※ 引述《cookiesweets (3m)》之铭言：
: 因为一切都是已反应在目前的价格。我该做的是尽早把握房产杠杆的机会。
: 买一间“对我目前工作、婚姻最适合的房子”
:
: 背后的逻辑是，每间房产都已被市场的手正确定价，因此我只需选择最适合我的物件，即是
: 最优解，不会有冤大头的问题。
:
: 这是我对房地产最初步的想法。
: 我是否该
: 1.尽量买能接受的低总价物件，以降低“单一物件风险大”这个后果呢？
: 2.是否要去做功课，预测升降息、读房价指数、尽量买在蛋黄区等保值区？做这些努力，会
: 跟主动基金经理人一样无用吗？
: （我知道一切还是建立在买自己满意的物件，不会为了投资而舍本逐末，只是想知道各位看
: 法）
: 不知道各位认为，所谓房地产有没有所谓“简单优美的最佳解”呢？
:
: 谢谢！希望听到各位高手建议
:
: Ps. 补充，目前有几个物件在选择。一个是较适合我，但在众多房板板友的分析中是未来不
: 太可能保值的区域。另一间是多数人看好，但较远，故而迷茫求问。更有人力劝升息量缩价
: 准备跌，要我再等等。然而，这和我指数投资观念差异较大
我的一些想法:
1.
房地产并没有标准化的产品可以买
交易的摩擦也很大
恐怕很难说是个非常有效率的市场
要说各种总经的条件已反映在价格内，固然是个合理的想法
但不同物件上，搞不好还是有个+/-20%的idiosyncratic risk存在
但除非你天赋异禀，第一次买房子就上手
或者运气真的很好
大概不用太期待能在房地产市场的低效率中获利
或许不妨假设你每交易一次就会吃亏个10~20%
2.
另一方面
考虑到你总是有居住的需求
买自住房等于是把租金支出的波动风险固定下来
对于risk averse的投资人
即使固定支出的期望值会高于波动的支出
把波动的支出转换成固定的支出可能还是能增加utility
反之，如果是买个物件出租
那反而是在portfolio中加入了租金的波动性
收入的波动性是risk averse的投资人比较不喜欢的
也就是说，为自住房稍微多花一些钱或许也是值得的
相较之下，出租房可能就比较不理想
3.
但一个房子是不是个良好的自住房
跟你的生涯规划有很大的关系
生涯规划一变，剩下的事都会跟着变
如果你对自己的生涯规划非常确定
能一次到位，买好自住房就买吧
如果亏个几百万，就当作是一种必要的消费性支出
就跟买车也是一种消费性支出类似
没亏就当作捡到
但如果你对生涯规划还有很多疑惑
那或许不见得要买
也可考虑用其他方式来部分hedge未来房价上涨的风险
如果几年后发现，当初买了可以少花几百万
那也是你为了生涯规划的可能变动，所付出的成本
固然，买个低总价的产品先住
之后再换屋，也不是不行
但你毕竟不是做这行的，交易越多次，可能吃亏也越多就是了
好像不管怎么说
都可能亏个几百万
好在你应该还算承受得起啦
4.
至于杠杆的部分
我觉得房贷提供的杠杆
对于月入三万的年轻人，或许有其难以取代的价值
但对你而言，则未必非常重要
在不用房贷的前提下
信贷加上股票/期货杠杆，你要借个一千万以上大概也不是做不到
相较之下，如果你用房贷借个一千五或两千万
可能也只是提前个几年达到杠杆目标
(如果你还是用 Lifecycle investing 架构的话)
假设提前个5年达到杠杆目标
equity risk premium 约 4% 的话
大概也是一百万或两百万的差异
且考虑到房地产的Beta通常认为是低于股市
透过房贷拿杠杆也是有得有失
5.
预售屋的期货属性，也有隐含杠杆的意思
但如上所说，你未必非常需要房贷所提供的杠杆
而考虑到预售屋的各种不确定性
对你而言，或许不见得会是首选