准备地政士考试的时候发现PTT上面好少心得文，虽然心得文少但是每一篇都很珍贵
因此想说如果顺利上榜来写一篇心得文与各位朋友分享
一、背景
国立大学法律系
军法官考试及格
担任军法官后为照顾小孩而退伍
二、成绩
112年
民法概要与信托法概要 47
土地税法规 70
国文(作文) 63
土地登记实务 46
土地法规 69
总成绩58.5(未上榜)
113年
民法概要与信托法概要 78
土地税法规 75
国文(作文) 76
土地登记实务 63
土地法规 68
总成绩71.5
排名 5/200
三、教材
112年
民法：只有背法条没特别准备
土税：志光 萧华强老师的书
土登：志光 林育智老师的书
土法：志光 萧华强老师的书
113年
民法：学稔 财产法争点HERE、高点 身分法 实务与学说对话解题书
土税、土登、土法：强登 速成总整理
四、准备心得
112年
1、土税、土登、土法：把志光的参考书看过一轮后，大概了解地政士考试的雏型就是硬
背法条，与军法官或律师司法官准备方式非常不一样，而我本身也是非常害怕背诵法条的
人，尤其是土地法的第14条、第17条、土地登记规则等，对我来说根本大魔王等级，因此
准备土地相关法规的科目时，就是不断的背法条。因为当时留职停薪照顾小孩，加上虽然
育婴假但是军中还是有些事情会找上我处理，好在有保母帮忙分担孩子上午的照顾，但是
当时疫情仍然未平息，因此保母或小孩时常请假，割裂了读书的时间。
2、112年我把近20年的地政士考题全部印出来，搭配着网络上房地云学院的拟答还有公职
王、三民辅考的拟答一起看，不过因为这两间补习班的拟答只有提供近5年，拟答状况参
差不齐，房地云学院的拟答比较完整，作答思路读起来也比较顺，就多参考了几遍，备考
期间有发现，土登科目我几乎无法自行做答，因此有了冲高民法成绩来补土登的准备不足
，土登就大概呈现放弃状态，甚至是到考试当天看到路上发的考前猜题，才发现地籍测量
实施规则有修法，但我完全没有更新。土地法我把平均地权修法背诵起来，结果也没如愿
在考卷上看到。
3、112年民法是我太骄傲了，倚仗着法律本科系，又准备过军法官考试(有考民法)，想说
民法只需要背法条，应该稳了，加上这20年的考题，几乎没有需要用到实务见解与学说见
解讨论的地方，没想到遇到112年民法超级无敌难的一年，光是第一题考违约金酌减的要
件，我真的写不出来了，也没想到民法95条的到达主义在这几年有了新见解，真的是太久
没准备考试了，完全生疏。
4、我是11月开始留职停薪并且开始准备，把科目全部读完一次大概到了3月，4月开始做
题目，其实与其说是做题目不如说是看题目，真正动手写题目的时间不多，5月把重要的
法条及做题目看到的重点整理成100页左右的笔记，可是毫无脉络可言，笔记内容几乎可
以说是法条抄录一次。
113年
1、113年2月15日退伍，无缝接轨的任新职，并且秉持“从哪里跌倒就从哪站起来”开始
准备民法，既然民法从111年开始考试题型变成考实务与学说见解，因此就拿出准备律师
司法官的态度来面对它，听军中的学弟说他准备国防法务官时民法只读争点整理，分数短
期内突飞猛进，因此就去坊间找争点类型的参考书，但是不得不说这几年看书的人越来越
少，南部真的是参考书沙漠，很多书在书店没有，因此随手找了看起来舒服的争点整理类
型书籍，开始浏览，而此时生活作息大致是早上5点起床运动，洗澡完毕送孩子上学，并
且开始工作，中午不休息，直到下午大约4点去图书馆读书1小时候接小孩回家，晚上继续
看书到12点睡觉，这样的生活大概维持到4月清明节过后。
2、土地相关法规就读强登的书，书中整理出法条的关键字，虽然这个功力我自己也有，
但是别人帮你画好，省力不少，可惜里面没有口诀记忆的方法，也因为是第二年准备，所
