大家好

我知道这主题可能有错板之嫌，但思来想去，想讨论的调性跟方向，跟此板还是比较契合。
如果仍然觉得错板会再自删

想请问的就是，多数此板板友，对目前投资应该是有一个小小的共识，也就是指数化投资。


用一句话总结，也就是
“不择时，不择股，不预测政策，尽早投入全市场”

这件事不能说100%对，也延伸出诸多争辩，例如要美国还是全球、是否要杠杆、是否要因子
投资等等

然后，我想多数板友还是有个公约数，就是
“对年轻人而言，不择时投入80-100%VT/VTI + 0-20%BND，虽然不一定是最优解，但肯定是
PR90的投资答案了”

然而，我想听听各位投资前辈对于房地产的看法，是否有像指数投资这样的最优解呢？

我是快而立的年轻人，最近在考虑买房。开始深思这个问题

我自己目前想像是，如果按照过往台湾房市经验、人类财富持续通膨、以及指数化投资的概
念

那么一切房产的价格，都是“已反应”的结果。我不该去管未来政策升息降息、不该去在意
少子化蛋黄蛋白的不同、不该猜测不同执政党对中南部的偏好

因为一切都是已反应在目前的价格。我该做的是尽早把握房产杠杆的机会。
买一间“对我目前工作、婚姻最适合的房子”

背后的逻辑是，每间房产都已被市场的手正确定价，因此我只需选择最适合我的物件，即是
最优解，不会有冤大头的问题。

这是我对房地产最初步的想法。


然而，理论跟现实往往不同。指数化投资能运行，是因为众多条件。例如股票快速撮价买卖
、资讯流通造成多数价格已反应。还有最重要的投资全市场而非单一物件。

台湾房地产毕竟是单一物件，风险较高。且是否一切升降息、少子化、蛋白的未来等等，都
被反应在价格里了呢？那些挂在591上的物件，会不会根本没有已反应升降息。

我是否该
1.尽量买能接受的低总价物件，以降低“单一物件风险大”这个后果呢？
2.是否要去做功课，预测升降息、读房价指数、尽量买在蛋黄区等保值区？做这些努力，会
跟主动基金经理人一样无用吗？

（我知道一切还是建立在买自己满意的物件，不会为了投资而舍本逐末，只是想知道各位看
法）

不知道各位认为，所谓房地产有没有所谓“简单优美的最佳解”呢？

谢谢！希望听到各位高手建议
Ps. 补充，目前有几个物件在选择。一个是较适合我，但在众多房板板友的分析中是未来不
太可能保值的区域。另一间是多数人看好，但较远，故而迷茫求问。更有人力劝升息量缩价
准备跌，要我再等等。然而，这和我指数投资观念差异较大

杠杆

有Home-Sale版阿，你在这边问感觉就很怪

自住和投资，分开来想，会好一点投资要符合多数人的需求，自住要符合你的需求，这两个也许一样（恭喜），也许不一样（租屋自住+买房出租？）指数投资是分散投资，房屋是集中投资，风险不容易类比

自住房从来都不是投资、是消费

这个问题就像是个股有没有最佳解。

目前并没有，如果有的话你现在就能从网络上得到相关资讯，就像指数投资一样

买VT不就也有投资房地产(公司)了吗?

很简单阿 首购八成杠杆买就对了 二房难贷先不要

REITS? 至少分散

当过几年的包租公 我现在对房屋的看法就是:消费品/消耗品 除非你是房屋相关产业(建筑 房仲 装潢 水电...)不然投资股市就够了 房子就是自住需求再买就像你看待车子那样 (当然 有做生意的店面需求之类也是可以买 就像营业用车那样)

首购八成一定赚?/一定比股市赚？

房地产无效率，是比较值得主动投资的地方我好友专职房地产后续变生意人，赢过我专职量化交易但真的就要好好经营，找没人看有潜力的区域他让我印象深刻就是找风化区之类的地方，当然有效利用杠杆我自己是16年青埔暴跌进去看，但没开杠，报酬率还可没赢股市有效率市场etf B&H，没效率市场主动投资不冲突

说到底第二户5成第三户3成怎么投资阿 Y难道就一间一直一买一卖?

杠杆太低的房产投资效率肯定是很难超越股市 所以大家第一户才变成刚需

你就把房地产字眼换成石油业/科技业 对指数投资来说 这就是主动选股（产业）

风化区 客户有钱付房租但是不好贷款 投报高公教区就不适合投资 客户付租能力不佳但好贷款

房地产碰到政府出手就是GG

不就reits 吗