千
户，目标是五万户。”
社会宅元年，开跑！
普及率不到0.1％，各地首长当政见推
“所以说，有没有比贪污更严重的事？（就是）决策错误。”柯文哲甚至反问：“如果以
前的政府有盖出五万户，我现在还会有什么问题？”
柯文哲不仅对本刊记者重申兴建五万户社会宅的目标不变，针对美河市住户发言，他也再
次强调：“一定要混居的啦，不然会变成贫民窟。公务员又不是笨蛋，我们的设计一定会
做到让大家满意。”
柯文哲信誓旦旦要推动的社会住宅，到底对台北市是一枚多大的震撼弹？真的会压垮房价
？首先要面对的是：五万户，究竟是多庞大的量体。
台大土木系教授、前内政部长李鸿源分析，在台北市若要兴建一般钢骨大楼，不计土地成
本，一坪造价约十万元，假设一户社会住宅的面积二十坪，代表一户造价即两百万元，再
加上室内装潢五十万元，一户二百五十万元。
“就算利用既有的（公用建筑），能找出三千户就很不错了。”以五万户扣掉三千户的四
万七千户来计算，兴建费用总计也逼近一千二百亿元。此数字是最保守估算的结果，但已
是今年三二九档期全台推案总量（约三千亿元）的四成左右。
更值得留意的是：社会住宅，从来都不只是台北市的政策而已，而是与全台湾民众皆切身
相关的议题。
社会住宅推动联盟的资料显示，目前全国的社会住宅数七千一百多户，仅占全国住宅总量
（约八百三十二万户）的○‧○八％，明显偏低。有鉴于此，去年内政部宣布将大力推广
社会住宅，并发下豪语：未来十年内，也就是在二○二三年时，全国社会住宅来到十万户
。
根据内政部统计，去年住宅类建照核发数量达十二万四千户，换言之，十万户已达去年一
整年新案量的八成，只不过不会一口气释出。若如期完成，是否形成排挤建商推案的潜在
效应，也是业界关注焦点。
李鸿源解释，这十万户指涉“广义”的社会住宅，包括兴建社会住宅达到三万四千户、租
金补贴将达到六万五千户，但他坦言，内政部无法独力完成，必须由地方政府提供土地或
房舍。
换言之，在各地方执政首长一一兑现的前提下，全台湾的社会住宅，可能将如雨后春笋般
冒出来，十万户落成之前，各界争论也将因此一发不可收拾。以这次美河市的争端来说，
最主要就是担心社会宅的租户素质会影响房价。
倘若有一天，你居住的社区突然成为未来社会住宅预定地，或社会住宅就在你家隔壁，你
是否也会产生“房价可能波动”的疑惑；甚至说，如果“反对社会住宅等于制造阶级冲突
”舆论再起，由于全台人民皆置身其中，势必掀起比现在更尖锐、更无解的一波对立。
三大证据支撑房价，安啦！
族群不同、低利率、租金高，难打房
台北市联开宅与周遭房价下跌是否应该画上等号？访问过一轮专家、学者后，答案都是否
定的。理由是，以供需面而言，即使社会住宅价格便宜，“看得到、也吃得到”的民众仍
占相对少数，对市场影响有限，再者采取“只租不售”方式，更不会直接冲击到民众既有
的购屋需求。
长期关注房市议题的政大地政系教授张金鹗强调，社会住宅的存在，目的从来就不是打压
房价，而是让住不起房子的人多一个选择，举世皆然。
OURs都市改革组织秘书长彭扬凯则说，政府若大量兴建销售用的平价住宅，确实可能冲击
房价，但“只租不售”的社会住宅，锁定的是现阶段无意买房、打算暂时赁居者，目标族
群截然不同，也就无所谓影响既有购屋需求的问题。
实价登录数据也指出，“社会住宅会影响房价”的说法无法成立。自二○一二年到二○一
四年期间，台北市每一处公营住宅周边房价，皆呈现上涨趋势，甚至有涨幅超过两成。
综观上述因素，加上低利率政策短期内难改变，市场预估，即便美国展开升息循环，至多
升息一码，利率还是处于低档，定存依旧无利可图，为了寻觅高于定存报酬率的去处，仍
有大量资金回流至房市，在这种大环境下，房价本来就不易来到下跌走势，更不会因为政
府祭出相对少数的公营住宅就反转。
另一方面，虽然北市府的社会住宅租金号称是市价七到九折，但不少专家认为价格并不便
宜，莫说社经地位弱势者无法负担，就连柯文哲也公开表示，对绝大多数年轻人来说，价
格仍偏高昂。
这就牵涉到住户高分贝抗议的另一个问题：社会住宅的居民素质良莠不齐，可能“劣币驱
逐良币”，吓跑原本居民。
事实上，以北市府第一波开放申请的捷运共构宅来说，当中不少是新成屋，租金本就高于
周围中古屋，住商不动产企研室主任徐佳馨举文山区为例，每月二万元五千元以内，可租
到二十五坪中古公寓，同坪数新成屋则在二万五千元以上，就算此价格再打个八折，对一
般年轻上班族而言，也未必便宜。
再以北市府都发局提供的案例试算，位于龙山寺站、面积二十六坪的共构宅，以市价打七
折后租金约二万一千七百元，确实和一般北市新成屋租金相去不远，并非刻板印象中的“
老弱残穷”所能负担的。
徐佳馨则是基于市场买卖氛围的因素提醒社会宅原住户：若一直对外宣称房价将因此走跌
，久而久之，即便未来有买方来接洽，也会怀着“你自己都说你房子会跌价”的心态来杀
价，得不偿失。
政府、业者、民众，求三赢！
住户应有同理心，北市府须加强沟通
“现在的社会住宅又不是管理不好，或给脏乱的低收入户住的。”六年级前段班的Cindy，
年薪近百万元，在行天宫共构宅赁居约两年半，房间约十坪，每月房租一万二千元，对住
处的整体品质尚称满意，她认为反对兴建者是“有钱的天龙国人”，太过自私，应多为年
轻人设想，也大力支持政府释出更多社会住宅给一般民众。
但这次引发争议，也有不少声音指出：如果台北市政府一开始能先进行更细腻的沟通，或
许不至于掀起这轩然大波。
住在美河市的钟先生坦承，自己一开始根本不知道社会住宅是什么，只能上网查询，或和
邻居讨论，搜寻片面资讯。这让他忍不住质疑：“为何市府处理得这么粗糙，说上路就上
路？我们都来不及了解。”
其实，不论是这次的联开宅或二十二处公办都更，在张金鹗眼中，柯文哲的做事方式倾向
“我先讲再说”，之后各界再慢慢讨论，供市府参考、修正，但也因为在尚未成熟阶段即
公布，反而容易引起争议。徐佳馨也认为，因为住户对细节不够了解，才造成今日所有误
解。她建议北市府官员拿出官方数据（如实价登录网站），证明房价并未受到直接影响，
并安排参访成功的公营住宅案例，或与其住户交流。
柯文哲曾说，台湾就是对的事情没办法做，错的事情一直做，才会积弊丛生。如今既然北
市府对社会住宅势在必行，当务之急就是用对的方式，做出公营住宅的成绩单，甚至树立
起全新的典范，打造政府、业界、民众的三赢局面。
4.完整新闻连结 (或短网址):
http://www.businessweekly.com.tw/KWebArticle.aspx?id=57678
5.备注:
有点长，不过论述的不错
请联开宅住户不要再说蠢话了...