以关键字画完，加上强登帮忙统计出题常客法条，大概就可以知道土地法及土地税法出题
常客是哪些了。
3、清明节后，发现身体吃不消，去年备考的记忆力叫不醒来，吃了多少银杏还是没帮助
，并且又搭配桂格养气人参才使自己比较有精神能安定心绪读书，我也把读书时间调整一
下，其他作息同前，下午读1小时、晚上读1小时就陪孩子说故事睡觉。如果遇到老婆晚上
上班，当天的读书进度就没进展，单纯的以照顾女儿为主。周六固定休息，陪小孩出门走
走，周日去教堂弥撒充值信仰，早餐与中餐一起吃并且午休至12点去图书馆读书到下午5
点。而清明节后也开始做题目，这次我把近10年的地政士民法、土法、土税题目遮起来做
一遍，做完后再红笔订正，订正时只着重关键字少写了哪些，土登依然是看答案背诵，呈
现放弃状态。
4、于5月之后，我开始把重心放在新修法的部分，去年没考新修法，今年应该要考了吧，
平均地权条例、房屋税条例、土地法34-1执行要点都很幸运的考出来，到了5月中之后，
除了背新修法以外，开始把不动产经纪人、普考地政、地特地政的申论都拿近两年的看一
下，民法部分，如果有牵涉到学说与实务的讨论时，抑或是可以延伸出一些实务与学说讨
论的课题，就会回去把上面说的参考书那一部分再看一下，并且作记号，久了就知道哪些
争点常出现。土法土税在地政相关考试几乎是一起考的，大致上都可以写出关键字，土税
部分因为房屋税修法比较晚，房屋税一直也不是热门考点，所以房屋税新修法的部分我会
独立出来再背一下。
5、因为我备考地政士以来没有补习，所以在这边我没有对补习班为评论，但我会看补习
班上传到youtube的影片来衡量土地相关法规老师的授课功力，因此这部分心得可以私底
下讨论。
五、113年作答分数与心得分享
民法
1、诈欺与第三人的关系：25分
(1)这个考点主要有两个常会混淆，如果是考第三人被诈欺，这时考的是民法92条但书，
如果考的是代理人被诈欺，那就是考105条，本题是考92条但书。
(2)因为是92条但书，把法条构成要件写完后，就去讨论两个主要学说：
类推适用224条：由本人承担代理人所为之诈欺责任。
目的性限缩92条但书之第三人：代理人所为之诈欺不属于92条但书之第三人。
(3)不管采用何种见解，结论都一样。但因为本题已经办完登记，所以这边因诈欺而撤销
意思表示有“共同瑕疵说”的适用，亦即物权行为与债权行为一起撤销，这边也要稍微提
到一下。
2、信托财产与遗产的关系：18分
(1)信托法9条受托人死亡时，信托财产不属于其遗产，论一下信托财产的独立性。
(2)信托关系不因受托人死亡而消灭，既然不消灭，要如何选任新受托人、如何移交信托
关系或者将信托财产移转于受益人，我只写法条有的。
3、分管契约：25分
(1)论一下分别共有的情形，并在特定部分盖房子，这就是分管契约。分管契约应该要经
过多数决同意的，但是本题没有提到多数决，只提到其他共有人未干涉，所以成立默示分
管契约。默示分管契约算是我蒙对，因为我有在法条的解释大概有看过默示分管契约，但
是没细看要件，因此顺着本题的“其他共有人未干涉”当作要件(蒙对了)，而且如果本题
没有去讨论默示分管契约，接下来的826-1的讨论就写不下去了，可是题目有问到继承人
的主张，索性写一下“有见解以为”此属于默示分管契约。
(2)分管契约的效力，有登记就用826-1，对第三人(本题继承人)有效力，但是论到826-1
，就不得不提一下在826-1还没立法时使用的释字349，主要是以第三人是不是可得而知分
管的约定为认定标准。因此本题默示分管契约，我答题选用释字349，并且涵摄完毕本题
事实，建筑物盖在那边那么久了，其他继承人要说不知道其实不可置信。
(3)有鉴于去年不动产经纪人考债权物权化，本题分管契约是债权约定，却要对第三人产
