※ 引述《kafen (石头)》之铭言：
: 一直有人讲按实价收房产税
: 房东会将成本转嫁到房客头上
: 低收入的房客可能因此连房子都租不到
在下并不认为房东有机会在中短期将持有成本大幅转嫁给房客
分别从租屋市场的供需两端来说好了
先从需求端房客的角度来说,房客决定愿租价格时,
应该是考量自己在当地工作收入和生活机能(含就学)来决定,
还是房东缴的房屋和地价税?
也就是说当房东缴的持有税增加,房客是否愿意付出高于原先的愿付价格?
当房租低于愿租价格,房客就会租,否则就会搬回老家或去其他县市
再来说供应端房东的角度
如果一个包租公手上有10间房子,持有税每间每月3000,
租金出价10000时,有100人愿意租,出价15000时有30人愿意租,
出价20000时有10人愿租,出价30000时只剩3个人愿租,
包租公会以多少价钱出租?
佛心的用15000出租,10间全租出去总收入15万,然后先到先租,后到没得租?
还是黑心的用30000出租,租出3间,总收入9万,但那7间没租出去还是要缴税...
理性的房东都会选择用20000出租,总收入20万
(当然房东并非独占垄断市场,黑心出价25000可能房客全跑去找别人租...)
如果今天持有税减少了,每间每月剩1000,理性的房东会考虑减价吗?
相反的持有税增加了,每间每月变20000,在房客愿付价格不变下,
理性的房东还是只能以20000元出租,否则租不出去还是得缴持有税,
也就是说持有税是房东的固定成本,而非变动成本,
当固定成本高到让平均成本高于收益(持有税高于市场均衡租金时),
房东会选择退出租屋市场,低价卖掉房子甚至抛弃,然后房价就会下跌
那政府把持有税调越高是否越好?
房东不买房甚至吐货,建商房子卖不出去,导致房价大跌,
当房价低到小于建筑成本时,建商就会减少新建案,
然后随着房屋折旧,长期造成房屋总量下降,
包租公的10间剩3间,他就可以用30000租出去了,转嫁效应才终于发生
当然地方政府如果观察到房屋数量有在减少趋势,
就可以在转嫁效应大量发生前开始调降持有税
结论:
在房屋总数量不减少的中短期间,调涨持有税并不会造成大幅转嫁,
目前台北市的持有税恐怕远远低于市场均衡租金收入,
调涨造成的税收,房东恐怕只能乖乖吞下去...