生效力就是物权化，因此多论一下严格类型与缓和类型的债权物权化见解(考试当下我已
经忘记学说专有名词了)，大致上来说，缓和类型就是只要符合一定的公示条件，就让债
权可以物权化(我猜想这是本题满分的关键)，严格类型主要是比较资深的老师在主张，缓
和类型是青壮派的吴从周老师主张，因此法院判决时亦可参酌缓和类型的债权物权化来化
解纠纷，并此叙明。
4、公证遗嘱的要件：10分
我真的忘记背公证遗嘱的要件了，其实是遗嘱人要在公证人面前口述遗嘱，并经公证人确
认真意及笔记，并且要两位证人。所以遗嘱是否生效我是写证人太多不生效力，非常含糊
的带过，另外我有写纵使公证遗嘱生效，但本件公证遗嘱的证人是乙丙丁，因为有学者认
为公证遗嘱的证人不能是继承人，因此遗嘱仍为无效。
土税
1、计算题：25分
未有农地证明，就是一般土地，一般土地经过重划减免后计算出来的答案是10080，与各
大补习班解题的答案一样。
2、视为赠与的情况：12分
背诵时只记得自己的口诀(视为诉之变更追加)，但关键字拼拼凑凑，分数低不意外。
3、房屋税：20分
各税率背起来没问题，但是我见猎心喜、画蛇添足了把非住家用房屋也写进去，然后也写
了差别税率的规定，分数一加一减就这样了。
4、房地合一税的重购退税：18分
关键字都有写出来，先买后卖，请求权时效、管制不能转售期间等，但可能是中间串连的
字眼不够通顺，扣了一点分数
国文：
1、我对这则新闻打了个问号：37分
很明显的老师是要考政治立场，但是在法律科目与政治相关的如宪法、国际公法等，大学
老师教我们的作答方向都是不要论及政治立场，除非你确定知道这位出题老师的政治立场
是什么，因此这边我把政治立场比拟成意识形态，并且去分析政治立场的意识形态与宗教
信仰的意识形态有何区别。并且可以讨论一下所谓的邪教的看法，也是因为意识形态的不
同所致，总之论及自己的宗教信仰无伤大雅，不要论及自己的政治立场，免得印象分数被
扣分，难为写了至少3页的自己。
2、投入与超然：39分
把自己准备考试的心路历程当作题材作文，以起承转合的方式写作，我记得高中英文作文
时老师常说“转”要写自己的黑暗可怜的一面，因此杜撰自己的悲惨状况并学习经验后选
择超然的生活。
土地登记实务
1、鉴界测量：17分
把鉴界测量的要件、申请程序、通知程序写出来之后，费用我不会写了。
2、信托登记：20分
先写信托登记定义填个版面，之后把土登126写出来之后，后面我就不知道在写什么了。
3、建物第一次测量：11分
土登79，地测282-1尽量写出来，但可能背不熟，关键字丢出来分数还是不够高。
4、信托登记：15分
我把第二题照抄一次。
土地法：
1、执行要点的通知规定：10分
执行要点好多规定都与法律概念不符，而且分割得很零碎，我知道这题我背不好。
2、平均地权条例修法：17分
不实言论、虚伪交易、市场秩序分别把法条背出来后，针对预售屋销售前的报备、销售后
的登录资讯以及预售屋不得让与及其例外写出来。最后还有写罚则及不配合查核的罚则，
但似乎只有前半部与补习班解题一样，后半部补习班认为考点不在这。
3、听证：18分
土征10听证，并写出听证与公听会在行政程序法上之不同，先行协议价购。
4、签证资格：23分
签证积极资格及消极资格。
六、感谢
感谢老婆的支持及包容，还有女儿对于爸爸备考期间冷淡、易怒的情绪起伏包容，谢谢我
的兄弟也是我的老板愿意在我除了军法官以外别无其他专业技能时大胆起用我，让我备考
期间不至于饿死，也谢谢身旁的朋友们默默的支持以及包容我都约不出门。最后，看到今
年的录取率依然很低，只比去年高一点点而已，能有幸上榜，真的要感谢天，在军法官退
伍后，给我安排一条新的道路让我挑战，虽然比预期晚一年上榜，让我更学会抱着谦卑的
心去新的专业领域学习，如果有朋友有备考问题，也欢迎寄信给我。